樓市調控一年多來，房價漲幅回落。圖為市民拿著手機拍新推出項目。南方日報記者 孫俊傑 攝

在過去的一個月，適逢中國農曆春節。很多在東莞工作的外地人返鄉過年，多數開發商也無心戀戰。受此影響，2月東莞樓市表現平淡。

進入3月後，東莞各大項目結束春節“休眠”狀態，市場人氣逐步回升，業內人士預計市場成交將觸底回升。

1. 2月東莞中心城區成交居首

春節七天假期，東莞樓市成交寡淡。

據記者了解，東莞的部分樓盤在春節期間仍開門營業，還推出了一些促銷活動，如鼎峰悅境給來訪客戶派紅包，時代天薈、玖頌江灣、虎門君悅東方等推出“春節不打烊”活動，金地藝境水岸推出一口價特價房等，但是由於春節東莞有不少外地戶籍市民返鄉過節，這造成了樓盤人氣寡淡。

在春節假期結束後，市場逐漸恢復交易，2月22日住宅網簽2套，2月23日簽約34套，2月24日簽約33套。不過，簽約數量相比正常時間段依然低迷。

數據顯示，2月12日至25日，春節前後兩周，東莞住宅新增供應量為零，無樓盤開盤或加推。東莞房管局官方網站公佈資訊顯示，春節前後兩周住宅簽約量分別為50套和135套，春節前幾週的周住宅簽約量維持在500—1000套之間，隨著春節臨近東莞住宅簽約量下降，在春節當周達到低谷，節後緩慢恢復。

東莞中原戰略研究中心有關負責人介紹，今年春節期間樓市無項目開盤推售，一方面是新春佳節期間，購房者返鄉過節，樓市關注度低，房企避開時間開盤推貨入市；另一方面受到春節假期及施工淡季的影響，各項目基本以存量銷售為主，同時貸款利率上浮，購房成本提高，市場觀望情緒加重。

東莞中原戰略研究中心數據顯示，從區域來看，中心城區成交維持全市第一，購房需求持續釋放，在全市成交佔比約21%。值得注意的是，2月除水鄉片區成交佔比大幅上升外，其餘片區均有所下滑。

據東莞中原策略中心對160個在售項目監控數據顯示，2018年春節期間東莞住宅樓市來訪量及認購量環比分別下降33%、12%，樓市表現明顯低於預期。

2. 改善型産品成交量上升

2月的東莞樓市，從産品結構來看，90—110平方米戶型的成交量佔主導，佔比40%，但較1月有所下滑，而145—180平方米大戶型産品成交佔比則升至7%，改善型産品成交持續放量，佔比近四成，為38%。

別墅供需顯著下滑，受個盤集中簽約影響，價格有較大幅度上升。2月，東莞別墅産品新增供應0.8萬平方米，環比下滑74%，簽約1.3萬平方米，環比下滑68%。

從別墅成交結構來看，小別墅佔據市場成交絕對主導，2月250平方米以下別墅成交佔比達到51%，但150平方米以下別墅成交佔比持續下滑，150—200平方米別墅佔比高達33%，而500—550平方米別墅産品成交佔比顯著上升，達16%。從去年11月以來，東莞300平方米以上別墅産品成交佔比持續升至38%。

此外，非住宅産品方面，從供應來看寫字樓、商鋪及車位供應大幅下滑。從成交來看，寫字樓成交不足百套，環比下滑近九成，商鋪及車位成交亦下滑七成以上，商業投資需求明顯減少。

值得注意的是，兩大房企佔市場銷量的近三成份額。2018年1—2月萬科和碧桂園分別以約18.8億元和18.7億元的總銷售額，奪得前二位置。前十房企中，東莞本土房企佔三席，其餘均為外來房企，且以全國十強居多。在強者恒強的時代，東莞本土房企的市場空間進一步壓縮。

3. 一手住宅潛在供應量增加

據介紹，今年東莞住宅潛在供應依舊在增加。

合富大數據顯示，截至2018年2月，東莞市一手住宅潛在供應量達749萬平方米，其中洋房644萬平方米，別墅98萬平方米；各區域間，塘廈鎮是潛在供應量最大的區域，約85萬平方米；其次是虎門鎮，約65萬平方米；東城排名第三位，約45萬平方米。

