近日，3月1日起實施的《民用建築通用規範》引發熱議，其中關於建築面積的計算新規與購房者息息相關。

　　而就在近日，浙江省《關於調整〈建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程〉有關技術標準的通知》正式實施，對建築面積計算進行了優化。

　　“之後買的房子得房率是不是更低？”、“公攤面積會因此增加嗎？”、“是不是未來購房成本又要增加了？”，帶著這些疑問，潮新聞·錢江晚報記者採訪了在杭開發商及負責工程的專業人士，聽聽他們是怎麼説的。

　　公建外立面住宅受影響大

　　購房者為此將多支付40余萬元

　　新規中，特別受關注的是陽臺建築面積的計算方式。

　　按照最新規定，陽臺建築面積應按圍護設施外表面所圍空間水準投影面積的1/2計算；而當陽臺封閉時，應按其週邊護結構外表面所圍空間的水準投影面積計算。簡而言之，陽臺不封包，就算一半面積，只要陽臺封包，就算全面積。而原本，陽臺封包也算一半面積。

　　統一封包也就是現在個別板塊流行的公建立面，通常在土地出讓時，政府對其建築立面就有統一要求，如果以新規執行，在這之後出讓的項目，如果被要求做統一公建立面，則購房成本相應也會增加。

　　打個比方，一套建築面積約100㎡房子，常見陽臺進深1.5米，開間大約7米，面積約10㎡，套內面積不變的情況下，原本陽臺不封包，建築面積只算5㎡，如果陽臺封包，建築面積算10㎡，前後建築面積計算相差5㎡。

　　“公建化住宅未來可能會從雙陽臺設計變成單陽臺，享受同樣套內面積情況下，開發商需要將面積做得更大。原本90㎡三房，現在可能要100㎡才能做出同樣尺度，如果陽臺再算成全面積，實際建築面積則需要105㎡來實現。”一位房企工程總表示。

　　現行規則下，購房總價均按照建築面積來計算，如果是陽臺封包，要享受同樣尺度的居住空間，購房者將為此多支付這15㎡的價格。如果按照3萬元/㎡的價格來算，實際購房成本將多出45萬元左右。

　　還有不少購房者關心公攤面積是否會變多？得房率變低？

　　實際上，這次的新規主要是對整體建築進行規範，實際購房者的花費則是與房産測繪部門出具的測繪報告有關，如果當地房産測繪標準沒有變，就不會增加公攤面積，則不影響購房人最終付出的房款。

　　雙陽臺會變單陽臺10萬㎡

　　小區實際可能多出約4100㎡

　　之前的規定裏，只有墻體和保溫層計入建築面積，其餘像找平層、網格布、塗料、面磚、幕墻等，均不計入建築面積。按照新規，將會以最終建築外墻完成面作為面積計算線。

　　這對開發商有何影響呢？如果是用真石漆等塗料的，它對整體建築面積影響不大；但如果是幕墻或石材幹挂，那外墻水準投影面積會增加不少。一位建築設計行業專業人士給記者粗粗算了下，如果是幕墻外立面，按照0.2米厚度計算，假定一幢樓樓層25層，一層共4戶，一個小區按照10幢樓計算，大約增加4100㎡的建築面積。

　　雖然對普通購房者來説，這部分增加的面積，在實際居住中無法感受到。但開發商建築造價和計價的方式，可能有比較大的變化。

　　其次，按照最新規定，小區裏擁有永久頂蓋的風雨連廊也算在建築面積裏。

　　那麼後期出讓的項目是否會調整設計思路？一位本土開發商表示，這個影響不大，“一般風雨連廊的頂蓋可以到交付後做。整體看來，只要規則統一，都有解決方案。”

　　新聞+

　　2006年

　　“70/90”政策出臺，開發商們絞盡腦汁，螺絲殼裏做道場，通過飄窗、露臺、陽臺、設備平臺、夾層、入戶花園、地下室、天井等空間，擴大房屋的實際使用面積，“偷面積”在此後一段時間頗為盛行。比如錢塘山水的89㎡五房兩廳“魔方戶型”曾經震撼杭州樓市；蕭山和美家的90㎡，通過隔出一層，空間利用率相當於170㎡。

　　2017年

　　4月桃源R21-09宅地出讓前，杭州市規劃局核發的該建設用地規劃文件中規定：“設備平臺（無論主體結構內外）均按全部水準投影面積計算容積率。”這意味著，從該地塊開始，杭州在規劃層面就大大減少了“偷面積”的可能性。

　　2018年

　　浙江省出臺了《建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程》，當年7月1日以後新出讓（或劃撥）的土地，住宅套內陽臺不論封閉與否，均按1/2計算建築面積。

　　2023年

　　3月1日起實施的《民用建築通用規範》，明確了封閉性陽臺面積全算，規範了産品的同時，也為開發商後期設計産品提出了更高的要求。 

來源：潮新聞    | 撰稿：孫晨    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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