又一家企業試水長租市場。6月6日，華潤置地官方宣佈，公司正式推出長租公寓品牌“有巢”，預計將在23個城市開設4萬間，並且進駐一二線城市。在此之前，長租市場已有龍湖冠寓、萬科泊寓等50多家房企的品牌項目進入。

上帝給你關了一扇門，必然為你開啟一扇窗。在住宅市場融資渠道收緊，調控從嚴的政策背景下，企業債務違約頻現，亟待轉型尋求增長點的風口，5月28日，保監會公佈險資準入長租市場，並詳細列出了五種投資渠道。從表面上看，這給試水長租市場的房企帶來了綠洲，未涉足長租市場領域的房企打下了一針強心劑。

然而，關門、開窗背後，長租市場盈利模式仍有待解決，租賃市場規模能否建立、企業的利潤幾何、險企的回報收益是否覆蓋成本等等，房企前仆後繼，涉足長租市場，以及險資準入長租市場背後，交織著多個確定和不確定、宏大而複雜的命題。

關一扇門 開一扇窗戶

十九大以來，中央提出“房子是用來住的不是用來炒的”定位。因為，只有讓房子真正有人住了，才能起到帶動房地産産業鏈上下游的作用。多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度應運而生。

雷厲風行的監管下，房企融資多條渠道如銀行貸款、債券融資、信託資金、境外發債等逐步收緊。有多家機構因“資金違規流入房地産市場”領下罰單。

作為資金密集型企業，融資渠道受限使得房企宛在寒冬。在尋找新增長點的同時，借由租購並舉的大潮，地産商和各路資本也紛紛進入租賃住房領域，其中不乏一些房企巨頭如萬科、碧桂園、龍湖、中駿、保利。據不完全統計，截至4月，已有超過50家房企試水長租公寓。

另一方面，在推動住房租賃市場發展方面，除了規範住房租賃交易服務、搭建交易服務平臺，“政府從金融支援、用地保障、增加房源投入市場等方面，推出各類舉措，促進住房租賃市場發展”，湖北房地産經濟學會常務理事李國政説。

武漢市房管局日前公佈第三批29家住房租賃試點企業和9個住房租賃試點項目名單。按照武漢市出臺的住房租賃市場扶持政策，試點企業和項目將在金融信貸及稅費等方面享受到多項優惠政策。

深圳于6月5日發佈租購並舉新規提到，自2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

成都市第二批1200套國有租賃住房已集中上市。截至4月24日，已有1100余套房源競價成功。這些房源都由第三方評估公司進行評估，確定起拍價，目前競價成功的房源，實際成交價格基本略低於市場價。

這之中尤其讓企業為之一振的消息是，保監會于5月28日發佈的《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，保險公司通過直接投資，保險資産管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支援計劃、保險私募基金參與長租市場。

這意味著，長租項目作為保險資金投資範疇的口子已經打開。“險資是保險資金運作的重要引導方向，其準入長租市場不僅能夠給租賃行業帶來資金來源，還使得險資積極參與租賃市場的改革”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，險資進入租賃住房市場提供了新的融資渠道，同時提供了相對廉價的資金，這對於資金投入額度大、佔用時間長的租賃住宅開發運營企業來説，是非常解渴的，同時對於尋求長期安全、穩定收益的險資來説，也是極為匹配的。

甲之蜜糖 乙之砒霜

在一大波政策紅利下，亦如思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅所説“險資和長租市場因在各方面匹配度極高而一拍即合”，但“如果租房市場和購房市場一直有差異，即便引入險資，租賃市場也是很難做大的”，嚴躍進認為。

先來説租賃市場，其現狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%。長江證券一份報告指出，中國一線城市的租金回報率大多只有1.5%，而企業的資金成本大多都在5%以上，這意味著短期來看大多企業都不賺錢。

早就試水長租市場的萬科、龍湖等知名房企對盈利困難毫不諱言。萬科鬱亮曾在公開場合表示，長租公寓所産生的利潤在年報裏幾乎可以不計，而龍湖方面甚至做好了打三年不盈利的持久戰。

5月17日，世聯行表示，長租公寓預計盈利時間為第五年。據此前披露的年報顯示，2017年，世聯行資産服務業務實現營業收入8.49億元，營業成本為10.3億元，毛利率為-21.64%。

既然長租市場不盈利，為何企業前赴後繼涉足其中呢？除了想尋求融資渠道外，主動進入的房企是為了試水和佔位，因為大城市才有租賃住房市場。被動進入租賃住房市場的房企，“主要原因是受限于土地性質或規劃要求只能做租賃住宅”，歐陽捷認為。

“而其市場容量終歸會見頂的，如果不在市場容量見頂之前佔位，未來可能就沒有機會從事租賃住宅的長期運營管理”，歐陽捷表示。

如此背景下，再來説險資的準入，“如果租賃市場建立不起來，即便險資進入，長租市場回報率也提高不了，不會進入長租市場，因為買房需求遠大於租房市場”，聽到險資準入長租市場的消息，作為中銀國際的決策者，中銀國際首席經濟學家曹遠征立場依舊堅定。

