在7月底政治局會議定調“適時調整優化房地産政策”之後一個月，房地産政策優化在本週進入落地期，供需兩端政策均有實質舉措落地。其中，8月30日廣深2個一線城市同日宣佈“認房不認貸”，次日央行宣佈首付比例和利率下限調整，奏響了本輪地産政策優化至今的最強音。

　　在樓市銷售持續低迷的背景下，上市房企業績承壓，如今需求端優化政策密集出爐，業內對“金九銀十”的樓市表現抱有期待。在下一階段，除了關注需求端政策落地的強度以及效果之外，供給端的政策調整也即將進入新一輪觀察期。

　　形成政策合力

　　8月30日早上，廣州作為一線城市，帶頭打響“認房不認貸”的第一槍，同日晚間深圳市跟進“認房不認貸”。次日，跟進落地該政策的城市更多，既有與廣深同省的中山、惠州，也有武漢等內陸城市。就在人們期待北京、上海加入“認房不認貸”陣營的時候，更重磅的消息在8月31日晚上發佈：央行一紙通知，開啟了下調最低首付比例下限和存量房貸利率下限的政策大門。

　　整體來看，“認房不認貸”與優化差別化住房信貸政策均從需求端發力，對第二套房或者改善型購房者最有利。我國主要城市的首套住房首付比例、房貸利率等都明顯低於二套住房，兩項政策大幅降低了購房者的購房門檻，且兩者有望在部分人群身上形成合力。

　　以廣州為例，“認房不認貸”意味著居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　央行對差別化住房信貸政策的調整優化主要包括兩點：在首付比例方面，首套住房和二套住房的最低首付款比例下限分別不低於20%和30%；房貸利率方面，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　目前，廣州在“認房又認貸”的同時，執行原有差別化住房信貸政策。在“認房不認貸”之後，無房有貸款或有貸款記錄的家庭，在廣州購房的首付比例將大幅下降至30%，房貸利率將降至4.2%。如廣州以最大力度優化差別化住房信貸政策，則首付比例將進一步下調至20%。

　　不過，央行宣佈的調整優化差別化住房信貸政策係作為政策總綱，尚需按因城施策原則，由各地自主決定落實。

　　“認房不認貸”以及信貸政策調整將有助於降低居民購房門檻和購房成本。當前執行“認房又認貸”且存在限購的城市主要為高能級的一二線城市，其中前者涉及“北上廣深”等16個城市，後者包括一二線的24個城市，在政策調整後有望釋放出這些高能級城市的購房需求。

　　目前，“認房不認貸”政策已經進入落實階段，信貸政策調整仍有變數。從下調空間來看，中金公司表示，3個超高能級城市（北上深）首套/二套的首付比例下調空間平均分別為13和30個百分點，21個高能級城市對應的首套/二套下調空間平均分別為10和15個百分點。從執行速度來看，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，預計二線城市將很快調整至下限水準。

　　除了兩大政策之外，央行降低存量首套住房貸款利率的政策，也被業內看好將有利於鼓勵社會合理消費需求。據中指研究院統計，8月有36省市(縣)出臺地産優化政策54條，政策頻次加快，此前1——8月，調控措施出臺數量超400次。

　　整體來看，本週的兩大需求端政策出爐，傳達了多個積極信號，提振市場情緒：

　　第一，政策落地速度快、強度高。“認房不認貸”調整在納入工具箱之後一週即在一線城市快速落地，讓人們對後續住房信貸政策的落地抱有極高期待。

　　第二，捕捉市場關鍵時間點。在利好政策集中落地之後，傳統的“金九銀十”即將到來。政策的出臺與落地有助於促進房地産市場信心修復和預期改善，推動剛需和改善性需求入市，激活市場交易。

　　第三，政策執行有望超預期。在廣州落地“認房不認貸”的通知中，對購房主體和貸款主體的認定不一致，國泰君安房地産行業分析師謝皓宇預計，政策在執行的初期仍然將按照市場理解的以家庭為貸款主體，並在合適的時候再次調整為以成員為貸款主體。

　　民營房企融資獲支援

　　除了需求端的政策，本週在供給端也有重要政策落地，且服務於在此前各類供給端政策中受益較少的民營房企。

　　8月30日，在中國人民銀行召開的金融支援民營企業發展工作推進會上，央行行長潘功勝表示，金融監管部門將以《關於促進民營經濟發展壯大的意見》作為支援服務民營經濟的行動指南，採取有力措施，為民營企業發展創造積極條件。

