凱德係是亞洲規模最大的房地産集團之一，旗下包括多個上市公司。從1994年進入中國至今，凱德不僅是中國最大的外資房地産開發商，也曾成為中國房企學習的典範。

在京擁有最多項目、國內體量最大、以輕資産模式快速拓展市場、推特色商業增強品牌競爭力，上述的每一個標簽都預示著凱德曾一直走在商業地産行業前列。不過，一位資深業內人士則向記者透露，看似光鮮的凱德近年來已經開始走下坡路。

　2009年11月，作為凱德商業地産運作平臺，凱德商用在新加坡交易所分拆上市，首次公開募股規模為28億新加坡元後，凱德商用就在中國市場一路跑馬圈地。短短4年時間，凱德商用通過一級土地市場或二級市場收購等方式，在中國市場就完成了37個城市佈局，購物中心數量達到62個，總建築面積645萬方，總物業值達到774億元，成為僅次於萬達的商業地産快速擴張企業。

　2011年10月，凱德商用又以介紹方式登陸香港聯交所主機板，實現第二上市。但奇怪的是，不足三五年時間，凱德商用卻又于2014年7月從新交所及香港聯交所除牌。凱德集團對外宣稱，將凱德商用摘牌私有化是為了增強集團在房地産綜合體開發方面的競爭優勢，同時以更精簡的組織架構、更多元的投資組合獲取資本市場的青睞。但也有業內分析人士指出，凱德商用私有化，表明凱德商用在資本市場上的融資功能並未如預期發揮。

從凱德商用退市前的財務數據上看，雖然仍能保證正向營收，但在增速上已顯出頹勢。2011年凱德商用在港交所上市之初，除稅及少數股東權益後利潤為4.56億新元（1新元約合4.6元人民幣），較2010年財政年度的4.219億新元增加8.1%；息稅前利潤為6.019億新元，同比增長27.4%。

不過，從2013年起，凱德商用增速明顯放緩。財報顯示，2013年度凱德商用實現收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實現收入1.25億新元，同比增長4.8%，在中國地區除稅及少數股東權益後利潤為2585.9萬新元，同比下降7.6%。

面對不斷下滑的業績，凱德商用的摘牌私有化或許也是無奈之舉。

“過去幾年間，凱德商用很少在城市擴張上做出突破，而是深挖已開發的城市。”中國商業地産專家王永平表示，電商的衝擊是每個購物中心都無法規避的問題。

因商業地産的特殊性對人才的要求高，目前掌握著商業運作、投融資方面的知識，又能對國家政策走勢有研究和判斷的商業地産的複合型人才稀缺。隨著房企加快“金融+商業地産”輕資産化運作，被稱為商業地産“黃埔軍校”的凱德商用近年來也頻頻遭受高管離職的地震。

據不完全統計，2002年，時任新加坡凱德置地中國控股集團北京地區常務副總經理的毛大慶出走萬科，2007年，凱德中國西南區總經理職務的韓德明辭職， 2013年，凱德置地深圳來福士項目總經理李程離職，2014年5月，原凱德商用中國華中區區域總經理李楠接任龍湖商業地産總經理職位。一位獵頭介紹，有凱德從業經驗的商業人士很容易被挖角，萬達、紅星商業等高管很多都來自凱德。

有業內人士透露，凱德的人才大量流失或許因其收入水準不高不低，比較穩定，與凱德相比，從開發階段過渡到運營環節的企業更缺人才，開出的待遇、條件也會更好。

北商商業研究院專家認為，包括中糧集團、萬達集團等國內知名商業地産集團均在不斷調整戰略，凱德商用則依然保持著行業標桿、勝利者姿態沉睡于“功勞簿”上，極力維穩、固守陳舊發展戰略。或許目前的高管離職、項目工程停滯只是問題集體爆發的前兆，如若長此以往凱德將失去曾經的優勢和地位。

隨著越來越多城市綜合體的出現，凱德集團面對的競爭壓力將越來越大。與國內房企相比，儘管其有資金、人才等方面的優勢，但難在本土化方面，一般外企在拿地方面審批流程較長，企業開發進度會受到一定拖累。

在中國購物中心産業資訊中心主任郭增利看來，從整個行業分析，過去商業地産發展主要依靠經濟增長的紅利帶動；第二階段則主要依靠商品、品牌去做商業；而如今，伴隨消費者的選擇在增加，商業運營更應該增強本地生活黏性，做好商圈情感交流。

商務部研究院消費經濟研究部副主任趙萍則表示，凱德MALL應該明確消費需求、明確自身定位，在品牌和業態組合上應該多做更新。以凱德MALL西直門店為例，雖與西單大悅城同處交通樞紐核心商圈，均定位於時尚、年輕消費群體。但在餐飲品牌組合上，凱德MALL西直門店則更偏向於標準化正餐、快餐，對年輕消費群體缺乏吸引力。

北京市商業經濟學會秘書長賴陽表示，凱德當下要在商業運營思維和模式上做出改變。在新實體商業革命過後，消費者實體購物需求大幅下降，購物需求轉向休閒、娛樂、體驗為主，購物中心則大部分轉型為生活方式中心、休閒娛樂目的地，具體表現為經營模式體驗化、品牌去主流化。“作為海外進入國內市場的代表，凱德的項目則依然保持著過去傳統的購物中心運營模式，明顯滯後於當下購物中心轉型發展趨勢。同時，伴隨實體商業銷售量不斷下降以及實體商業項目供應量大幅度增加，缺乏新意、特色的凱德商用在經營上壓力不小。”

（來源：第一財經日報 北京商報《財經》）