一家資管公司負責人在猶豫觀望，他認為，“收益是長租市場面臨的最大問題，不能覆蓋其成本”。

儘管綠地在2017年就將長租公寓作為公司戰略，但迄今為止，也僅僅只有雄安地區稍有試水，且至今為止並未進行真正入市。就險資準入長租市場一事詢問綠地方面，是否借此利好政策擴大長租市場份額，相關人士回應稱暫時沒動向。

不過，乙之砒霜，甲之蜜糖。對於險資來説，租賃住房市場投資非常契合其資金利用的長期性、穩定性屬性，哪怕收益略低一些也是可以接受的。

一位不願具名的某險企負責人認為，只要找到合適的項目，超過保險資金的成本，有收益就行。至於後續運營操作，“找專業的公司專業的人士來操作就行”。並且，上述資管負責人亦承認：“大的方向是對的，政策也鼓勵”。

值得注意的是，就在保監會發佈通知後的6月9日，朗詩綠色集團有限公司與平安不動産有限公司共同合作運營的上海森蘭項目，引入險資，成為險資投資長租公寓的首單。

此外，據相關媒體報道，魔方公寓的D輪融資中，有可能會出現險資的身影，具體是哪家企業，並未明細。發佈會將於本週舉行。

作為房企決策者，陽光100副總裁范小衝認為，不同於基金、信託的高風險，銀行的嚴苛規定，險資不追求暴利，與長租市場穩定、長期的回報週期十分吻合。企業通過險資融資成本低，是很樂意引進險資的。

盈利困局如何破

所有的觀望、猶豫、遲疑、篤定，殊途同歸：長租市場盈利困局如何破。這是一個現實而嚴峻的命題。

針對租賃市場的建立問題，“要在租售同權方面有突破。如果做相同了，那麼這個時候其實租賃市場也有各類新的機會，類似教育權等落實，那麼將會帶來較好的市場機會”，嚴躍進如是説。

西南證券董事張剛認為，企業應著重注意地段，是否是大城市項目、有較好租金收入、産權清晰、不改租賃屬性、投資環節清晰，這樣才有利於租賃業務的穩定。

“企業不應只看重這一兩年的回報率，應更看重長遠的發展，可以利用險資撬動長租市場實現規模化。在規模化運營的情況下，衍生出更多的商業模式，服務於租賃人群”，郭毅説。

“長租公寓就是孵化器”，李國政亦認為，企業可利用長租市場的長尾效應，聚集客戶資源去搭建其他平臺，開發增值業務，比如洗衣店，商圈；通過平臺發理財産品，保險等産品。

實際上，受長租公寓盈利困擾的萬科，就試圖將觸角從長租公寓延伸至其他業態。深圳萬科自去年底開啟“萬村計劃”，進行城中村綜合整治業務，即萬科將租金相對廉價的城中村“農民房”統租後進行改造，引進長租公寓、社區商業、社區教育、産業辦公等業態進行綜合運營。

6月初，中國網地産實地考察了深圳萬村率先改造的城中村的兩棟樓。據了解，萬村業務採取合夥人制調動管理人員的積極性和責任心，公司和村民談下十幾年租約，投入每平米兩三千元資金改造裝修老房子再出租。改造好的公寓生活配套齊全、房間舒適，每套月租金2500元左右。目前，深圳有1800 個自然村，1300多個需要改造，萬科首期目標改造100個村子。

此外，值得一提的是，5月29日，碧桂園宣佈，碧桂園服務股份預期于6月19日上午9時在香港聯交所開始買賣。從資本方面而言，物業上市就意味著規模經濟。“長租公寓由物業管理，將來很大可能性物業就是企業自己的，這對企業搶佔長租市場，無疑能起到助推作用”，李國政如是説。

據不完全統計，迄今為止，共有61家物業企業在新三板掛牌上市，7家企業在香港上市已經上市。中海、綠城、保利等物業已經上市。萬科物業雖仍未有具體上市時間表，但其市場化運作早在2015年便已開始。而鴻坤物業的業務範疇在2015年就含有長租公寓板塊。

更為重要的一點是，在住宅租賃政策的推動下，租賃住房REITs的獲批通過，住房租賃市場得到進一步發展，與金融市場銜接的越來越緊密。在朗詩綠色引進險資的上海森蘭項目中，在談及後續險資退出的多種可能途徑時，除卻股權出售或者打包成資産包出售之外，朗詩綠色集團董事長田明就提到一項，“還可以通過REITs退出”。

就在截稿之日，6月11日，萬科企業股份有限公司發佈公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券。該債券為住房租賃專項公司債。

對政府而言，有業內人士指出，應當努力營造公平競爭的環境，使得長租市場參與各方獲得合理回報，而不是國家隊與民間資本苦樂不均，最終導致長租市場發展進程受阻，甚至無功而返。