12月17日，由中國網際網路新聞中心·中國網地産主辦的“2017年中國房地産年度紅榜評選活動專家評審會”在當代MOMA星光會客廳舉行。評審會上，評委專家除了針對候選企業、人物及樓盤的甄選展開熱烈討論外，還對發表了自己對今年房地産市場的感受和對明年市場趨勢的分析。評審專家們各抒己見，進行了觀點的激烈碰撞與交鋒。

顧雲昌：明年是房地産市場的小年

“對於大企業來説，現在是鑽石時代。但對於行業來講，出現了“兩加一減”的趨勢，即競爭加劇 洗牌加快，利潤減少。”

中國房地産業協會原副會長兼秘書長顧雲昌認為明年是房地産市場小年，從一個週期來看，今年這個階段已經是最高值了，明年銷售再增加不太可能。因為去年和今年該釋放的已經釋放了，明年不可能再有這麼大的消費量。從週期和市場情況來看，一線城市去年年底就開始下行了，二線城市下行，三四線城市頂上，但是也沒有多少空間了，總體來講是下行的走勢。對於企業來説，這是鑽石時代，但是對行業來講，這個時代利潤在下降，競爭加劇，洗牌加快、利潤變薄，兩加一減。同時，現在防範金融風險資金也收緊了，我們的貨幣政策不像過去那樣相對寬鬆了，貨幣收緊了，對整個房地産的資金鏈來説緊張了。“我認為明年的房地産是小年，交收量不可能超過今年。”顧雲昌説到。

同時，顧雲昌也指出，中國房地産三個差異在拉大，一個是城市之間房地産的差異在拉大，第二是企業之間差異在拉大，第三是産品之間差異在拉大。雖然目前有的城市並不明顯，但以後的發展趨勢肯定是三個拉大。

不過，雖然市場集中度越來越強，但小而美的企業還是可以生存的，“中國的幅員太大了，再大的企業也不可能布到每個縣、每個鎮裏去。將來中小企業越來越少，但是還有空間的，二八開，還有20%的小企業。像香港，就幾家企業，將來北京、上海五六家、十來家公司就夠了。”顧雲昌補充道。

杜麗虹：房企未來發展的四條路徑

“房企未來有四條發展路徑：大型開發企業、以Reits為載體的重資産企業、輕資産的投資管理公司、輕資産運營公司。”

清華大學應用經濟學博士、北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹也提出了自己的見解，她認為，在開發領域的確需要規模，但是未來的地産，開發未見得唱主角。她以日本和美國為例，發現發展到一定程度以後，開發商的利潤率就會降低。“未來住宅開發仍然有，但是市場的利潤空間在縮小，未來在市場上慢慢地唱主角的就變成了這些存量和産業地産公司。”她説。

杜麗虹認為，大的有大的優勢，而沒規模的企業在某個細分市場也有它的優勢。現在有很多細分的領域，比如長租公寓，在國外比較流行的細分市場包括學生公寓，還有做養老公寓的，這些細分市場將來有很大的成長空間，唱主角的未必是大的企業，而是一些比較早轉型到這個領域裏面的企業。

今年中國的地産商都在討論轉型，杜麗虹對此表示，將來一部分會是大的開發商，還有一部分中小的。美國也好，日本也好，最典型的特徵是大家越來越輕資産化。住宅開發商也越來越輕資産化，還有一部分轉化成運營企業，即使開發也是定制開發，定制開發養老社區，定制開發學生公寓，定制開發自助倉儲、定制開發數字地産。還有專業的運營企業，但是都是輕資産，自己不拿，就是給別人服務，專業的運營商業也好，酒店也好，寫字樓、養老也好。還有一類轉向輕資産的投資運營企業。雖然還是自己開發運營管理，但是錢自己只出不到5%，剩下都是來自於金融機構基金，基金持有，自己只佔一小部分，賺管理費，轉向輕資産的投資管理模式。還有一類把自己變成REITs的管理模式，長期持有物業資産，把自己變成一個基金。

宋延慶：碧桂園的運營模式值得學習

“産品守正，行銷出奇。産品是生存發展的壓艙石，産品創新和産品線開發是做大做強的源動力。”

蘭德諮詢（中國）有限公司總裁宋延慶舉例了碧桂園的運營模式，他説，目前學碧桂園的企業很多，包括它的大牌模式，包括它的跟投模式都是領先圈內風潮的。他很推崇碧桂園對城市房市的理解和其他企業不一樣，而且屢試不爽都成功了。以碧桂園在湖州的例子來説，一個三、四線城市，很多數據顯示庫存很多，銷售率也很多，但是碧桂園一下子佈局了15個左右項目。在一定階段形成了半壟斷，原來假設湖州的商品房銷售面積150萬平米，碧桂園一家能抬到450萬平米。原來我們對房市的理解審視，認為150平米柱狀圖上顯示的是庫存還比較多，大家就不敢幹了，或者前幾年有很多開發商就不太敢進三四線城市，碧桂園不擔心，還佈局很多。

總結起來，碧桂園對房地産數據的理解、對市場的理解與眾不同，但是他們的路子是成功的，而傳統的開發模式，大家都不太敢做，人家不但敢做，還做成了。他引領著行業的風潮，促進行業重新審視這個市場。

