據央廣網報道，近期，《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）（以下簡稱“14號文”）已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。

　　今年以來，中央會議多次提及保障性住房建設。8月25日，國務院常務會議審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》。會議指出，推進保障性住房建設，是促進房地産市場平穩健康發展、推動建立房地産業發展新模式的重要舉措。

　　“14號文”明確了怎樣的新模式和新目標？對於現有的住房體系和宏觀經濟有怎樣的影響？將如何為有住房困難的群體解決急難愁盼？潮新聞記者專訪國家高端智庫CDI研究員宋丁。

　　宋丁認為，“14號文”是一份總結了30年來國家推動住房建設的標誌性文件。30年間的房地産發展可以分為三個階段：1998年以前，我國實行的是住房實物分配製度，國家將土地直接分給各單位，單位再分給職工；1998年下半年開始，實行住房分配的貨幣化改革，“20多年間出現了10萬家房地産商”；2002年，推出土地招挂拍制度，房地産商通過國有土地儲備中心拿地。

　　然而，弊端也逐漸顯現。高負債、高杠桿、高週轉的“三高模式”助推房價一路上漲，購房貸款的壓力使得儲蓄率不斷下降。此外，房地産的供需關係已經發生重大變化，發展長期健康的模式迫在眉睫，宋丁介紹，近兩年，國家已經開始推動保障性住房建設，也嘗試了人才安居房、經濟適用房、公租房、保障性租賃住房等各種形式。

　　他認為，“14號文”中最為關鍵的兩句話是“讓商品住房回歸商品屬性”和“實現‘居者有其屋’”。“將來的房地産將變為保障房和商品房雙軌制運作，在35個城區人口300萬以上的大城市先行試點。”

　　雙軌制代表政府需要把承擔起為中低收入階層市民提供大量保障性住房的責任。保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性，而商品住房將逐步取消限購、限售等樓市調整政策，回歸商品屬性，未來基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來滿足，商品房則主要面向改善性需求，這是從供給側調整住房供給結構。

　　此外，宋丁告訴潮新聞記者，以往的表述是“住有所居”，即買房與租房齊頭並進，“買不起房就租房住”，但“居者有其屋”意味著工薪收入群體也能夠買得起保障性住房。

　　保障性住房新規明確實行封閉式管理，不得上市流通。宋丁指出，這有別於深圳等地原本的經濟適用房，買賣合同簽訂滿5年的,可按規定繳納增值收益後取得完全産權或上市交易。“儘管有申請經濟適用房的相關規定，但審查並不嚴格，出現了較多弄虛作假的現象，甚至有人開著寶馬車去購買經濟適用房，存在很大的漏洞。因為買到幾年後就可以上市交易，大家都知道能在不斷上升的樓市裏撈到好處”，宋丁説。

　　因此，採取封閉流轉的共有産權房出現。政府和購房人實施産權共有，個人部分産權可以轉讓，但只能在符合共有産權申購條件的人群中流轉。“共有産權房也是在正規小區，出入比較體面，只是面積沒那麼大。”

　　“14號文”提出，城市人民政府應當對於銷售的人才住房、共有産權住房等政策性住房進行梳理，將新建項目調整為本指導意見規定的用於配售的保障性住房或商品住房。“即根據城市的不同情況和政府財政能力去決定配售比例。”宋丁指出，例如深圳大量的城中村住房，絕大部分都將改造為保障性的租賃住房，改造任務是比較繁重的。“推進保障性住房建設是一個道阻且長的過程，但也是實現房地産平穩過度到高品質發展階段的必要”，他表示。

來源：潮新聞    | 撰稿：潘璐    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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