儀錶堂堂的李某是60後外籍人士，與80後的張某一見傾心。不久後，兩人確立了戀愛關係，為了穩固愛情，李某在2014年購買了一套商住房，並將房屋登記在張某名下。不料，若干年後兩人分道揚鑣，因房子的歸屬鬧上法庭。

　　人民法院最終把房子“分”給了誰？

　　案情回放

　　2014年，李某出資91萬元全款購買一套商住房，但當時因其外籍身份不具備購房資格，因此李某將該房屋登記在張某名下。若干年後，兩人分道揚鑣。分手後，李某堅持認為自己是房屋實際權利人，多次要求張某返還該房屋，但遭到拒絕。

　　李某訴稱：該房屋的購房款、稅費均由自己支付，張某對此事是認可的。張某曾在電話中多次要求不要將房屋挂在其名下，房屋雖登記在張某名下，但本質是代持行為，雙方之間係“借名買房”，房屋實際權利人仍是自己。因此，張某應向自己返還購房款、購房稅及房屋增值部分共計124萬餘元。

　　張某辯稱：不同意李某的全部訴請。1.房屋不動産登記簿上登記的權利人是自己，房地産權證也是由自己保管；2.該房屋所涉及的租賃事宜、水電煤等生活費用都是由自己負責；3.雙方之間係贈與法律關係；4.房屋性質屬於小戶型商住房，不存在增值的情形。

　　法院認為

　　本案的爭議焦點是在“借名買房”與“贈與關係”二者之間進行區分判斷。

　　首先，本案中，雙方並未簽訂書面代持協議，李某提供的證據不足以證明張某是代其持有涉案房屋。基於此，“借名買房”關係尚未達到高度蓋然性，故人民法院不予支援李某主張房屋為張某代為持有的意見。

　　其次，本案中，李某明確否認涉案房屋是對張某的贈與，張某亦未舉證證明李某曾向其作出過贈與的意思表示，雙方也確未簽訂過書面贈與合同，張某主張雙方係贈與關係難以成立。

　　原、被告雙方態度強硬，互不相讓，案子的審理曾一度陷入僵局。經主審法官耐心勸導、反覆溝通及釋法明理，最終李某與張某達成調解，房屋仍歸張某所有，由其另行補償李某60萬元。

　　法官説法

　　“借名買房”又稱房屋代持，是指借名人（實際購房人）出於規避限購政策、減免購房款等原因不直接持有房屋，與出名人（登記權利人）協商一致，以出名人的名義持有該房屋，但該房屋的實際權益仍歸借名人所有的行為。代持協議是判斷“借名”買賣合同關係是否存在的核心所在，在沒有書面代持協議的情況下，“借名買房”需要合理的借名原因，購房手續辦理完畢後的相關單據、證件應由借名人保管。此外，相關買賣合同、契稅發票、維修基金收據、還貸手續、原始房屋産權證等均應在借名人手中保管。

　　根據《中華人民共和國民法典》第六百五十七條規定，贈與合同是贈與人將自己的財産無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是單務合同，也是諾成合同，贈與人作出明確的贈與意思表示是贈與合同成立的必要要件。

　　當事人從事民事法律行為，須以真實意思表示為內核，尤其圍繞價值高昂的房屋所開展的法律行為時更應審慎。真正能夠證明、保障己方的真實意思，往往應落筆于“白紙黑字”上。（文中所涉人物名稱均為化名） 

來源：極目新聞    | 撰稿：“上海青浦法院”微信公眾號    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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