張化東：規模是企業通往未來的橋梁

 “有了規模，才有人才、資金，才能談創新。沒有規模，轉型會更加困難。”

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東簡單地闡述了今年房企的一些情況。今年前9個月，排名前50的開發商基本上能夠佔到50%的市場份額，根據測算，如果4家達到5000億，基本上前4家就達到了20%左右，未來前10的開發商基本上能達到百分之三十幾或者百分之四十的市場份額，市場集中度提升的趨勢還是比較快的。

同時，未來整個企業的的淘汰數量會比較快。現在的企業淘汰情況是無論市場好還是壞，從土地端來説就已經開始淘汰了，“無論是土地價格還是對於土地的要求，小的開發商可能未來就得轉行，整個市場的集中度提升會比較迅速。”張化東説。

張化東認為企業對於規模的追求應該是戰略性的，無論是人才還是資金，都比較青睞大的企業，向大企業集中的態勢越來越快，規模是通往未來的橋梁。就整個行業來説，金融所有的數據都創了歷史新高，而且超了絕大部分人的預期。行業的天花板已經出現了，很難想像再進一步推高。未來這個行業一定是以存量為主，大家全部轉型或者做創新，這個是終極之路。“在地産裏面沒把規模做起來的企業，在轉型的過程中，可能比已經把規模做起來的企業轉的更為困難。因為他們錢沒有人家多，資訊和人也沒有。所以，大家還是要在行業裏把自己的規模做起來，把資源掌握在手裏。”張化東補充到。

袁一泓：房産稅的出臺力度不會一下用力過猛

“房産稅的出臺力度不會一下用力過猛，會是循序漸進的，因城施策的”

《21世紀經濟報道》編委袁一泓認為，明年算是變革比較大的一年。今年大家都在談政策的變化，所謂的房子不能炒要能住，政策的力度是出乎所有人意料的。國有三大行，除了農行，都進入了廣東、浙江和江蘇地區，而且簽約都是萬億級的貸款。從商業銀行自身盈利的要求來説，簡直不可思議，為什麼會有這麼大力度的進入？從企業的角度來講是戰略性的，從政策考量來講就是一個表態。

“明年是推動住房制度改革和長效機制的關鍵之年，而住房制度的表述在十九大報告裏已經表述出來了，多主體供給，多渠道保障，租購並舉。”所以，他認為明年租賃市場不會像大家想像的是過渡式的，有可能對制度安排會有重大的促進作用。

對於房地産稅，袁一泓認為一定會出，但是一定會是非常和緩的，分區域來進行。“明年可能會出框架，2020年收稅的可能性不大，2021年可能性比較大。”

張文豪：租賃市場主要在管不在建

“實現租賃市場有序發展的重點在於管理，而不在於增加供應”

《地産》雜誌主編張文豪説，中國三四線城市不需要那麼多租賃住宅，一線城市需要。同時，他認為北京租賃市場最大的問題是管理的問題。“租賃市場主要在管，不在建，不在於增加增量。北京本來就不缺，如果有安全問題，有雙方的服務體驗問題，管就可以了。所以，在中國不存在嚴重的租賃市場供應不足的問題，我倒覺得是不是有過度供應的問題。”張文豪解釋説。

關於房産稅，《地産》雜誌主編張文豪發表了自己的觀點，他認為，中國房地産問題不在於誰住的房子特別大，而在於一個人佔的套數特別多，比如一個富人住了一個5000平米的大宅，實際上他對這個市場沒有什麼損害。但溫州十個大媽組成一個炒房團，一下買了50套，對老百姓影響特別大，所以應該對套數徵稅。張文豪認為房産稅應該現在就徵，今年從第五套徵，因為有五套房確實是太多餘了，然後告訴大家兩年後從第四套徵，給予這些人充分的處理空間。這種徵收方法對解決個人佔有套數過多的問題能起到很好的作用。

謝紅玲：時代變革，打開新窗口

中國網地産總編輯謝紅玲表示，2017年是房企轉折之年，過去單純的以開發為主的行業特徵，正在向行業整合轉型，有了跨越性轉變。因此，今年我們把創新作為紅榜評審系列的重點，邀請六位專家對其進行專業評審活動，以使得榜單更公正、更客觀。

謝紅玲論及行業趨勢時表示，政策導引、市場分化、時代變革為房地産行業打開了新的窗口、提供了新的機遇。佈局得當的大房企獲得的是進一步提高市場佔有率的機會，一些幸運小房企借助佈局的區域熱度成功逆襲搖身進階百強甚至50強。不過，地根、銀根始終是房企的命根。抓住混合所有制改革契機，搞好企業體制改革極可能是部分房企成就宏圖霸業、謀求可持續發展的捷徑。

張進：地産開發進入新千億時代

中國網地産總經理張進表示，行業加速企業轉型升級，地産開發進入新千億時代。

馮偉：市場分化推動企業轉型升級

中國網地産常務副總經理馮偉表示，在“房住不炒”的政策指引下，中國房地産市場進入嬗變時代，企業在追求規模化的同時，亦在尋求轉型突圍之路。