長江和記集團主席李嘉誠旗下的中環中心出售的消息盛傳一年後,11月1日晚間,長江實業集團(01113.HK)宣佈,正式出售旗下中環中心75%的股權,交易金額為402億港元,創下香港寫字樓交易的最高紀錄,而此次出售中環中心的賬面所得約為145億港元,長江實業稱,公司會將出售所得用於公司的一般營運資金。

神秘買家402億買走中環中心

資料顯示,中環中心在1998年落成,是香港第5高樓,世界第31高樓,樓高346米,樓高73層,佔地達10萬平方尺,提供商用樓面面積超過140萬平方尺。

不過,買方的身份非常神秘,名為“中國港澳臺僑和平發展亞洲地産有限公司”,根據公告顯示,買方是一家根據英屬維京群島法律註冊成立、為收購目標公司而特別設立的特殊目的公司。

有市場消息稱,中環中心的新買家是一群香港本地資深的投資者以及一家中資能源企業,其中中資能源企業佔股達到55%,香港本地資深投資者則佔45%。

一名接近交易人士稱,此次買賣雙方簽訂協議,在物業完成交易前不可以轉售,除了各買家都會保留部分樓面自用,其餘都暫時計劃長線收租。長江實業在公告中稱,長江實業需要督促買家證明有足夠資金支付此次收購款項,買方也需要在限定時間把物業重新命名為一個獲長江實業批准的指定名稱。

長江實業稱,董事認為,出售中環中心將為公司提供機會以套現其在目標公司及該等物業的投資,長江實業在此次出售中環中心的賬面得益大約145億港元,將用於長江實業的一般營運資金。

公告稱,如果扣除中環中心在專業估價及公司完成日期前的財務報告的賬面值,再扣除此次出售的交易成本,包括法律費用、印花稅、代理佣金及其他費用,此次出售得益為145億港元。不過,由於實際出售得益的需要參考長江實業在交易完成日期前最新的財務報告的賬面值,所以最終實際得益可能會與145億港元有所出入。

炙手可熱的香港寫字樓

實際上,每年中環中心的盈利情況非常可觀,截至2015年12月31日的財政年度,佔中環中心75%股權的目標公司除稅及非經常項目前及後的綜合純利(包括該等物業公平值的變動)分別為7.4億港元及6.5億港元;截至2016年12月31日的財政年度,目標公司除稅及非經常項目前及後的綜合純利分別為35.1億港元及33.85億港元,目標公司在長江實業2016年12月31日的綜合財務報表的賬面值為198.3億港元。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文對第一財經稱,香港寫字樓市況非常火熱,成交價格也屬於合理水準,目前中環地區的分層寫字樓的售價已經超過每平方英尺38000港元,所以以平方英尺的價格計算,中環中心的售價非常合理,只是總價比較高,因此也不是很多買家有能力可以負擔,而且,長江實業出售中環中心只是75%的權益。

香港寫字樓市場還處在非常炙熱的時期,獲得很多中資機構的追捧。就在10月11日,綠景中國(00095.HK)宣佈,公司通過全資附屬公司向九龍倉(00004.HK)收購香港觀塘海濱道123號物業,總價90億港元,創下了香港觀塘地區商業樓宇每平方尺最高價格記錄。

就在年初,恒基地産擊敗了其他8家地産公司,以創紀錄的233億港元的價格,買下了香港特區政府自1996年以來首次標售的一塊中環商業用地。

林浩文稱,值得留意的是,中環中心有大量停車位,如果只分拆出售車位可以令部分資金回籠。他相信,這宗交易對上環周邊寫字樓及商用物業有利好作用,估計未來6至12個月中環及上環商用成交個案會增加,作價也可能提高。