200多萬一套的“瑞豐公館”也漏水！原來是負一層的防水工程沒有做

負一層外墻未做防水，室內傢具電器被淹，物業認為與其無關，開發商也以保修期已過為由推諉責任……

近日，市民劉先生反映，2016年，他花費120余萬元購買了瀘州城西瑞豐公館5號樓1單元底樓的房子。但讓人鬱悶的是，去年以來，因房屋負一層墻體滲水導致無法居住。在尋求物業、開發商解決無果之後，劉先生開始自己搜尋原因。最終確定，墻體滲水源於負一層外墻未做防水所致。

面對房屋建設過程中存在的瑕疵，瀘州建設工程品質保障中心建議：業主在使用過程中發現施工過程有降低工程品質標準、影響業主正常使用和存在安全隱患的事項時，建設單位作為工程品質第一責任人應積極配合處理，如達不成一致意見建議走司法程式。

起因：房屋負一樓滲水導致裝修被毀

2016年1月，劉先生在瀘州城西瑞豐公館小區5號樓購買了一套複式房子，2018年10月著手裝修，直到2020年1月才正式入住。

購房到裝修差不多花了260萬元，喬遷新居後全家人都很滿意。但是，好景不長，從去年下半年開始，劉先生發現負一層幾間屋子地面出現水漬。

“開始，我還以為是地面返潮，沒太在意。沒曾想滲水問題越來越嚴重，到後來地面開始出現積水。”劉先生找來裝修公司，經過裝修方反覆檢查，最終確認不是裝修的問題。於是又去找小區物業，還是沒有找到漏水原因。

隔了一段時間，滲水不僅沒有停止，反而更嚴重了，墻體上管線位置能夠明顯看到有水流出來。室內安裝的地暖，墻上的電源開關都不能使用了。“負一層的裝修幾乎算是讓漏水給毀了”

反覆檢查無果，劉先生懷疑是負一層墻外的自來水管破裂造成。於是，又找來自來水公司幫忙搜尋原因。通過專業設備檢測，排除自來水管滲漏的問題。

地下室滲水，可能由其他原因造成。2021年11月，劉先生在小區物管建議下，找到小區開發企業負責人，希望建築單位能幫忙搜尋滲水根源。但是，得到的答覆只有一句冷冰冰的回應：該物業已經超過保修期！

原因：負一層外墻未做防水導致滲漏

“滲水肯定是來自墻外。”折騰了幾個月沒找到出水點，開發商也不過問，劉先生決定自己搜尋原因。“最好的辦法就是挖開室外填埋層，看看墻外是不是有管道漏水。”

2021年12月底，劉先生找來小型挖掘機挖開綠化層。在施工時卻發現，土層下填埋的全是亂石，其間，雨污水管、自來水管、天燃氣管縱橫交錯，機械施工難以進行。無奈之下，劉先生只好採取人工挖掘，對於土層下的大石塊，就用電錘破碎後再清理出去。

施工過程中，劉先生發現，在緊挨著負一層外墻的地方，深埋著一塊千斤重的巨石，石頭下面壓著整棟樓的廚房生活污水排水管。將巨石破碎清理後，可以清晰地看見，深埋在地下的這根直徑約10釐米的排水管已經破裂，流經管道的廚房污水就從這裡流入地下。

施工繼續進行，外墻另一邊，一根從樓頂下來的排水管入地後，轉角處的連接已經脫開。意味著在下雨期間，樓上雨水向下排的時候，將全部滲入地下。忙碌了幾天，負一層墻外約一米寬的空間被清理出來，整個外墻完全裸露，連最基本的抹灰都沒做，更別説防水處理。

“外墻沒做防水，兩根管道積水流入地下，通過墻體滲入墻內，因負一層室內裝修已做防水處理，滲水就順著預埋水、電、氣管邊沿流入室內。”看到開挖出來的一幕，劉先生找到了滲水的原因。

求助：開發商認為已過保修期

找到漏水原因，就得及時處置。但是，這責任究竟該誰承擔？找到小區物業，對方聲稱這是開發商的問題；找到開發商，對方以“已經過了保修期”為由拒絕承擔責任。

對於工程建設有一定經驗的劉先生認為：地下管道破損、脫節是施工品質問題。而負一層外墻是否必須做防水，還得看竣工驗收資料。

“因為負一層是當作商品房出售的，所以在工程品質上應該有防水要求。”劉先生分析，如果應該做的防水層卻沒有做，這就是施工過程中存在的瑕疵，根本不是保修的問題。

為了弄清真相，劉先生專程到瀘州市檔案館搜尋所在樓棟的竣工資料。在關於地下室防水工程部分，資料上明確：地下室防水工程執行《地下工程防水技術規範》GB 50108和地方有關規程和規定。

