房屋品質交付缺陷保險房地産市場快速發展，住宅品質糾紛問題也“虛火難下”，既讓消費者煩心，也讓開發商窮于應付。如何破解這一全國性難題，寧波圍繞這一主題而進行的保險創新開始步入人們的視野——

由保險公司聘請的第三方品質缺陷專業評估機構在工地上檢測施工品質。(記者劉波攝)

徐勝男製圖

房屋品質糾紛日漸增多

“墻面裂縫、房屋滲水、墻紙發黴……”近日，市民胡女士向記者反映，她于2016年12月購買的海曙區石碶街道後倉村的菩悅花苑的一幢全裝修聯排別墅，尚未交付，但在胡女士偶爾“闖進”工地時，發現多處房屋品質問題。

“這個樓盤由中南建設旗下的寧波菩石置業開發。發現問題後，我多次與開發商交涉，希望能徹底解決品質問題，開發商雖同意修復，但以全裝修內容是雙方私下委託，未納入政府監管為由，不願意引入經雙方同意的第三方監理公司來參與品質管理。在協商無果的情況下，我要求退房，但開發商又斷然拒絕。現在，我不知道該怎麼辦了，雖然房子還沒交付，但對開發商能不能徹底整改，真正落實品質責任，心裏很沒底！”胡女士對記者談起這事時一臉愁容，顯得很無助。

記者了解到，今年以來，市區包括萬科、華潤旗下的多個樓盤均出現開發商與業主的品質糾紛，有的還形成了輿論熱點。“由於同業主溝通困難，有些問題表面是品質話題，其實隱含其他訴求，處理這些糾紛的壓力非常大，工作量繁重，讓我一直處於焦慮狀態！”一名開發商的品牌經理無奈地對記者説。

近年來，我市的房産品質糾紛一直居高不下。相關數據顯示，海曙、江北、鄞州(原江東片區)市民投訴的數量：2014年68起、2015年189起、2016年196起，呈逐年上升趨勢，去年繼續維持這一上升勢頭。

“對毛坯住宅反映的品質問題集中在外墻開裂、滲漏水、地坪裂縫等；對全裝修住宅，除了滲漏水等使用功能問題，還涉及天然石材、地板的色差，櫥櫃安裝粗糙等觀感問題。其實相當一部分反映的品質問題已由開發商的售後維保部門處理，消費者與開發商之間的糾紛遠不止這個數。”市住建委相關人士介紹。

據業內人士介紹，新建房屋品質問題主要是品質通病，既有土建方面的，即俗稱的毛坯房，也有成品裝修方面的問題。一般情況下，其對建築的整體結構安全不會産生影響，但會影響建築的觀感和使用功能。對住宅影響比較直接的通病有滲水，裂縫，墻體陰陽角不方正、不順直，混凝土構件的蜂窩、麻面，樓板的溫度收縮裂縫，還有樓地面出現的起沙、空鼓等現象。一個建築工程從最初的勘察、設計，到施工，再到最後的驗收、交付使用，其中任何一個環節的疏忽，都有可能造成品質通病的發生。

據了解，造成這些品質通病的原因有多方面：有些工程由於開發商過度優化、經濟造成設計的富餘度不足，施工圖審查也只是檢查強制性條文等涉及結構安全的內容，對設計的細節關注不夠；從業人員整體素質不高，甚至有些項目開發商片面追求利益，沒有保障合理工期，這對品質通病控制相當不利；另外，還有些建設方將工程私自轉包，多家施工隊各自為政、配合不協調等，都可能造成工程品質通病問題。

“當前，我市正大力推行成品裝修住宅，面臨兩方面的壓力。一是住宅工程品質通病控制，二是交付後保修服務能力提升。隨著經濟社會發展、落後結構體系淘汰、相關標準提升，以及商品混凝土普及，我市新建房屋建築主體結構安全總體可控，但住宅裝修及安裝工程參建單位多、施工內容繁、品質管控環節細，各單位、工種銜接配合不到位，造成品質通病相對高發，與住宅産權人日益提高的居住品質需求矛盾愈發突出。”市住建委相關人士認為，要解決現階段的矛盾，一方面需提升住宅本身的交付品質，另一方面要同步提高房屋交付的保修服務水準。

