廣宇發展銷售下滑：掛牌出售存貨資産 訴訟“纏身”

　　11月21日晚間，廣宇發展發佈了關於全資子公司掛牌出售有關存貨資産的公告。

　　為加快存貨去化，加速資金回流，有效盤活存量資産，廣宇發展全資子公司北京順義新城建設開發有限公司(以下簡稱“順義新城”)擬通過上海聯合産權交易所公開掛牌方式，將其持有的位於北京市豐台區榴鄉路 84 號院的魯美項目 S-24 地塊 1 號樓 3 單元及地下部分存貨資産，以進場掛牌交易方式進行對外轉讓，掛牌底價不低於評估值 9.17億元。

　　公告顯示，評估基準日為2019年10月31日，魯美項目S-24地塊1號樓3單元及地下部分存貨資産賬面價值為7.51億元，增值率為22.01%。

　　資料顯示，魯美項目 S-24 地塊 1 號樓于2017年 8 月結構主體竣工，2017 年底取得大産權證。該出售標的位於豐台區南苑鄉，北臨石榴莊大街，西臨榴鄉路，南側為魯能·釣魚臺美高梅別墅。1號樓3單元主要包括LOFT 167 套，建築面積合計 10118.08 平方米；地下商業共 3180.03 平方米；地下車位 100 個。

　　短期資金壓力不小

　　此番出售項目雖少説也可有幾億收益，但對於公司面臨的資金壓力來説並不“解渴”。數據顯示，截至2019年三季末，廣宇發展現金及現金等價物餘額為45.65億元，而短期借款高達71.61億元，一年內到期的非流動負債為16.2億元。償債方面的資金需求已不小，更有支援項目動工等所需的大規模資金需求。

　　而數據顯示，今年以來，廣宇發展的銷售回款持續不佳。今年前三季度，廣宇發展經營活動産生的現金流量凈額為-24.89億元，同比降低174.36%，主要原因是本期收到的商品房銷售收入減少。而2019年一季度、上半年的凈額分別為-15.44億元和-20.89億元，流出額呈持續擴大。

　　今年前三季度，廣宇發展營業收入同比下降9.46%，為130.81億元，凈利潤為24.60億元，同比增長6.64%。由於房地産行業的兩年左右建安期，也就説，廣宇發展的銷售“不穩定”情況可能從兩年前就開始出現了。

　　公告顯示，2016年是廣宇發展銷售爆發的一年，當年公司的銷售量同比增長166.38%，由39.89萬平方米增至106.26萬平方米。2017年銷售量同比微漲，2018年，銷售量便出現下滑，下滑幅度達27.11%。

　　廣宇發展的銷售主要集中在重慶、四川宜賓、濟南、北京和成都等地區。數據顯示，近兩年公司在北京的銷售下滑較為明顯，2018年，公司在北京市的營業收入下滑了16.99%，2019年上半年進一步下滑67.38%。

　　廣宇發展在北京的銷售主要來自順義新城建設開發有限公司。2017年，順義新城的成交金額達34.78億元，而2018年大幅下滑，僅有10.22億元，今年上半年的銷售備案金額為5.82億元。

　　房屋因品質問題頻被訴

　　此外，數據顯示，2017年、2018年和2019年上半年，公司在北京地區新開工面積均為0。不僅如此，2019年上半年，公司的新開工面積25.52萬平方米，在建面積622.94萬平方米，而2018年上半年分別為52.38萬平方米、876.75萬平方米。

　　而Wind數據顯示，今年前十個月，雖然我國房地産行業整體房屋竣工面積下滑，但新開工面積卻每個月都在上漲。公司今年新開工和竣工面積雙雙大幅下滑的背後，也可在一定程度上反映出公司當前的去化及資金緊張問題。

　　數據顯示，公司2018上半年可售面積約191萬平米，截至2018年6月末未售面積87.40萬平方米，去年上半年的去化率超54%。而公司2019上半年可售面積185.18萬平方米，截至2019年6月末未售面積145.61萬平方米，上半年的去化率約為21%。

數據來源：wind

　　不過，廣宇發展的銷售主力公司並不是北京順義新城，而是重慶魯能。2019年上半年，公司銷售備案金額51.72億元，重慶魯能便貢獻了13.62億元。

　　可重慶魯能背後卻暴露出不少問題，涉及項目進度、品質把控等多方面。今年前三季度，由於訴訟賠償金支出增加，廣宇發展的營業外支出較上年同期增加239.43%，高達764.61萬元。數據顯示，廣宇發展牽扯的訴訟超80起，截至今年6月末，仍有40起左右尚未結案。涉及的訴訟事項多為與所售項目業主之間的糾紛，其中重慶魯能的項目是糾紛“重災區”。

　　公告顯示，重慶魯能的泰山七號等項目存逾期交房問題，前後被超70戶業主訴至法庭。此外，因房屋品質問題而面臨的索賠也比較多，包括房屋漏水等品質瑕疵。

　　而在銷售回款不理想的情況下，廣宇發展不得不加大融資力度，前三季度，公司財務費用達到1.92億元，較上年同期增加81.66%，主要原因是融資規模增加及費用化貸款利息支出增加。