原標題：長租公寓借助資本“快跑”

作為龍湖集團的第三大主航道業務，冠寓近日在北京新開兩家店：冠寓望京北路店和昌平生命科學園店。

比起傳統地産業務，發展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意，需要有足夠的耐心。然而，各家長租公寓品牌商卻不甘於眼前的規模，借助資本的力量開啟迅速擴張。

增值服務或成利潤突破口

幾年間從無到有，對於長租公寓的盈利模式，各家企業仍在探討中。

一位房企負責人告訴記者：“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”

長城證券分析師汪毅則認為，租賃業務的回報週期長，資金週轉速度較慢，目前長租公寓行業的運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%。

龍湖集團副總裁兼任冠寓公司CEO韓石告訴記者，“集團內部對於冠寓長租公寓板塊，設定了精細的投資測算模型，對於整個冠寓的投資回報率有嚴格的要求。冠寓目前動態投資回收期5至6年。最終目標要把它變成賺錢業務，做到行業前三。進入相對成熟期，輕資産類的長租公寓毛利率35%左右，凈利潤率能到12%-15%。”

能獲得如此高利潤，在龍湖看來公寓初期可能是微利時代，而冠寓從商業模式上開拓了具有更多營收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服務端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢價力和合理提升租金方面確保盈利。

換而言之，就是將整個公寓形成“閉環”，讓租客盡可能將日常消費留在公寓內。據了解，冠寓門店增加豐富的增值服務，如櫥櫃、倉儲、保潔、搬家等，無人超市、娛樂設備等，讓租客們足不出戶即可享受優質咖啡、專業健身教練、網際網路倉儲等等豐富的服務內容。

龍湖集團副總裁、北京公司總經理宋海林稱，龍湖作為地産企業，切入長租公寓市場，從回報和利潤方面，一定不僅是單一的從租金剪刀差的維度思考，而更多是資産運營的商業模式，聚焦的是資産保值和經營增值的邏輯。目標是2020年，達到規模行業前三，30億元的營收收入。

獲資本市場青睞

儘管住房租賃市場迎來了高速發展的窗口期，但長租項目前期拿地建設、後期運營管理，都需要持續投入大量資金。加之運營期間資金回收週期長，長租公寓資金壓力相較住宅項目更大。

在第一太平戴維斯住宅租賃部助理董事蔡春煥看來，長租市場的參與者能否獲得穩定的融資支援，則是未來發展的關鍵。

自2017年起，資本開始搶灘長租市場，金融機構紛紛與長租市場的頭部企業合作，通過破冰資産證券化來推動長租市場的融資活動。龍湖、保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企以及魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實施了租賃産品證券化，獲得了重要的金融支援。

作為創新金融工具和長效商業模式，住房租賃的資産證券化既有助於租賃住房企業的規模化、集約化和專業化，還有助於盤活存量、為住房租賃市場注入活力，從而促進住房租賃市場的良性健康發展。

以冠寓為例，2017年12月，龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億元，並於2018年3月成功發行30億元，2018年6月，龍湖集團與新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）共同設立長租公寓投資平臺，專項投資位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元。

對此，第一太平戴維斯華北區董事長麥安東表示：“2017年是長租市場快速發展的一年，在政策的鼓勵下，國內住房租賃市場迎來全面發展的重大機遇。2018年稱得上是住房租賃資産證券化的元年，在政府鼓勵‘租售並舉’的背景下，國內房地産資産證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資産的證券化産品中率先取得突破。”