雖然2016年的“930新政”沒有提,今年的“317新政”也沒有提,甚至今年北京供地計劃中也未明言,但現實就是:目前北京已經成交和正在挂出的所有商品住宅地塊均已全面實施了“限房價、競地價”的出讓方式。所有這些住宅用地,從土地出讓伊始就全面規定了未來的銷售均價和最高售價。

例如,正在挂出公示的豐台區西局地塊,未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米,且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。要知道,該地塊除了靠近西三環,地理位置優越外,周邊的次新盤龍湖西宸原著,其二手房價格也在12萬左右,這就導致該地塊的未來售價將遠低於當前的二手房價格。按照這種“限房價、競地價”的土地出讓方式,類似的情況將屢見不鮮。業內人士也認為,未來這些“限房價”土地轉化成商品房供應時,很明顯,將會對目前的商品房住宅定價形成影響。

土地與房價均全面限價

年末甚至明年的住宅市場會出現一個有意思的現象:以往遮遮掩掩的新盤,在定價方面不再是不能説的秘密,因為從土地出讓伊始,不少項目就被規定了銷售均價和最高售價。

9月7日,北京土地交易市場成交了朝陽孫河、門頭溝龍泉鎮兩宗經營性用地,其中備受關注的孫河普通商品住宅用地,採用了“限房價、競地價”的交易方式,對將來建設的商品住房均設定了銷售限價。最終,由泰禾全資子公司以59.6億元競得,並且居住用途建築面積的36%需自持,溢價率為49%。該宗地在出讓前就明確規定:銷售均價不超過68245元/平方米,最高銷售單價不得超過71657元/平方米。

在今年以前的多輪土地出讓中,只要涉及住宅類用地,“限房價、競地價”都成了必選的方式。6月份,萬科、龍湖等四家聯合體以70.5億元競得的順義區高麗營鎮居住用地,同樣規定了未來售價:商品住房銷售均價不超過60508元/平方米,且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。

還有房山區的青龍湖地塊,宗地中商品住房銷售均價不超過37245元/平方米,且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。同時,掛牌文件要求其套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。最終,同樣由萬科、龍湖等四家開發企業聯合體以56.1億元競得。

不僅是已經成交的住宅用地,正在掛牌的住宅用地同樣無一例外地採用了“限房價、競地價”的出讓方式。9月1日,北京市國土局網站掛牌了兩宗住宅用地,其中一個位於海澱區四道口,另一個位於亦莊經濟技術開發區。兩宗住宅用地的招拍挂資訊顯示,海澱區四道口地塊的起始出讓價為人民幣12.36億元,其中商品住房銷售均價不超過85373元/平方米,且最高銷售單價不得超過89642元/平方米。而亦莊地塊的起始出讓價為人民幣46.4億元,商品住房銷售均價不超過52695元/平方米,且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

到目前為止北京市已經出讓和正在出讓的住宅類用地,全部開啟了限價時代。在這些土地中,既有遠郊區的密雲新城、延慶新城,也有近年豪宅扎堆的朝陽孫河區域和豐台西局區域,更不乏像大興舊宮板塊、通州臺湖和亦莊開發區等改善型板塊,已經形成了全面覆蓋。

北京市國土局網站公開資訊顯示,原來自主定價的商品住宅用地,如今已經全部變成了高端“限價房”,今年已經出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經明確了未來售價。

區別於以往自住型商品房或部分偏低端“限房價、競地價”項目,中高端商品住宅地塊限價,在北京樓市還是破天荒——有業內人士認為,這也是北京近期一系列調控“組合拳”的一部分,反映出北京今年樓市調控、限制房價上漲的決心。

限價小戶型將入市但大多5年內禁售

不僅是限制了單價,令許多以自住為目的的購房人歡喜的是,不少熱點土地在出讓被限價的同時,還規定了必須有70%的部分建設為90平方米以內的中小戶型,結合房價限制政策,可以肯定的是,年末甚至明後兩年,都將有不少限單價、限總價的中小戶型産品入市,將對當前市場中大戶型高總價佔主導的局面形成有效補充。

以上周成交的泰禾孫河地塊為例,公開資訊顯示,該地塊土地面積約10公頃,總建築規模約11萬平方米。地塊中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重均需達到70%以上,即將來該項目銷售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

按照出讓規定,該宗地未來銷售均價不超過68245元/平方米,最高銷售單價不得超過71657元/平方米。以此粗略計算,在不考慮地下開發空間的基礎上,僅有90平方米計算,該項目在未來形成供應時,將提供547套90平方米的中小戶型。

要知道,孫河是近年來新興的別墅聚集區,區域內未來將建設有國家級的濕地公園和直通三元橋的快速路。目前在售和已售的項目也均以別墅為主,輔以少量140平方米以上的平層洋房。單套價格在1000萬至4000萬不等。而泰禾新成交的地塊則意味著,未來區域將有低總價的小戶型供應,按照最高限價計算,一套90平方米的戶型,售價最高為645萬元,遠低於當前的市場價格。

為了避免類似的低總價小戶型被投資購房需求鑽空子,以其他方式抬高價格,市住建委還專門出臺了禁售規定:要求項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為,任何迫使購房人接受高價的附加條件均不允許。不僅如此,包括泰禾孫河地塊在內,多個熱點限價並且實施“70/90”政策的地塊,也都加入了限售規定:自取得分戶不動産登記證書或契稅完稅憑證後,5年內不得出售。對於真正有自住需求的購房人來説,也是實實在在的多重保障。

限價會多大程度影響區域樓市

根據北京市國土局網站的統計,截至目前,北京“限房價、競地價”地塊已有29宗成交,建築面積達到約380萬平方米。另外還有海澱區四道口地塊、亦莊地塊、豐台西局地塊和延慶新城四宗公示掛牌地塊也採用了“限房價、競地價”的方式。

其中,豐台西局公示的住宅地塊鄰近西三環,掛牌總價42億,建築規模10萬平方米,商品住房銷售均價不超過77800元/平方米,且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。據北京青年報記者現場調查發現,該地塊周邊的新盤和次新盤項目只有泰禾開發的西府大院和龍湖開發的西宸原著,其中龍湖西宸原著的二手房價格在12萬/平方米左右,其餘老舊二手房的均價也都在6萬至7萬元/平方米的水準。

中原地産首席分析師張大偉就認為,商品房住宅全部限價,未來銷售的價格將低於目前周圍商品房住宅價格,大部分項目價格甚至比目前市場的二手房次新房還低了10%左右。這將對目前商品房住宅定價形成影響。並且,這部分面積中100萬平方米左右是“70/90”地塊,也就是需要大部分建設成為小戶型商品房限價住宅。

至於具體對未來售價的影響,業內人士普遍認同的觀點是:不著急下結論,新型高端“限價房”會一定程度影響區域房價預期,但也不會明顯拉低區域房價。

為什麼?亞豪機構市場總監郭毅表示,一方面,新入市地塊和在售項目、前期出讓項目入市節奏上有差異;另一方面,新入市地塊受去年重啟的“70/90”政策限制,産品都將以90平方米以內小戶型為主,這和相關區域前期入市的高端産品存在差異。同時,類似孫河豪宅區已經成形,房價本身有區域價值的支撐。

“現在需要注意的,不是這類産品對區域房價的影響,而是這類‘限價房’未來銷售的公平性問題。”有業內人士這樣提示説,越稀缺的樓盤,越會遇到各種關係戶買房,尤其是這些“限價房”,低於周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動,這無疑就影響了銷售公平性。因此,如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子,也是政策該重點關注的。