品質交付缺陷保險開始試水

近期，政府相關主管部門以問題為導向，對房産開發、施工過程管理和交付維保管理接連打出“組合拳”，著眼常態化長效機制的建立，作為住建部工程品質安全監管機制創新試點課題，一種名為“住宅工程交付品質缺陷保險”的創新在我市開始試點，力圖解決上述問題。

這幾天，寧波育才建設開發有限公司副總工程師梅俏經常出現在東部新城寧波中心二期的蘭軒工地上。“我們的職責是全面檢查建造過程中潛在的影響住戶居住使用的各類品質問題。建立一戶一檔，運用各類智慧專業儀器、專業軟體及標準化的檢查方法，把現場發現的各類品質問題實時上傳至資訊管理平臺上，並利用系統跟蹤、反饋閉合。”上週二的上午，他邊和同事用儀器復核頂棚平整度，邊對記者説，自從4月份開始進場以來，他們育才的風控團隊按照既定的風險管理方案對工程品質進行檢查評估，通過各種方法監測，把達不到品質標準的數據及時反饋施工方作整改。

育才建設是由保險公司聘請的第三方品質缺陷專業評估機構，全程參與項目建設，負責對工程潛在的品質缺陷進行控制，對交付的住宅産品品質進行把關。

住宅工程品質交付缺陷保險，是指由住宅工程建設單位投保，保險公司根據保險合同約定，對在保險責任期限內出現的由於工程品質潛在缺陷所導致的投保建築物損壞，履行修復賠償義務的保險。

據悉，蘭軒住宅工程是我市第一個參保住宅工程品質交付缺陷保險的樓盤。其具體的投保內容主要包括：建築物整體或局部倒塌；地基産生超出設計規範允許的不均勻沉降；主體承重結構部位出現影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂；圍護結構的保溫工程、屋面防水工程、有防水要求的衛生間或其他房間及外墻面防滲漏處理工程發生損壞；建築物因裝修工程存在的潛在品質缺陷而造成損壞的工程施工活動；在正常使用過程中，因供熱與供冷系統工程存在潛在品質缺陷而造成建築物損壞的；在正常使用過程中，因電氣管線、給排水管道、設備安裝存在潛在品質缺陷而造成被保險項目損壞的；在正常使用過程中，因陽臺、雨篷、挑檐等懸挑構件坍塌或出現影響使用安全的裂縫、破損、斷裂而造成建築物損壞等。

記者注意到，該項目保險期限定為項目集中交付之日起兩年。和上海、深圳等城市交付兩年後才予承擔保險責任相比，這一保險期限尚屬創新。“這主要考慮到交付初期是品質投訴的高發期，住宅經過兩年的外界環境檢驗和設備運作，該有的品質潛在缺陷基本能表現出來，時間過長則可能夾雜産權人使用不當等因素。從交付之日起算責任理賠期，能讓産權人最大程度獲得由於工程品質缺陷而享有的維保服務。”平安産險寧波分公司相關負責人鬱海濤介紹，一旦發生上述問題，保險公司將按照條款先行響應業主維修需求，再向責任主體追償。

“在産品設計和服務方面，我們要求保險機構對保險期限內保險標的的品質缺陷承擔保修義務，設立專門的服務團隊和24小時服務專線電話，自行建立或委託第三方保修機構，提供專業、高效的維修服務。同時，保險機構有權依法對品質缺陷的責任單位實施代位追償。”市住建委相關負責人介紹。

讓保險機構參與品質管理

不過，業內人士認為，該保險試點的最大意義，在於讓保險機構參與了品質管理，從而有可能大大降低房屋施工和全裝修而産生的品質問題，化解開發商和業主之間的品質糾紛和矛盾。

梅俏認為，現有的品質監理模式，重視的是可能被追責的主體結構和施工安全，對品質通病的防控工作缺乏考核和約束，監理缺乏主觀能動性。實施品質交付缺陷保險，使風控機構和保險機構、建設單位之間形成了目標明確的經濟責任約束鏈條，可以大大提高對工程品質通病防控的效率。

工程品質保險是一個新興事物，目前國內僅上海、深圳等個別城市有所實踐，可以借鑒參照的成功經驗並不多。但在不少業內人士看來，我市對於該保險制度的試點探索，難度雖然不小，但意義重大。“這在一定程度上將改變傳統模式下住宅品質問題直接由政府兜底的狀況，通過市場的‘無形之手’建立一道有效屏障，切實維護好房屋購買人的合法權益。”鬱海濤認為。

