導語：在資本利益的推動下，兩代人或許註定隔“河”相望。一方選擇撤資套現，落袋為安；一方選擇加倉深耕，共渡難關。

長實盤出“超級低負債”

3月17日，長實集團公佈了2021年業績報告，除披露基本數據外，有一行描述格外的引人注目“若近期倫敦5Broadgate出售完畢，長實凈負債比率將從2021年底的7.9%跌至約5%”。

眾所週知，2021年所推行的“三條紅線”中要求凈負債率不超過100%，而內地房企大部分保持在50%以上水準，甚至個別已超過100%。

而按照長實集團年報中所披露的負債凈額是以銀行及其他借款扣減銀行結存、定期存款為依據，總資本凈額為權益總額及負債凈額之和計算。即便是與凈負債率處於低位的新城控股2019年數值14.2%相比較，也相差約兩倍。

從有息負債看，截至2021年底，長實集團銀行及其他借款總額為965億港元，較去年同期銀行及其他借款增加186億港元。其中，于1年內到期借款為港幣288億元，于2至5年內到期借款為港幣521億元，及于5年後到期借款為港幣156億元。

從貨幣資金看，截至期末，長實集團銀行結余以及定期存款合計633.65億港元。而2021年9月以35億元出售至希慎興業的上海世紀盛薈廣場，已于2022年1月完成交易，並將於2022年上半年帶來收益。

除此之外，標普在報告中指出，長實集團資産處置總收益將超過400億美元，這將使其杠桿率降至0.8倍。假設在長實集團沒有進行任何重大收購的前提下，這筆收益將使長實集團的杠桿率輕鬆低於標普3.5倍的評級下調觸發因素。

賣樓，李嘉誠的減法

去年9月，希慎興業發佈公告稱，擬以35億元人民幣收購上海世紀盛薈，位於靜安區十四五規劃核心區北擴的重要區域。收購完成後，希慎興業將對項目的商業進行裝修改造，並於2023年年中完成。

希慎興業是一家港資房企，在香港銅鑼灣商圈持有約40萬平方米的物業，同時還持有港匯恒隆廣場約1/4的股權份額。按照68,348平方米的可租賃面積以及342個車位計算，希慎興業收購該項目的單價約5萬元/平方米，倒挂了區域均價。

而這個荒廢了16年的項目，是李嘉誠于2005年購得的。按照李嘉誠家族所持資産比例，出手“世紀盛薈廣場”或將套現21億元。李嘉誠曾説過“自己是商人，既然是商人那麼買和賣都屬正常現象，一切都是為了利益。”

值得一提的是，2015年因頻繁變賣內地資産，李嘉誠曾遭到《人民日報》點名。如今，李嘉誠再次站上了輿論的風口浪尖，被市場質疑“撤資內地，逃離北上廣”。

對此，在業績會上，李澤鉅直言“賣樓不算撤資，對任何地産公司來説，賣樓都是日常業務。當然，內地和香港是我們的家鄉，會有一些感情因素在，但也還是要算好賬。香港及內地為集團地産業務重點市場，將繼續物色合適物業發展機會，對兩地前景充滿信心。”

據年報顯示，截至2021年末，長實集團擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目之發展商權益，但不包括農地及已完成物業）7500萬平方尺（約合833萬平米），其中約744萬平方米位於內地，另外香港及海外地區各自擁有約44萬平方米，內地土儲佔比高達90%。

拿地，李家誠的加法

事實上，在年報中多次強調要在內地市場積極拿地的，還有恒基地産。

2019年5月28日，與李嘉誠同齡的李兆基宣佈退任恒基地産主席兼總經理、提名委員會及薪酬委員會成員職務，並繼續留任為該公司執行董事，次子李家誠接任主席一職。

上任當天，李家誠就帶領著恒基以30.2億元競得北京朝陽區孫河板塊中的2902-31地塊，溢價率23.3%，樓面價6.9萬元/平。時隔四個月之後，又聯合天恒拿下孫河板塊中的最後一張門票。

孫河板塊為北京首個“先規劃後開發”的區域，共包括11宗地塊，區域綜合容積率僅為1.1。從當時的市場情況來看，區域內已有10個項目入市，其中6個不限價，4個限價，成交金額破30億的項目就有6個。其中就包括泰禾·北京院子和泰禾·北京院子二期（限競房）。

時隔三年後，在恒基官宣其獨立地塊案名為恒基·天匯時，區域內在售新房中，禧瑞春秋僅剩幾套1000平的別墅；中糧·瑞府也只剩一套清退房源，售價6000多萬。

僅一河之隔，長實集團在京唯一的住宅項目“譽天下”，也在2021年迎來了其收官之作“盛譽”。從2008年開售至今，見證了北京順義中央別墅區發展的同時，也見證了一代人的成長。

有業內人士指出，港資房企做房地産是投資邏輯，而非産品服務邏輯，在內地住宅市場，對於客戶的分析不如本土房企，真正做出的標桿産品少。但是也有業內人士認為，港企有自己的優勢，諸如住房品質、對於空間利用，勝過內地房企。

結語：對於曆盡奔波的港企而言，不管是出自骨子裏的內地情懷，還是出自商人本質中的利益至上，內地市場或許永遠是可以歸去來兮的港灣。