5月8日，億翰智庫發佈2017年上市房企ROE TOP100。數據顯示，TOP100企業ROE的加權平均值由2016年的14.22%增長到2017年的18.83%，同比增長32.41%。2017年房企ROE值集中在20%~30%，而2016則在10%~20%，ROE值的中位數由20.03%上升到24.63%，同比增長22.93%。>>>專題：2018中國上市房企百強峰會   >>>2018中國上市房企研究成果發佈

行業整體盈利提升，TOP10提速明顯

2017年，行業整體盈利水準增速明顯，TOP100企業ROE的加權平均值由2016年的14.22%增長到2017年的18.83%，同比增長32.41%。進一步分析TOP30企業，從下圖ROE分佈情況可以明顯看出，2017年房企ROE值集中在20%~30%，而2016則在10%~20%，ROE值的中位數由20.03%上升到24.63%，同比增長22.93%。TOP30企業ROE在30%以上的企業有11家，去年僅為2家，同比增長450%，其中ROE在50%以上的企業有1家，40%以上的有2家，其餘集中在30%-35%，這表明TOP房企內部分化有了進一步提升。2017年TOP30企業ROE門檻值為17.50%，較2016年相比提升0.24個百分點。

圖表：2017年TOP30企業ROE分佈情況

2017年，萊蒙國際的ROE值以53.51%獨佔鰲頭，主要是因為公司出售項目導致凈利潤大幅增加。除華聯控股外，其餘TOP10企業ROE均有較大程度的增長，其中萊蒙國際、世榮兆業、富力地産、中交地産、融創中國以及中國恒大的增幅均超過100%。特別是中交地産，ROE的值由0.7495%增長到34.7379%，增長幅度令人驚嘆。主要原因在於其凈利潤率的大幅提升，由2016年的0.012%增加到13.52%。而華聯控股受凈利潤率下降的影響，其ROE值相應出現下滑。

圖：TOP10企業ROE值變化情況

碧桂園ROE領跑銷售規模TOP10房企

根據億翰智庫發佈的《2017年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》排行榜，TOP10企業ROE值一路高歌猛進，其中融創中國的ROE值最高，為32.81%，同比增長179.85%，緊隨其後的分別為碧桂園以及中國恒大，ROE值分別為31.82%、30.65%，與2016年同期相比分別增長87.10%、186.75%。10家企業中，有8家企業ROE上升。龍頭房企的ROE值大幅提升表明其經營效率的顯著改善，這也為其規模分化奠定了基礎。

ROE可以分解為杠桿率、資産週轉率以及凈利潤率的乘積，我們認為top房企ROE的高速增長主要是凈利潤率和資産週轉率提升的結果，杠桿比率的下降雖然會拖累ROE,但代表了更為健康、持續、有品質的盈利水準。例如，ROE增長速度最快的融創中國以及中國恒大，其凈利潤率分別提高了213.90%以及142.86%，公司盈利能力突飛猛進，助力ROE大幅改善。

圖表：銷售規模TOP10房企ROE變化情況

企業ROE改善，凈利潤率為最大助力

ROE值是凈利潤與凈資産的比值，代表公司用自己的錢所賺取的利潤率,通過將ROE的值拆分為銷售凈利潤率、資産週轉率以及財務杠桿比率三部分可以知道，增加資産週轉的效率、提高業務盈利能力、以及加大杠桿經營等均可以增加ROE的值。

我們測算了TOP100房企的拆分項杠桿率、資金週轉率以及凈利潤率在2016、2017年的加權平均值，並計算了3項因素的變化幅度。TOP100房企杠桿率加權平均值同比增長11%，而資産週轉率的加權平均值同比下降了12%，與此形成鮮明對比的是凈利潤率的加權平均值增速，達到了81%，以絕對優勢領先前兩個因素的變化值，進一步驗證了凈利潤率的增長為TOP100房企ROE的改善起到了決定性作用。

其中資産週轉率下降與2017年強調快週轉的行業共識有所違背，我們認為可能是由於2017年企業都走在衝規模、擴張拿地的路上，總資産增幅較快，而結算的營業收入多為2015、2016年銷售項目，分母的大幅上升拖累了財務報表層面資産週轉率的表現。

表：TOP100 企業ROE各拆分項同比增長情況

在TOP10企業中，除華聯控股以外，其他房企的凈利潤率均提升迅猛；從權益乘數來看，top10的企業中有一半的房企降低了其財務杠桿。財務杠桿的下降使得企業的債務承擔風險變小，有利於企業良性穩健發展。值得注意的是，華聯控股的財務杠桿率同比提高了75.25%，而其凈利潤率卻降44.54%，説明其ROE品質較2016年下降明顯，需要引起警惕。

圖表：2017年TOP10企業的ROE值情況

以下為2017年上市房企ROE TOP100：

億翰百科：

ROE:

為凈資産收益率，是衡量上市公司盈利能力的重要指標，同時也是判斷上市企業股價及走勢的必要參數。ROE由凈利潤與凈資産的比值得出，即凈資産收益率=凈利潤/凈資産，ROE值越高，企業凈資産獲利能力越強。