買百平米房只得70平，迷之公攤面積如何破解？
這兩天，關於“公攤面積”的話題又火起來了。
今年7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。
據媒體報道，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。
這樣的演算法合理合法嗎？
公攤面積是個謎，這事兒一點都不新鮮了。中國網政協頻道（《議庫》APP平臺）小編查閱資料發現，在過去的幾年內，很多業內專家、政協委員都曾對此發表過看法，不過這筆糊塗賬始終沒有算清楚過。
公攤面積怎麼算？
根據2000年開始實施的《房産測量規範》，分攤的公用建築面積有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水準投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水準投影面積一半的建築面積。
這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。
那麼，公攤面積的存在是否合理？是否有上限？相關費用應該怎麼算？
關於公攤面積的那些事兒
公攤系數
首先我們要搞清楚一個概念，什麼是公攤系數？
公攤系數就是用分攤建築面積除以專有建築面積。例如，房本上面寫著“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積(使用面積)：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”，那麼公攤系數就是0.33(即33%)。
有業內專家透露，住宅的公攤系數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。
那麼，公攤系數有限定值嗎？很遺憾，現有的法律法規並沒有對公攤系數設定上限。
這就意味著，在開發商眼中，公攤系數可以有“無限可能”。
有媒體報道過，隨著房價上漲，公攤系數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤系數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
公攤面積往往是“一口價”
如果購房者對開發商報的公攤面積持懷疑態度，想自己測量，從實際情況來看，幾乎不太可能。
有業內人士介紹，開發商在辦理房産證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裏面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。
也就是説，測繪企業和房地産開發企業對於公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
然而，一幢樓中所有套內面積之外的地方都可以在公攤計算範圍內，對整棟樓進行測量，個人沒能力，雇公司又太貴。因此，公攤面積往往就成了“一口價”，開發商説多少就是多少。
這無疑對購房者來説是不利的。早在2008年，民盟甘肅省委會就曾在相關提案中建議，現有房屋面積中的“公攤面積”有違《物權法》精神，應該取消，並建議房屋面積測量交給業主委託測量。
提案認為，現行的對建築物內的共有建築面積進行分攤的做法，不僅削弱了業主共有和共同管理的權利和義務，而且按照建築面積來計算房價長期以來一直是令買房人頭疼的問題。取消現有的“公攤面積”後，房屋的專有建築面積、共有建築面積將得到更加清晰的劃分，開發商利用“公攤面積”進行欺詐的空間將大為縮小，將有利於業主維護自己的合法權益。
在房屋面積測量方面，目前的情況是測量單位多數由開發商委託，業主沒有獨立的委託程式，由於對測量項目不熟悉、界定不明、權屬不清、使用範圍不明晰，買房人對具體的公攤內容和面積普遍心存猜疑。“公攤面積”取消後，建議將目前的開發商委託測量改為業主委託測量。
不過，直到現在，這個建議並未有效實行。
相關費用成了一筆“糊塗賬”
也許有人不在意這方面的問題：反正都要掏錢買房，花多少錢還不是開發商説了算。
小編提醒你，別這麼大意。
首先，公攤面積的大小上是可以“做文章”的。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
其次，在現有規定中，公攤面積的實際範圍還有很多“空子”可鑽。開發商如果不明確公示，購房者很容易吃虧。山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華舉例：“有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重復公攤。”這樣的車位沒有産權，只能使用，不能轉讓。這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。開發商在這上面能賺多少錢，不言而喻。
另外，王清華認為，一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用。但事實上，很少有人了解這方面的情況，更少有人會這麼做。小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利，應該向業主交錢。但很顯然，這部分的收益是幾乎不會分給業主的。
還有，和房子有關的不少收費，都是按建築面積算的。例如，取暖費和物業費一般是按照建築面積收的，可是能享受供暖的只有室內面積，一些公攤部分也沒有物業服務，業主卻依然要為公攤面積繳費。有人曾提出，取消公攤面積的採暖費用。但是，關於這方面的爭議很多。
天津市政協委員、天津社科院社會學研究所所長張寶義曾表示，採暖費原則上實行政府定價或政府指導價，要保護供暖企業與供暖用戶雙方的合法權益。“取消公攤部分的取暖費建議，從市場的角度來説是合理的，但操作起來有難度。”
重慶的做法值得借鑒
取消公攤面積的呼聲一直都很大。早在多年前，法律界就有不少聲音認為公攤面積的諸多爭議已經嚴重影響了《物權法》的有效實施。上文提到的民盟甘肅省委會，在十年前就呼籲取消公攤面積。
在這個領域，重慶走在了最前面。
早在2002年6月，重慶人大常委會就通過了《重慶市城鎮房地産交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地産行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
直到2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議表決通過《中華人民共和國物權法》。其中規定建築物區分所有權制度，明確業主對建築物的所有權既包括專有權，也包括共有權。建築區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房作為建築物的附屬設施原則歸業主共有。
近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。不過其中仍有漏洞，部分開發商在實踐中依然以建築面積為主、套內面積為輔表述單價；更有一些開發商“淡化”套內計價方式，對外報價都按照建築面積計價。
重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”？時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時説：“最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地産交易糾紛，保護購房者的合法權益。”
中國網政協頻道（《議庫》APP平臺）小編認為，重慶的做法值得借鑒。畢竟，以“套內建築面積”計價，只會對不良開發商不利，對合法合規經營的開發商來説，不僅沒有壞處，而且可以良幣驅逐劣幣，提升自身在市場上的佔有率。對於購房者來説，取消公攤面積，按照實際使用面積來計算房價，這樣更能清楚明白，交易資訊更加透明。
資料來源：新華網、中國房地産報、中國新聞網、騰訊網、“瞭望智庫”微信公號等
轉載請標明出處：中國網政協頻道（《議庫》APP平臺）
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