規範小區車輛進出，構建和諧物業關係 記者 段柳健 攝

“我們不承認新選出的業委會候選人。”“業委會候選人不少業主不認識，沒見過。”……隨著城市建設的加快，南寧市新建樓盤社區不斷涌現。在陸續入住後，由於管理區域大，人員眾多，“眾口難調”，使得一些小區在管理上問題頻現，尤其是業委會成立難，更是讓不少業主很“頭疼”。據不完全統計，南寧市目前有2000多個有物業的小區，但成立業委會的不足20%。難題如何破？為何如此“艱難”？近日，南寧市住房保障和房産管理局物業管理科相關負責人就相關問題進行解答。

原因分析

業主熱情不高少有人願“挑大梁”

“主要是業主熱情不高。”南寧市住房保障和房産管理局物業管理科副科長何志程説，他們在開展相關工作時發現，不少業主對成立業委會的事情並不感興趣，往往以“不懂”或者“太忙，沒時間”等理由推託。

記者在走訪中發現，不少小區住戶都認為成立業委會是大勢所趨，可以和開發商、物業管理公司共同管理小區，增強“主人翁”意識。但要真正成立業委會，卻很少有人願意“挑大梁”。

也有物業公司負責人坦言：“只有小區大量業主利益受到損害時，業主們才想到成立業委會。”例如，當小區物業公司“無奈”撤走，業主往往才會成立“自救小組”，招保安、保潔人員，承擔物業公司的職責；當開發商侵害業主權益，小區業主不得不聯合起來，成立“維權小組”。這些“自救小組”“維權小組”往往成為業委會成立之初的雛形。

“既然要成立業委會，第一步就是選出業委會候選人。如果有些小區業主是來自同一單位，大家彼此熟悉，在選舉業委會成員、溝通協調利益訴求等方面，有著天然優勢。但是也有不少小區業主身份、文化水準和意識參差不齊，彼此缺乏了解。有些業主彼此不認識，投票肯定盲目，這就為矛盾埋下‘伏筆’。”何志程解釋。

物業職責不明晰 “管家”直呼“傷不起”

業委會“難産”還有一個非常重要的原因——物業職責不明晰。尤其是近年來，不少物業公司入不敷出。歸根結底，還是因為錢。何志程説，小區就是一個“小社會”，由於目前物業管理法規還不健全，物業公司職責不夠明晰，不少人都認為在小區裏物業公司什麼都得管，既要為供水、供電、環衛等職能部門幫忙收取水費、電費和垃圾處理費等，還要把社區治安、計劃生育等政府行政職能加到物業管理上，造成“多頭管理又管不過來”的局面。

“有些樓盤其實是因為開發商的原因，硬體設施基礎差。頭兩年或許還沒什麼問題，越往後，消控、電梯等維修費用越高，物業的壓力就越大。常壞常修，費用暫且不提，給業主帶來的生活困擾是肯定有的，但業主把這筆賬也算到了物業頭上。”

何志程説，物業公司服務確有不到位的地方。比如人員素質參差不齊、日常維護管理不夠專業、與業主溝通交流不多等，都容易引起業主的不滿，久而久之，自然産生矛盾。其次，目前不少業主缺乏住宅消費意識。“物業管理其實也是一種消費，物業公司為業主提供了服務，業主接受了服務就要掏錢。物業公司不可能‘白打工’，他們也要生存。”

物管入不敷出十幾家物業無奈“退場”

一方面物管費收費標準過低，業主又不支援漲價；另一方面人工成本不斷高漲，造成物管企業總體運作成本不斷增加，物管費標準的低廉致使物業服務公司經常入不敷出，最終形成矛盾怪圈：物業虧損—服務減少—業主欠費—服務更差。如此一來，陷入惡性迴圈，最終兩敗俱傷。

物業服務管理的低收費直接影響到服務管理水準的提升，而低檔次的物業服務往往導致小區出現臟、亂、差狀況。為此，有必要根據物業服務品質和物價上漲指數等因素，由物價部門適當提高物業服務管理費用。“企業不是雷鋒，在經費有限的情況下，只能是收多少費用做多少事。”據了解，南寧市目前的物業收費還是幾年前的規定，然而這些年來，物價及人員工資等卻在不斷上漲。“10年前，保安工資只要800元，現在2000元都不一定有人做了。”

“去年就有十幾個小區的物管退出市場，特別是沒有開發商扶持的那些物業公司，沒有辦法生存下去就撤了。”何志程分析，部分機關單位因長期以來對其職工居住區的建設及後期管理都是自成體系，不同程度存在消極配合或抵觸居住區整治工作的現象，不願意實行物業化管理；也有部分居民物業管理消費意識淡薄，不願意接受物業企業進駐服務。

部門説法

實行動態監管物業將實行“準入”“退出”機制

為推動小區服務管理水準提升，南寧市將出臺相關規定，提出加強對業主委員會建設的指導，強化業委會在業主與物業公司間的橋梁紐帶作用。同時，通過建立業主委員會或業主自管小組等模式，制定小區自我管理的章程和簡明可行的操作辦法，提升廣大住戶的責任感，讓他們真正參與到“美麗南寧·整潔暢通有序大行動”工作中，從而合理引導轄區無物業管理居住區引入物業服務，促進無物業管理居住區的管理機構得到落實和長效管理制度初步建立。

同時，結合全市物業專項檢查，全面加強對物業企業的動態監管，推行物業準入、退出和信用管理制度。將雙月考評、“美麗南寧”日常考評、日常巡查督查等情況納入誠信體系，每兩月公佈一次，對不及格的物業企業進行問責，並不得參與全市物業招投標活動、不得參加物業管理優秀項目評選、不得辦理資質等級核定等相關手續。對不配合、不開展居住區環境綜合整治或者屢次整改仍不達標的物業企業，作為物業企業失信行為，記入南寧市物業企業信用資訊檔案。

針對社區管理還存在執法相互推諉的事情，何志程建議，建立綜合協調機制，加強物業管理的綜合執法力度，在小區裏引入“調處辦”，調節鄰里矛盾。對於物業管理活動中經常遇到的問題，如小區內違規裝修搭建、擅自破壞綠化、佔用綠地、佔道經營、違反規定製造噪聲、飼養家禽寵物、排放油煙等，應明確由具體相關的行政部門進行監管。

新聞延伸

欠交物管費或將納入個人失信行為

南寧將加快研究出臺《南寧市居住區管理規約》，以規約的形式約束、規範居住區業主、使用人的行為。爭取將欠交物業管理費、水電費、垃圾處理費，在選舉業主委員會的過程中弄虛作假、徇私舞弊等的行為納入南寧市個人誠信資訊系統，維護業主合法權益。

據透露，目前相關部門正在修訂完善《南寧市物業管理辦法》，目的旨在增加居住區整治措施，完善居住區管理制度，建立健全業主自主管理機制。現已經向各城區街道辦社區居委會徵求意見，並提交市政府等部門討論，有望年內人大立法通過。