2015年溫州樓市一二級市場供應量創下了新的紀錄，市場供應豐富，是溫州樓市轉型復蘇的里程年。昨晚，溫州樓市白皮書在溫州地産年度盛典發佈。多項指標顯示，2016年或將是個“回暖年”。

　　盤點土地

　　價升量穩引發“搶地熱潮”

　　據白皮書統計顯示，2015年全市掛牌出讓土地152宗，出讓佔地面積323.57萬平方米，規劃可建面積778.89萬平方米；成交方面，成功出讓地塊113宗，佔地面積為252.05萬平方米，同比下降5%；規劃可建面積605.71萬平方米，同比上漲5%。2015年全市土地成交量依然受供需制約，供銷規模與2014年基本持平，呈現上半年冷下半年熱的狀態。

　　特別是在下半年優質土地供應增加的情況下，土地的出讓金、樓面價和溢價率創近4年新高。全市成交總金額282.34億元，同比上漲81.27%；平均樓面價為4661元/㎡，相比14年的2693元/㎡的樓面價，每平方增加1968元，同比上漲73%。

　　土地市場區域分化加劇，使得房企更熱衷投資熱點的區域，比如鹿城區、瑞安市等區域，這幾大區域土地競拍現場相對火爆；而其他區域雖然成交量較大，但基本上以底價成交為主，如樂清市和平陽縣。

　　市區土地供銷量與近6年平均量基本持平，從土地成交總金額、平均樓面價和溢價率看，2015年的這三項指標都出現大幅上漲，主要原因在於新房市場回暖，鹿城核心區域大量住宅用地供應，開發商拿地意願強烈，引發了市場“搶地熱潮”。

　　市區掛牌出讓土地42宗，出讓佔地面積107.05萬方，規劃可建面積255.46萬方；成交方面，成功出讓地塊29宗，佔地面積為78.34萬方，同比下降4%；規劃可建面積194.82萬方，同比下降1%；成交總金額175.72億元，同比上漲118%；平均樓面價為9019元/㎡，相比2014年4102元/㎡的樓面價，每平方增加4917元，同比上漲120%。

　　盤點商品房

　　各區域呈現去庫存態勢

　　全市供應商品房面積429.58萬方，同比下降32.9%，供應套數38095套；全市商品房成交面積527.35萬方,同比上漲16.8%，成交套數42791套；全年商品房供銷比為0.81。全市商品住宅供應面積為351.51萬方，同比下降32.8%；供應套數27828套；全市商品住宅成交面積458.67萬方,同比上漲13.5%，套數35920套；全市住宅供銷比0.77。

　　市區住宅成交152萬方創新高

　　市區住宅供應面積88.42萬方，同比下降32.5%；套數7202套；市區住宅成交面積152.22萬方,同比上漲43%，套數12503套，市區住宅供銷比0.58。

　　市區住宅成交價格穩中略跌。年度成交均價18345元，同比下跌了5%，價格下跌主要受區域供應結構影響，甌海區和龍灣區依然是市區住宅供需主力成交區域，而且以剛性需求為主。

　　改善性需求同比明顯增加

　　從市區住宅的成交結構變化來看，中間大兩頭小的“橄欖型”結構基本形成，改善性需求同比明顯增加，這是促進樓市交投活躍的主要原因。這得益於中央和“溫8條”政策全面支援居民自住和改善性住房需求，以及央行、住建部等部門降二套首付、降低免征營業稅門檻鼓勵改善型需求；也與優質土地入市和去年5月出臺的新容積率計算標準相關，創造了提供區位好、配套齊、戶型優的改善産品，刺激了居民換房慾望，使改善需求快速增漲。

　　住宅年去化週期僅為7.4個月

　　截至2015年底，市區累計待售商品房(商品房庫存)27685套，同比下降4.75%；建築面積231.72萬平方米，同比下降6.86%。其中商品住房庫存6789套，同比下降65.04%；建築面積93.13萬平方米，同比下降54.03%。按照前12個月平均銷售面積計算，市區商品房庫存去化週期仍需16.05個月,但是商品住房庫存去化週期僅為7.4個月。

　　市區商品住房庫存去化週期僅為7.4個月，已經到了要增加供應的時候；而商品房去化週期仍需16個月，已經超過15個月的警戒線。

　　盤點二手房

　　二手房市場量增價穩

　　2016年的樓市仍將是政策呵護，去庫存為主的一年，實際利好政策會繼續出臺且力度不斷加強。貨幣政策、信貸政策、公積金使用條件將繼續放鬆；為了刺激中産高端人群的改善購房需求，房貸利息抵扣個稅很有可能正式出臺。繼續降低二手房營業稅和契稅徵收比例，降低二手房交易成本。

　　如果説2015年是“復蘇年”，那麼2016年或將繼續上行，可稱為“回暖年”。但是2016年的市場條件不再像2015年一樣的供不應求，所以關鍵在於土地投放和供應上，如果有關部門能掐住土地供應的源頭，找準還可供應的缺口，把好供應的節奏，那麼在政策暖風頻吹下，2016年溫州房地産市場還可以經得起折騰。

　　所以，可判斷溫州樓市上半年市場表現強勁，下半年成交依然活躍，但勢頭趨緩，其中剛需的增長相對平穩，而改善型的需求會有一定表現機會，而且價格還有上漲的衝動。同時市場分化會進一步加劇，一些核心區的房産會比較活躍，同一個板塊不同的開發商的産品也會有一定區別；價格分化更為明顯，有向4萬元單價衝的，也有向1萬元單價以下走的。2016年的樓市將表現出既積極進取而又月滿而虧的分化。

　　展望2016

　　2016年或是一個“回暖年”

　　2016年的樓市仍將是政策呵護，去庫存為主的一年，實際利好政策會繼續出臺且力度不斷加強。貨幣政策、信貸政策、公積金使用條件將繼續放鬆；為了刺激中産高端人群的改善購房需求，房貸利息抵扣個稅很有可能正式出臺。繼續降低二手房營業稅和契稅徵收比例，降低二手房交易成本。

　　如果説2015年是“復蘇年”，那麼2016年或將繼續上行，可稱為“回暖年”。但是2016年的市場條件不再像2015年一樣的供不應求，所以關鍵在於土地投放和供應上，如果有關部門能掐住土地供應的源頭，找準還可供應的缺口，把好供應的節奏，那麼在政策暖風頻吹下，2016年溫州房地産市場還可以經得起折騰。

　　所以，可判斷溫州樓市上半年市場表現強勁，下半年成交依然活躍，但勢頭趨緩，其中剛需的增長相對平穩，而改善型的需求會有一定表現機會，而且價格還有上漲的衝動。同時市場分化會進一步加劇，一些核心區的房産會比較活躍，同一個板塊不同的開發商的産品也會有一定區別；價格分化更為明顯，有向4萬元單價衝的，也有向1萬元單價以下走的。2016年的樓市將表現出既積極進取而又月滿而虧的分化。

來源：溫州網    | 撰稿：潘潔    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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