9月28日開始，在深圳大梅沙，萬科集團連續兩天，召開2018年秋季例會，會議室主基調為紅色，紅色代表著希望和熱情，再配以“活下去”的主題，極具視覺震撼力。

而就在9月11日，萬科南方區域月度例會上，鬱亮便呼出“未來三年的目標是活下去”的口號，在樂觀者看來，鬱亮此舉不免顯得戰戰兢兢，略微缺乏自信；但在悲觀者看來，“地産老大哥”都焦慮了，還有中小房企的活路嗎？無所適從。

然而，具有憂患意識的鬱亮不只是説説而已，其雷厲風行，圍繞“活下去”這個目標，萬科硬生生把自己“逼”到了刀尖上。宣佈去地産化，強調收斂和聚焦戰略、大刀闊斧人事改革、未來三年的目標是活下去、公司更名將地産去掉、南方區域講話主旨活下去、廈門萬科打響降價第一槍、2018年秋季例會主旨又是活下去……動作如此大，萬科真的無暇顧及當老大，在焦慮如何活下去了。

起風了，涼意習習。任何事的發生似乎都有章可循。在大形勢下，一向謹慎沉穩的鬱亮説自己焦慮，思索萬科如何活下去，這並不奇怪。只不過，為蝶變，將自己置於刀尖上，行走之中，疼痛煎熬，遠非仙俠劇中神仙度個劫後，就位列仙班那般簡單。

為活下去而戰

《紅樓夢》中王熙鳳的出場令人印象深刻，未見其人，先聽其聲。而萬科卻是，未見其聲，先行其事。為活下去而戰，對於萬科來説，這一切才剛剛開始。

當鬱亮“收斂和聚焦、活下去”的言論，被人廣為解讀之時；當龍湖、保利、朗詩等房企相繼更名之時，早在5月31日，萬科便悄無聲息地易名了。國家企業信用資訊公示系統顯示，萬科從原來的“廣州市萬科房地産有限公司”更名為“廣州萬科企業有限公司”。

南方區域講話

大刀闊斧進行人事改革，是萬科驚掉地産人下巴的又一行動。9月7日媒體報道，萬科對內宣佈調整總部組織架構，撤銷萬科總部全部部門設置，另成立事業發展中心、管理中心、支援中心。改革力度之大，空前絕後。

還是在9月中旬，萬科南方區域月例會講話中，鬱亮呼出“未來三年的目標是活下去”的口號，資訊量之大，讓人得花好長一段時間消化。在樂觀者看來，鬱亮此舉不免顯得戰戰兢兢，略微缺乏自信，萬科在念大悲咒；但在悲觀者看來，“地産老大哥”都焦慮了，還有中小房企的活路嗎？

蝴蝶想要飛過滄海，就得使出渾身解數。下半年銷售回款壓力巨大的萬科，悄無聲息地，從房價居高不下，熱度非凡的廈門，打響了萬科降價的第一槍。9月26日，廈門“首開萬科白鷺郡”別墅，推出107套特價別墅，89-110平米的聯排別墅，原價500萬，現一口價278萬。漳州萬科城也被網友吐槽，稱降價厲害，根據數據顯示，9月份均價是17860元/平米，比上月相比下降0.88個百分點。

9月28日，帶著萬科LOGO的兩張照片，醒目地戳在那裏，讓人不得不凝神以看。照片上顯示，9月28-9月29日，深圳大梅沙，萬科2018年秋季例會，主題是“活下去”。會議室主基調是紅色，中國紅代表著希望和熱情，極具視覺震撼力，儼然一個熱血萬科。

此次秋季例會，到底説了些啥？就此問題，彈房君詢問萬科總部相關人士，相關人士未否認會議的召開，但其他問題，不得而知。

活下去背後的邏輯，卻是一目了然。離2019年的到來，只剩下短短兩個月時間，大形勢受限下所引發的一系列問題，如銷售回款、現金流、投入産出問題、商業地産收益、存量資産改造收益、高負債……這些劫，是壓在萬科胸口上的數塊大石頭，時間一長，又有外力按住他想解套的手，那便就喘不過氣來了。

起風了寒意來

起風了，涼意習習。

最關注現金流的萬科，上半年的經營性現金流繼續為負。2018年年中萬科負債率為84.7%，創下了萬科A在1991年上市以來的新高，凈負債率也從 2017年末低到極致的8.8%上升到了32.7%。標榜保守發展的萬科，即便2018年上半年，總負債率不是像媒體報道的11393.67億元，因為其中包括預收賬款等。但據相關數據顯示，萬科今年一季度的負債（剔除預收賬款等）達到5496.67億元，這也是一筆不小的數目。

萬科上半年的銷售額是3046億，但全年的回款目標是6300億，也就説下半年萬科的回款任務比上半年還重。並且，萬科在南方區域早已放緩開發業務、極少拿地，並大精力投入新業務。但同時南方區域的回款壓力十分大，於是萬科才下了6300億的回款通牒。如鬱亮所説“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障”，短短兩個月時間，即便不眠不休，在市場衰落的拐點，能否實現逆襲，還尚未可知。

