樓市“銀十”將至，多家房企打出大力度促銷，這與一年前多地一房難求的局面形成鮮明對比。這個十月或許不一樣。

或醞釀價格戰

率先刷屏的是萬科，近日萬科秋季會議會場大紅底白字的“活下去”在社交媒體上刷屏。吃瓜群眾紛紛驚嘆，連行業龍頭萬科都要活下去，行業難道真的要“入秋”了？

廈門萬科某別墅項目更是打出了5折銷售的巨大折扣。雖然有消息指，該價格是別墅精裝變毛坯後的價格，但在一輪嚴格的限購限售後，廈門嚴重偏離收入的房價已經開始回調。

中原地産首席分析師張大偉表示，2018年樓市逐漸出現了衝高回落的跡象，最近大量房企都在進入促銷優惠，加快回款的節奏中，這種情況下，打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散。在這些促銷裏面，已經出現了價格戰的苗頭。而10月下半月，很可能出現一個多城市、多企業參與的房價價格戰。

張大偉認為，未來收房糾紛與降價要補償的現象很可能明顯增加。

行業“入秋”早有端倪

事實上，多家房企高管已經在今年中報業績會上集體高喊降杠桿保品質。

恒大集團總裁夏海鈞在中期發佈會上表示，公司注重適度增長，未來銷售規模每年增長20-30%，因土地資源日益稀缺，要發揮已有土地儲備的效益，以實現可觀的利潤。他同時指出，市場形勢發生變化，以往加杠桿增加土儲的模式存在高風險，恒大目前最重要的仍是關注利潤。

過去幾年一直以“並購狂人”的形象示人的孫宏斌也在業績發佈會上表示，短期內房地産調控不會放鬆，不要低估了這次宏觀調控，所以融創仍然延續謹慎的投資策略，“我們兩年前就不怎麼在公開市場拿地，投資目前都在基本停止狀態”。孫宏斌彼時表示。

今年陷入多起安全事故的碧桂園總裁莫斌在與投資人交流時表示，全年拿地支出將從4000億元調至3000億元，相比上半年70%的去化率，下半年的指標在60%；全年結算面積從原先目標4100萬平方米調整至3700萬平方米，但是毛利率的預期不會變，維持在26%-27%。

中證君了解到，近期有多家房企內部調整策略，更加強調項目的利潤率和回款狀況。部分房企明確表示，利潤率低於10%的項目不做。

促銷雖“假”意義大

張大偉表示，目前房企大喊打折促銷，從力度來看，大多屬於假促銷真炒作。但令人關注的是，即使房企紛紛促銷，但市場信心仍然低迷，購房者觀望情緒越來越濃。未來可能會轉化成對房地産市場預期的變化。

中證君近日了解的情況顯示，市場轉冷下，仲介、房東的行為都在悄悄發生變化。北京地區下半年由於限競房大量入市，直接拉低周邊二手房價格。以往積極幫助房東提價的仲介轉變態度，開始為了促成交易勸房東降價。

近期有案例顯示，北京二手房最後的高地——西城學區房價格也出現分化。一些非一流小學學區房價格已經鬆動，議價空間增加，部分房東開始主動降價。

張大偉表示，市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒具備傳染效應，一旦預期改變，市場的變化速度可能非常快。過去幾年房地産市場是投資型市場，買到即是賺到，而一旦出現拐點，則很難控速。