“希望政府能加大支援力度，加快住宅工程品質潛在缺陷保險的推廣。可以預見，上了保險的住房，將讓老百姓住得更加放心、舒心。”浙江萬里學院物流與金融係教授田劍英認為。

不過，也有業內人士表示，工程品質保險只是為創新監管方式、提高監管效能、改革品質監管體制提供了土壤支撐和平臺可能。工程建設參建各方的品質終身責任和行業主管部門對於工程品質的行政監管責任，並不會隨著項目承保工程品質保險而一併轉移給保險機構。

住宅品質交付缺陷保險推廣仍需加碼

雖然住宅工程品質交付缺陷保險引入我國已有十餘年，但相對於各地政府的積極推動，市場上對於這一新保險的態度卻遠不如預期，以致這一保險發展緩慢。目前，北京、上海、深圳、廈門等多個城市正在穩妥展開試點。

究其原因主要在於兩方面：一是在於我國現行法律規範中對工程參與單位相關責任規定的缺失，二是在於保險公司風險管理水準還有待提高。

華東政法大學經濟法學院副院長孫宏濤教授認為，推動我國住宅工程品質交付缺陷保險進一步發展，首先要消除阻礙供給方(保險人)和需求方(投保人)參與保險的上述因素，而這既需要立法層面的支援，也需要實際操作層面的進一步改進：

明確建設工程建設單位和參建單位的責任。推廣這項保險制度需要在立法層面規定：施工單位在工程竣工驗收後一年或兩年內的品質問題負完全擔保責任；而建設單位和參建單位對工程竣工驗收後因品質問題造成的損害負有的賠償責任的期限應當和建設工程品質保險的保險期限一致。

實施住宅工程品質交付缺陷強制保險。由於建設工程特別是住宅工程關係重大，已開展住宅工程品質交付缺陷保險的國家和地區大多強制“建築者”投保，如法國、西班牙等國。我國保險市場尚不發達，社會保險意識淡薄，工程參建各方強制責任缺位以及投保意願不足，因此，若要在全國推廣建立住宅工程品質交付缺陷保險就需在法律或行政法規中將其規定為強制保險。(楊緒忠整理)

讓老百姓住得更放心舒心

這些年來，有關房屋品質糾紛時有所聞，媒體也做過不少報道，有的因為協商不成，還過激地打出了“維權橫幅”。房屋品質問題的産生，有的是業主的原因，有些人野蠻裝修，影響了房屋品質。但更多的是開發商和建築商的工程品質問題。

仔細想想，現時的購房制度是很不利購房人的。我國商品房目前普遍採取預售制度，購房人買房只知地段、住宅面積、大體的房屋結構，同時看開發商的口碑如何，交易時房屋的工程品質是購房人無法預測和控制的。也就是説，我們買房子在某種程度上是有些盲目性的，預售制度沒有形成實質上的“一分價鈿一分貨”。這樣的購房制度，交房時産生房屋品質糾紛就不足為怪了。

住房是老百姓最重要的財産和生活保障，其品質的優劣，直接關係到他們的切身利益。老百姓積蓄了一輩子，好不容易買了一套房，結果拿到的新房子竟出現窗戶漏水、地面不平等品質問題，無疑十分“糟心”，而維權和維修的過程不但煩瑣，有時還會遇到各責任方相互“扯皮”的現象，這將會造成社會不和諧。

寧波試水“住宅工程交付品質缺陷保險”，是從制度源頭上解決房屋品質糾紛的一種探索。實施保險後，保險機構會從保障自身利益出發，聘請專業的工程品質風險管理機構，對工程建設的全過程進行品質監管；當投保住宅出現品質問題時，業主可以直接向保險公司索賠，保險公司第一時間組織維修並先行賠付，不會再有各責任方相互“扯皮”的現象；同時，在保險期內，保險公司還會定期開展防損檢查，及時發現與制止業主的不正當裝修行為，房屋的品質安全隱患就可能避免。

值得一提的是，提供優質商品房，本是開發商和建築商應該做到的，不能因為引入“住宅工程交付品質缺陷保險”，就將成本轉嫁到購房者身上，變相助推房價上漲。