銀行：

合同條款已“約定”在先

接受記者採訪時，有二手房仲介人士表示，商業住房貸款利率上浮10%，利息增加的幅度可不小。以貸款100萬元、等額本息、還款期30年為例，基準利率打9折共需還利息113.5萬元，恢復成基準利率就漲到了128.7萬元，需要多還15.2萬元的利息。購房者因此感到不滿，自然不難理解。

“我們行在新年後也將二手房首套貸款利率以基準執行，調整為上浮10%，年前按基準簽的合同也是放不了款。雖然沒接到投訴，但是客戶的情緒還是可以感覺得到的。”南寧一家大型股份制銀行支行高管人士龐先生介紹，其實銀行的購房合同上，針對這種放款前出現信貸政策調整的情況，是明確約定將重新確定貸款利率的。如果造成誤會，有可能是信貸員沒有解釋清楚，也有可能是客戶沒有仔細閱讀合同內文。

南寧資深二手房仲介人士李先生介紹，各家商業銀行個人住房貸款合同中的“利率與計息方式”部分都大同小異地留有“餘地”。比如，南寧某國有大行的合同約定“貸款發放前，如遇國家調整貸款利率或計息管理辦法時，甲方（銀行）有權按調整後的利率和方式計算利息，並在調整當月通知乙方（貸款人）”。一家股份制銀行也規定，“貸款月利率以乙方（貸款人）實際劃款當日國家法定利率為準”。

對此，銀行業內人士表示，住房貸款採用的是浮動利率，遇到央行加息或者降息、利率執行政策調整等情況，銀行都可以進行調整。如果是放款後一年以內（包含一年），遇法定利率調整，合同項下利率不作調整；貸款期限在一年以上的，則從次年的1月1日起，按相應期限檔次利率執行。

“從銀行的貸款合同條款來看，購房者走法律途徑維權的難度比較大。”廣西啟宏律師事務所律師農進談到，合同是基於合同各方知情、同意的情況下簽訂的，其中的補充條款同樣具有法律效力。

走訪：

“馬上加息”

令二手房剛需承壓

據多家二手房仲介機構反饋以及記者走訪情況來看，在南寧，今年1月份開始有個別銀行上調房貸利率，2月中旬起大部分銀行都開始上調。目前各家商業銀行一手房首套貸款均執行基準利率；二手房首套貸款只有建設銀行仍保持基準利率，但額度很緊。其餘各家商業銀行都上浮5%到10%；至於二手房二套貸款，一些銀行甚至上浮20%。

對此，一國有銀行廣西區分行信貸主管人士潘先生介紹，今年的房貸政策依舊是實行“有保有壓”，對於購房者的首套剛需會提供貸款保障，一手房首套貸款只要符合條件，審批基本都很順利。但是，二手房方面，由於國家總體房貸調控政策是抑制炒房的，所以二手房首套貸款政策也有所區別。但是目前從南寧總的情況來看，只要是首套，一手和二手都是可以放款的。但如果是二套房貸，審批就相當嚴格了，各家銀行在額度安排上非常謹慎。

“二手房首套也屬於剛需，我覺得區別對待欠缺公平。”市民吳女士説，目前在南寧市老城區內，很多路段都沒有在建新樓盤，要想住在這些配套成熟、生活便利的路段只能買二手房，這是剛需購房者的正常需求，貸款政策差異除了給購房者造成利率負擔，還會增加交易過程中的壓力。吳女士説，今年1月份她購買東葛路上一套市值100萬元左右的二手房，業主聽説需要貸款，要求訂金由5萬元增加到20萬元，理由是防止“因貸款不順而影響交易”。

仲介業內人士表示，這種大幅提高訂金的現象並不多，但整體來説比去年有了明顯提高。比如去年一套市值100萬元的房子，最多是交5萬元的訂金，現在則要10萬元左右。這對購房者來説肯定有壓力，“交訂金只是購買的第一步，萬一貸款不成功，購房者就要承受訂金損失的後果”。

提醒：

買賣二手房應預判貸款“變數”

多位邕城銀行業內人士表示，今年年初的房貸放款緊張局面也令他們始料不及。原本考慮到年初一般都會額度比較寬鬆，去年年尾不少商業銀行增加了貸款申請的接收，這也加重了信貸額度壓力，以至於去年11月、12月的貸款申請，到今年3月份還放不出款，“至於這種局面什麼時候能緩解，目前還難以預計”。

“由於放款時間延長，房屋買賣雙方都是比較難受的，引發的‘摩擦’也時有發生。但這是一個普遍性問題，一味著急也起不到實質性作用。”輝煌置業一家門店的負責人陳先生談到，在房貸沒有出現放鬆信號之前，房屋買賣雙方都應對付款過程可能出現的問題有充分的預判和準備，特別是一些資金來源渠道窄的人士，尤其應該重視。

陳先生説，有些市民希望改善住房條件，在資金並不充裕的情況下，採取一邊賣原有房屋一邊買新房子的辦法，在過去房貸辦理非常順利的情況下，這種辦法是可行的，同時完成交易的時間也配合得比較好。但現在就不適合採取這種方法，一旦房子的尾款遲遲收不到，很可能會陷入被動局面。此外，還有不少人在簽定購房合同時，約定兩個月或者三個月付清尾款，這種做法也要調整下，最好是約定“以銀行放款時間結清尾款”。如果是急用錢而賣房，應儘量跟有一次性付款能力的購房者交易。

同時，買房者也應該提前到銀行查詢自己的徵信記錄。陳先生提醒説，在房貸趨緊的情況下，徵信記錄的好壞直接影響到貸款的辦理。此外，還需提前籌措好款項，以防銀行不能及時放款時自己手足無措。