2018年8月13日，越秀地産（0123.HK）發佈了2018年半年度報告。

全年業績完成5成 核心區域貢獻9成

報告期內，越秀地産實現營業收入人民幣101.63億元，同比下降約15%；營業利潤20.20億元，同比下降14.76%。歸屬母公司股東凈利潤約為13.14億元，同比上升19.2%；核心凈利潤為11.2億元，同比上升7.69%；平均凈資産收益率4.03%，同比上升13.52%；基本每股收益約0.106元，同比增長約19.1%。

近三年來，越秀地産的營業收入和營業利潤指標，除2017年中期實現大幅增長外，2016年、2018年均呈現下降態勢。

截止2018年6月30日，越秀地産實現合同銷售279.77億元，同比增長39.55%，完成全年合同銷售目標550億元的50.87%。

按銷售區域來看，廣州佔比56.05%，珠三角佔比8.49%，長三角佔比14.82%，中部地區佔比11.36%，環渤海佔比9.29%。其重點發展的大灣區、長三角、中部區域銷售就貢獻了上半年合同銷售總額的90.71%。

其中越秀地産在廣州的項目佈局並未受到調控政策和措施的影響，其合同銷售金額約為156.8億元，同比上升了107.8%，尤其南沙更是受到自由貿易試驗區及城市副中心規劃影響，錄得676.6%的同比增長。

而在長三角地區重點佈局的蘇州、杭州則受政策調控影響，錄得41.47億元，同比下降了22.8%。

負債逐年攀升 營收利潤雙降

報告期內，越秀地産的資産負債率為73.41%，同比增加了0.16個百分點，凈負債率為64.3%，同比2017年中期上升了23.65%。期末現金191.57億元，相比2017年末166.55億元增加25.02億元，期內共完成境內融資117.6億元及境外銀行融資120.1億元，平均融資成本較2017年的4.3%上升0.52個百分點至4.82%。

從債務結構看，越秀地産一年內到期債務29.27億元、第二年132.5億元，分別佔其總負債的5.55%、25.11%，目前的現金儲備已基本能覆蓋近兩年債務。同時，充足的土地儲備及資産負債空間也使得其下半年的發展勢頭有望持續。

需要注意的是，越秀地産在發展的同時，總負債情況也逐年攀升，近三年總負債分別為815.16億元、969.32億元、1156.65億元。而與之對應的營業收入僅為51.03億元、119.59億元、101.63億元；凈利潤則為9.74億元、11.02億元、13.14億元，盈利性方面顯得較為疲軟。

加大土儲 新開工目標完成7成

報告期內，越秀地産分別在廣州、武漢、蘇州等7個城市新增9幅土地，總建築面積約為249萬平方米；總土地儲備達約1822萬平方米，共56個項目分佈于全國13個城市，其中約85.2%位於大灣區、長三角和中部三大核心增長區域。

新開工面積313.55萬平方米，已完成2018年全年目標的72.55%；竣工面積53.99萬平方米，已完成2018年全年目標的22.95%，在貫徹加快項目開發效率和週轉速度的方針下，預計下半年開始越秀地産將逐步有大量竣工項目投入銷售。

”軌道+物業”模式 推動城市更新業務

在城市更新業務方面，報告顯示，越秀地産新簽約六個養老地産項目，其中三個已處於運營狀態；三舊改造也處於穩步推進狀態。

而與廣州地鐵的合作也推動了”軌交+物業“模式的開啟，這項始於2016年的合作項目使越秀地産能夠借此獲得廣州更多優質的軌道交通沿線土地資源並實現其規模的快速增長。

但值得注意的是，廣州地鐵集團的合作並沒有排他性，在和越秀簽署合作協議後，又與珠江實業簽署了相關合作協議。地鐵上蓋物業擁有的地段優勢，是開發商關注的重點，如此優質的土地資源未來是否完全由越秀來規劃尚存一定的變數。

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