酒麒麟·法治訪談丨10個關於物業服務糾紛的難題解答

本期做客“酒麒麟·法治訪談”的法官是江陽區法院副院長賀曉華、江陽區法院立案庭（訴訟服務中心）庭長姚靜、江陽區法院立案庭（訴訟服務中心）副庭長蔣零玲，一起來聊一聊物業服務糾紛那些事兒——

2021年1月1日起《中華人民共和國民法典》實施，國家從基本法層面確立物業管理制度框架，在業主自治、物業服務市場秩序等方面作了許多新的規定。

新修訂的《四川省物業管理條例》已於今年5月1日正式施行，新修訂的條例涵蓋了物業服務區域及設施，業主、業主大會和業主委員會、物業服務人、物業服務、物業的使用與維護、監督管理、法律責任等內容。為規範物業服務行為、厘清物業服務各方主體權利義務，強化部門監督職責，維護廣大業主和物業服務人的合法權益提供了法律依據。

1.業主如果對現有的物業服務公司不滿意該怎麼辦？物業費得交，但物業公司的服務仍然不到位，業主該如何維護自己的權益呢？

如果物業服務公司存在服務不到位的情況，業主可以向業主委員會反映，由業主委員會督促物業進行整改。業主委員會實際上是業主大會的一個執行機構。所以擔負著在日常情況下執行業主大會職能的作用。

如果業主委員會在要求物業公司整改行為無果的情況下，業主可以到當地住建局等政府部門進行投訴。同時，業主也可以用法律武器捍衛自己的合法權益。業主需要向法院提供物業公司服務不到位的證據，平時注意收集、保留如現場照片、視頻及同物業公司交涉的錄音等因物業服務瑕疵造成自己損失的證據，據此可另行主張賠償而不是拒絕繳納物業費。

2.有的業主説我從來沒與物業公司簽過合同，法院為什麼受理物業公司起訴我的案件？

物業服務合同有四種類型：

一是開發商依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；

二是業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同；

三是業主與物業服務企業單獨簽訂的物業服務合同；

四是物業服務合同約定的合同期限屆滿後，物業服務企業持續為小區業主提供服務，形成事實上物業服務合同關係。業主如果以未簽訂過物業合同並非合同當事人為由提出抗辯，人民法院將不予支援。

3.朋友説他們家去年被小偷進了家並且偷了東西，雖然報了警，但東西現在都沒追回來，也沒抓到小偷，他覺得明明就是物業公司沒有盡到管理責任，所以那件事之後就一直沒有交物業費了，這種情況業主能不能不交物業費？

如果合同約定物業服務公司負有財産保管服務責任，在發生業主財産被盜事件時，物業服務公司應當按合同約定承擔賠償責任；

如果合同中沒有明確約定財産保管服務，則要根據物業服務公司履行安保義務的過錯情況來決定是否要承擔或承擔多少賠償責任。

實踐中，物業服務合同中約定物業服務公司承擔的主要是協助做好物業管理區域內的安全防範工作，而並不包括對住戶室內財産的安全保衛工作，因此在訴訟過程中，物業服務公司一般只需對已經盡到安保義務承擔舉證責任。

4.我住的小區經常能看到電梯裏和出入門口有廣告，我想諮詢下這個廣告收入算誰的？物業也不告知具體的收益，我們業主有什麼辦法沒有？

佔用小區屬於業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位收益，公共區域內租賃攤位租金、入場費和場地費等收益，公共區域的電梯間、戶外等廣告收益都屬於小區共有部分經營收益，這在《民法典》第二百八十二條稱之為業主共有部分産生的收入。這部分收入是扣除合理管理成本之後，屬於業主共有。

《四川省物業管理條例》更進一步明確物業企業的服務定位。其中第五十二條第（五）項中規定了物業服務人應當向業主大會、業委會報告業主共有部分的經營收益收支情況並在物業服務區域顯著位置公示。如果物業服務企業不公開這部分的收支費用，根據《四川省物業管理條例》第三十六條中規定業委會應當履行的職責中有擬定共有部分經營方案和共有資金使用與管理辦法並提請業主共同決定，聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同。同時強化了住建部門對物業服務人的監督，第一百條中規定未在物業服務區域顯著位置公示的，給予警告，責令限期改正，逾期未改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。如果挪用、侵佔、隱瞞的這部分收益的，要退還收益並處所得收益二倍以下罰款。該條款非常具有操作性，而且監管力度更大，更能保障業主權益。所以物業公司是應當向業主公示收益的。

5.有的小區物業公司的管理讓業主很不滿意，小區不僅衛生環境很差，而且小區裏車輛亂停亂放，存在安全隱患，這些能作為業主拒交物業費的理由嗎？

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者是無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院則對業主的理由不予支援。” 以及《中華人民共和國民法典》第九百四十四條的規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，也就是説，業主享受了物業公司提供的物業服務，理應向物業公司支付管理費作為報酬。所有業主都應當定期繳納物業管理費。