住宅供應量的增加，也導致了庫存的增加。截至2018年2月底，東莞一手住宅庫存面積約498萬平方米，連續3個月穩定在500萬平方米上下，同比增加29%，達到2015年6月以來庫存量最高水準。按照2個月、3個月和6個月月度平均消化量計算，去庫存時間分別為18個月、12.4個月和10.1個月，總體而言，2018年東莞樓市去庫存壓力呈上升趨勢。

2月全市鎮區中松山湖及塘廈消化週期超40個月，房價偏高和限購下，客戶入市門檻高，項目去化緩慢，另外臨深片區庫存積壓嚴重，除了清溪外，去化週期均超12個月。14個鎮區處於供過於求，13個鎮區處於供求平衡，6個鎮區處於供不應求。

“從‘供不應求’轉變為‘供過於求’，庫存壓力逐漸加大，這是東莞樓市調控政策持續加碼以來最明顯的特點，而隨著去庫存壓力加大，也有利於維持房價穩定。”一位東莞樓市的觀察人士告訴記者。

4. 漲幅回落 調控效果明顯

值得注意的是，東莞房價漲幅再次回落至10%以內，漲幅回歸至2015年前的正常水準。

合富大數據顯示，2018年1—2月東莞新建商品住宅簽約均價16796元/平方米，同比上漲8%，漲幅創近三年以來最低，房價回歸理性，而2016和2017年同期漲幅分別為28.6%和37.3%，遠超正常範圍。

業內人士告訴記者，在2015年以及之前，東莞多年來的房價漲幅基本保持在7%左右，在樓市調控一年多時間後，東莞房價漲幅大幅度回落，回歸至正常水準，調控效果顯著。據研究機構優房超·瑞城搜統計數據顯示，東莞房價已經連續15個月保持平穩。

據東莞中原戰略研究中心介紹，受到樓市調控政策持續影響，房價漲速過快得到抑制，目前東莞商品住宅整體房價穩定在16000元/平方米至17000元/平方米左右。

東莞洋房套均總價與上月相比有所下滑，全市洋房套均172萬元/套，主要由於麻涌、石碣等鎮街成交放量，2月麻涌洋房網簽123套，而其套均總價僅為108萬元/平方米。

從2月東莞各鎮街洋房套均總價來看，鳳崗以333萬元/套的總價名列鎮街套均總價首位，其次是南城280萬元/套，排在第三位的塘廈，套均總價230萬元/套。

合富研究院認為，東莞樓市調控效果明顯，從每個月的房價情況來看，房價止漲。自東莞限購加碼後，2017年5月開始，東莞每月房價穩定在1.68萬元/平方米左右，至今持續時間達10個月。2018年東莞樓市調控政策仍將持續，預計3月至12月房價也有望穩定在1.68萬元/平方米左右。

5. 3月樓市或迎“小陽春”

隨著春節假期結束，3月“小陽春”即將到來，開發商將進一步加大推售力度來試探市場。

東莞中原戰略研究中心介紹，春節樓市慘澹，部分房企搶跑3月出貨。統計數據顯示，2月受到傳統春節淡季影響，東莞樓市成交慘澹，僅1個項目開盤，創近三年新低；為了推動市場儘快恢復，不少樓盤將在3月搶跑。

據了解，3月全市開盤項目預計達12個，總計供應面積近20萬平方米，主要以在售項目加推為主，集中在城區及松山湖片區。不過，該研究中心也表示，雖然樓盤集中入市相比春節期間增加，但是同比2016年及2017年仍存在一定差距，調控政策偏緊及房貸緊縮為主因，市場雙方入市信心依舊不足。

業內人士預計，3月各大項目結束春節“休眠”狀態，市場人氣逐步回升，市場成交將觸底回升。熱點板塊房價將依然高位企穩，整體房價平穩。産品方面，90—125平方米三房依然是成交主導，125—144平方米改善需求將持續釋放。

在二手房方面，節後二手房市場回暖較一手房市場較快。據樂有家研究中心監控數據顯示，上周東莞成交二手商品房181套，市場有緩慢回升跡象。上週二手商品房成交均價1.49萬元/平方米，環比上漲3.98%。

此外，節後租房人群增多，租房成交量迅猛上漲。據樂有家研究中心數據顯示，上周東莞六大片區中城區和東南臨深片區依舊是成交量最高的兩大片區，其中東南臨深片區上漲幅度最高，由之前一週2套上漲到上周的60套。