因為，降價跑量已經成為常態。彈房君梳理髮現，除了萬科廈門、萬科漳州樓盤降價，大房企新盤打折現象增多。如安徽合肥著名樓盤泰禾合肥院子大降價，部分房源一夜降價5000元；坊間流傳融創天津鼓勵全員行銷；恒大全國在售的住宅樓全部打出89折大優惠……包括碧桂園、萬科、保利、金地都在全國多城市多盤聯動促銷。

2016年-2017年調控，2018年調控尤甚

是的，市場出現明顯降溫的跡象和信號。從限購限貸到限價限售的常態化，從限商貸到限公積金，從限土地拍賣到限房企融資，整個樓市進入冰封時代：土拍普遍遇冷、二手房持續降溫、一手房降價促銷；政策收縮狀態繼續、融資越來越難，房企既有的模式顯然走不通了。況且，一茬又一茬的韭菜割完之後，還有多少韭菜能割？這是個讓人腦瓜疼的問題。

有業內人士認為，預計未來兩三年都是下跌、調整以及築底的過程。就連孫宏斌亦認為，今後五年都是波動的，政府的干預只能讓波動顯得更窄。在大形勢下，昔日高調張揚的孫宏斌，都轉了性子，遠離鎂光燈下，再三強調安全第一：降杠桿和控制拿地，一向謹慎沉穩的鬱亮説自己焦慮，思索萬科如何活下去，這也並不奇怪。
9月北京，風呼呼地吹，寒意襲來，不亞於冬天。早就預測樓市進入拐點的萬科，而今拐點似乎真的來了。

刀尖上劫難度

如此判斷下，高呼活下去、焦慮異常的萬科，將自己逼到了刀尖上。但坊間有人認為，萬科揣著明白裝糊塗，隱藏利潤和實力，留有後招，以便在行業頹勢之時，收購優質資産；還有人認為萬科是故意放出這些信號，混淆視聽，以便自己漁翁得利。

如真這麼樂觀，冒那大險，將自己置於刀尖上，流淚流汗流血？不置可否。然，不可否認的一點是，大形勢下，誰都缺錢。有接近萬科的人士稱，萬科的確資金緊張，正想辦法開源節流。

萬科的錢去哪兒呢？任何事的發生似乎都有章可循。焦慮的萬科早就進行多種嘗試，將大量資金投入長租公寓、物業服務、商業地産、特色小鎮之中，全面開花下，除了講求高週轉的住宅地産，能帶來杯水車薪，其他不僅需大量資金，還週期長、見效慢，收益幾何有待市場驗證。

以長租公寓方面為例，據萬科2018年中報顯示，截至目前萬科累計獲取房間數超過16萬間，但開業僅4萬間。業內算了一筆賬，剩下未開業的12萬間房，如果未出租還需支付租金的話，假若拿房成本是每月3000元/間，一個月的成本需要3.6億元，如果12萬間房後續對外出租為每月5000元/間，一年賺24萬元。但這24萬元僅僅是租金差所得，尚未減去運營成本、前期投入成本等。

業內觀點認為，倘若萬科無法加快其長租公寓運營週轉速度，加強盈利，長期發展下去，很可能會成為萬科的“阿喀琉斯之踵”。前面也提到，存量資産改造、商業地産、特色小鎮乃至物流服務等收益幾何，這些統統都是眾所週知的老大難問題，在此不多贅述。重要的是，從萬科的中期業績來看，僅房地産的營業利潤率依然在往上走，而物業服務和其他業務的利潤率在往下滑。

在南方區域講話中，鬱亮要求萬科所有業務圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行，保證萬科能活下去。收斂、聚焦之下，“投入和産出不匹配的、風險和收益嚴重不匹配的、做了三年還沒做成的、做了三年仍靠萬科內部資源內生增長的業務，要調整甚至不要做了”，鬱亮説。

這就意味著，長租公寓、特色小鎮、存量資産改造等有待市場驗證的業務，若三年期限到，依舊投入不産出，極有可能面臨著收縮戰線，或者被淘汰出局的命運。而今強調品質為王的萬科，它未來的主業極有可能還是房地産。

此前的8月，萬科在中期業績投資者會議上表示，未來還將審慎計提，尤其對一些受調控影響的項目進行減值計提。據中報數據顯示，萬科共計提12個項目，分別位於烏魯木齊、大連、寧波、煙臺、南充、鎮江、撫順、營口、溫州、南通、唐山等地，中西部區域和北方區域較為突出。易居研究院總監嚴躍進説，類似跌價準備的計提，背後和房企的心態有關，説明房企預期真的在改變。

説劫容易度劫難，打江山容易守江山難，對於刀尖上的萬科來説，命運走向，會否如仙俠劇中，神仙度劫過後，便位列仙班呢？答案有待驗證。只不過，大抵做到如此地步，若蝴蝶真的飛不過滄海，又有誰忍心責怪？