　　上交所副總經理董國群則在會上直面房地産相關話題並表示，抓住房地産市場這個牽一髮而動全身的領域，堅決落實好支援房地産市場平穩健康發展的各項政策措施。保持房企股債融資渠道總體穩定，支援正常經營房企合理融資需求，“一企一策”穩妥化解大型房企債券違約風險，推動民營房企股債融資項目案例落地。

　　值得注意的是，在工作推進會上，同時舉行了“金融支援民營企業發展簽約儀式”。包括房地産企業在內的多家民營企業，在會上與銀行、上交所、深交所、交易商協會進行簽約。其中，涉房民企簽約事項包括：中國銀行和龍湖集團、上海證券交易所和大名城、上海證券交易所和新城控股、深圳證券交易所和濱江集團、深圳證券交易所和美的置業進行簽約。

　　在同一日，參與本次會議的龍湖集團、美的置業均在當日宣佈發行中票。龍湖集團發行2023年第一期中期票據，發行規模11億元，期限3年，利率為3.5%。該債券由中債增進提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，由四大國有銀行聯合承銷。美的置業則宣佈擬發行15億元中票，該中票同樣獲得中債增進提供支援。

　　在此之前，今年僅有新湖中寶、新城控股、中駿集團、金輝集團等房地産公司先後成功發行中債增進債券，規模分別為7億元、8.5億元、7億元、8億元。不過整體來看，房企債券融資仍面臨規模縮水的現狀，今年前7個月，民營房企信用債發行規模僅約165.5億元。

　　在本次會議之前，證監會本週也發聲對房企再融資鬆綁，房地産上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

　　方正證券分析師曹柳龍表示，本次金融支援民營企業發展工作推進會對當前地産企業融資兩個關注點均有回應，第一是優質房企股權融資進展，第二是防範化解民營房企風險。他認為，多部門聯合表態後，優質房企股權融資有望進一步提速，民營房企也有望獲得更大力度的融資支援，相關風險或將得到穩妥化解。

　　仍有政策調整空間

　　即將到來的“金九銀十”將成為政策效果的重要觀察窗口。

　　萬科董事會主席鬱亮8月31日公開表示，“當前政策已在發力，希望已出臺的政策儘快落地實施，推動市場回到健康合理的水準。”他同時呼籲，“盤活存量資産等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。”

　　美的置業董事長郝恒樂8月30日也發聲，認可目前漸次落地的地産政策優化。“需求端出臺的政策非常具體，力度很大，對於提振房地産市場會起到一定作用，但作用的發酵有一個過程。”郝恒樂認為，“居民的剛性需求長期且持續存在，經過週期調整會回到良性發展的軌道，公司有絕對信心，不管怎樣調整，機會一定大於挑戰。”

　　最新出爐的銷售數據顯示，8月房企銷售情況仍在下行，中指研究院統計，2023年1——8月，TOP100房企銷售總額為4.36萬億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4個百分點；其中8月單月銷售額同比下降39.2%，創今年單月降幅新高。

　　在銷售走弱的背景下，上市房企盈利性持續走弱，凈利潤下滑顯著。今年上半年， 97家A+H股房企營業收入均值同比下降1.3%，其中，50家企業營收同比下降，68家企業凈利潤同比下降，行業整體盈利性持續走弱。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜表示，廣州、深圳相繼落地首套房“認房不認貸”，將有效帶動房地産市場預期和信心的修復，短期廣深房地産市場行情可期，但市場持續企穩回升仍需更多供需兩端政策協同發力。

　　目前，在政策工具箱中還有頗多儲備。陳文靜表示，在需求端還可以調整京滬普宅認定標準，如通過降低非普宅首付比例的方式進行優化。進一步降低交易稅費也可以降低居民購房成本。在供給端，陳文靜呼籲，進一步加大對房企在融資、稅費減緩等方面的支援。

　　東方證券分析師趙旭翔表示，部分于去年底展期的開發貸預計最早於今年四季度到期，部分房企資金壓力可能會邊際趨緊，或重新進入融資端支援政策的觀察點，可能為房地産板塊帶來更大彈性和確定性行情。

來源：證券時報    | 撰稿：張一帆    | 責編：盧橋輝    審核：張淵

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