6.如果物業服務糾紛案件起訴到法院的話那小區業主就會收到開庭傳票要求去法院開庭，有的業主認為去法院開庭太麻煩，反正也沒多少錢，業主可以不去開庭嗎？

實踐中，物業服務合同糾紛案件標的較小、雙方爭議不大，大部分案件我們會通過江陽法院的江陽區訴源治理中心，委派到社區街道或者交給特邀調解員組織雙方進行訴前調解，如果調解成功雙方自行協商達成和解，是無須負擔訴訟費用、高效便捷的解紛方式，然後由物業服務企業向法院申請撤訴結案。如未能與物業服務企業于開庭前達成和解，業主應仔細閱讀法院送達的應訴通知書、舉證通知書等應訴材料，積極收集證據，行使好訴訟權利，準時參加訴訟，依法維護自身合法權益。若作為被告的業主收到傳票後無正當理由未到庭參加訴訟，法院將依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十七條規定依法缺席審理和判決，視為業主放棄舉證、質證、提出抗辯意見等多項權益，所以希望業主應盡可能出庭應訴或委託訴訟代理人參加訴訟維護自身權益。

目前，江陽法院依託網際網路和雲計算技術，加強了電子訴訟服務平臺和“雲上法庭”建設，開啟網上審判“雲模式”，經當事人申請還可以選擇足不出戶在家參加庭審的方式維護自身合法權益。

7.如果一個物業服務糾紛的案件法院判決了，判決結果是業主應當交納的物業費，如果業主拒不主動履行會有啥後果？

當事人對法院判決不服的話，應在上訴期內上訴，但是實踐中因為物業服務糾紛的案件標的額較小，一般都是幾百塊，幾千塊，上萬的都很少，所以法院一般都會適用小額訴訟程式進行審理，小額訴訟程式是一審終審，判決後就會立即生效，當事人沒有上訴權。對於已發生法律效力的民事判決，當事人必須履行。

如果法院生效判決支援業主向物業服務企業支付物業服務費用的，而業主仍然拒絕履行，物業服務企業可向法院申請強制執行。法院發出的執行通知書，有權向有關單位查詢被執行人的存款、債權、股票、基金份額等財産情況，並有權根據不同情形在被執行人應當履行義務範圍內扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財産。視情節，還應將不履行法律文書確定義務的被執行人限制高消費或納入失信被執行人名單，並將被執行人不履行或者不完全履行義務的資訊向其所在單位、徵信機構以及其他相關機構通報。大家都聽説過被納入納入失信被執行人名單的後果是比較嚴重的，因如果被執行人有能力履行而拒不履行義務，那麼會面臨納入失信被執行人名單、限制消費、搜查、罰款、拘留等，嚴重的，還會被追究刑事責任。

8.收了房但是沒有裝修居住，可不可以不交物業費？

在物業公司書面通知業主後交費後，就算業主一直未裝修居住，也應當交納物業費。房屋交付後，業主如何佔有、使用、收益處分該房屋，是業主自己的權利。如果不是因為物業服務企業的過錯造成業主無法使用房屋，業主以房屋沒有居住、使用，沒有享受到物業服務為由，不同意支付物業費，不予支援。《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6 條規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支援。

物業公司提供服務內容包括對小區建築物及其附屬設施的維修養護，對小區環境衛生和相關秩序的管理維護。除日常小區保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業主直接所見的隱蔽工程，例如化糞池、隱蔽管道的清理養護，電梯的定時定檢等。物業服務費標準是業主和物業服務公司在合同中明確約定好的。業主在小區內居住生活，事實上已經享受了物業公司提供的各項服務，與物業公司形成了物業服務法律關係，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由，拒絕支付物業費。

9.我所在的小區公共綠地被佔用種菜、違章搭建和公共用地被徵收，與物業講了很多次，管都管不住，所以我也不交物業費了。

法院在審理物業服務合同糾紛的案件時，一般會審查，業主拒交物業費是不是基於正當理由，一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行物業服務合同存在重大瑕疵。

公共綠地被佔用種菜、違章搭建和公共用地被徵收的問題，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條第二款“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理”的規定，物業服務公司不是具有行政執法權的國家機關，並無任何行政執法權，原告物業服務公司對小區存在的建章搭建等影響小區秩序的行為履行了監督整改、制止義務並及時向行政管理部門進行了報告，即可認為其履行了相應的物業管理職責。所以小區存在這樣的現象不是業主不交物業費的正當理由。

10.我買了個新能源汽車，但小區物業公司不允許我安裝充電樁，這樣對不對？我發現我的周圍很多鄰居都不交物業費，我也想不交了。

《四川省物業管理條例》第十六條規定：“第十六條新建物業應當按照有關標準配置機動車、非機動車專用停放車位（庫），依據新能源發展規劃和業主需要，為安裝停車充電基礎設施預留場地、空間，配置相應的接入條件。已建成有條件的物業可以根據業主需要按照標準和技術規範要求，經業主共同決定，逐步改造建設停車充電與換電設施。”可以和物業服務公司協商，按照相關的標準和技術規範要求進行安裝。至於不交物業費的問題，通過良好的物業管理和服務，業主可達到房産保值、增值目的，而物業服務企業則可通過優質管理樹立“品牌效應”。物業服務費是物業服務企業提供服務的經濟基礎，也是物業服務企業與業主簽訂物業服務合同的原始動力。業主無正當理由跟風不交物業費，不利於全體業主的權益保護以及整個小區的健康運轉。業主認為物業服務企業提供的服務不符合約定的，可以通過成立業主大會另行選擇物業服務機構或與物業服務企業進行其他合理方式的溝通，要求物業服務企業提高物業服務水準與品質，而並非拒絕交納物業服務費。

江陽法院提示，業主和物業公司之間既是服務關係又是合作關係，有些“大事”需要雙方共同協商、溝通解決，很多“小事”需要雙方相互理解，換位思考。和諧的小區環境，需要業主和物業公司的共同努力，只有和諧才能雙贏。（江陽法院 供稿）