經查閱該技術規範發現，第三章一條三款（3.1.4）規定：地下工程迎水面主體結構應採用防水混凝土，並應根據防水等級的要求採取其他防水措施。

該做防水的地方沒有做防水，瑞豐公館5號樓又是怎樣通過驗收的呢？劉先生為此找到了瀘州市建設工程品質保障中心。

“今年1月初，中心接到瑞豐公館業主反映負一層墻體滲漏問題後，隨即組織建設單位和業主對現場進行查看，併發現施工過程中存在一些問題。”中心工作人員表示，按照《四川省房屋建築和市政基礎設施工程品質監督管理實施辦法》規定，質保中心主要職責是抽查涉及工程主體結構安全和主要使用功能的工程實體品質；抽查工程品質責任主體的品質行為……。

該工作人員強調，按照《建設工程品質管理條例》的規定，工程開工時，開發公司應當依法委託具有相應資質等級的工程監理單位進行監理，並對施工品質承擔監理責任。監理工程師應當按照工程監理規範的要求，採取旁站、巡視和平行檢驗等形式，對建設工程實施全過程監理,並組織檢驗批品質、分部分項工程品質的驗收。

責任：開發商與業主雙方各執一詞

既然問題根源是施工期間的有關工序未完善，哪麼，開發企業又是怎樣的態度呢？

3月20日，在位於瑞景東路的瀘州瑞豐房地産開發有限公司，一位姓韓的負責人表示，關於劉先生房屋漏水的問題，他認為房子竣工後經過了質監、監理等單位驗收的，是合格的；其次，劉先生在發現問題後，沒有第一時間沒有向開發商反映。“你這裡發現問題，就該事先拍個照，通知施工單位，施工單位有自己的施工隊伍，他們來修可能就要不了多少錢……”

對於開發商的説法，劉先生卻表示完全不是這麼回事。去年發現房子負一層漏水就開始不斷搜尋原因，確定漏水源於未做防水後，先找物業公司。物業公司認為，這是開發商的事情，再找開發商，他們卻以“超過保修期”為由拒絕處理。後來，劉先生找到瀘州市建設工程品質保障中心反映。中心召集開發商、業主雙方進行協調。開始，開發商以沒時間為由拒絕到場；在業主強烈要求下，中心再次約談開發商，姓韓的負責人到現場察看，然後答應回去商量，結果卻説要回浙江過年，事情不了了之。

事情一直拖到去年春節前，考慮到一家人還得居住，劉先生只好趕在年底找工人對負一層外墻做防水處理，更換破裂、脫節管道，然後恢復墻外綠化，由此造成6萬多元的損失。

但是，韓姓負責人卻表示，房子是施工單位修的，他也找過施工單位，但對方的態度是：“你在裝修的時候，存在違章，要維修的話，要將原來的違章先搞好。”

對於開發商回應，劉先生認為是前言不搭後語。“一會兒稱房子是合格的，超過保修期不管；一會兒説是施工單位的問題；一會又説裝修存在違章……房子在你手裏買的就只找你，至於施工單位該如何承擔責任，是你開發商之間的事情。而且，當時找開發商，他壓根就沒提找施工方維修一事。現在卻把問題扯到違章裝修上去，這種態度完全就是撒潑耍賴。”

建議：協商無果可尋求司法途徑解決

針對瑞豐公館業主劉先生反映負一層墻體漏水問題，由於雙方各執一詞，最終未能達成一致意見。

瀘州市建設工程品質保障中心相關負責人表示，按照住房和城鄉建設部《關於落實建設單位工程品質首要責任的通知》的規定“建設單位是工程品質第一責任人，依法對工程品質承擔全面責任。對因工程品質給工程所有權人、使用人或第三方造成的損失，建設單位依法承擔賠償責任，有其他責任人的，可以向其他責任人追償。

介於瑞豐公館小區存在的問題，質保中心相關負責人建議：業主在使用過程中，發現項目施工過程有降低工程品質標準、影響正常使用和存在安全隱患的事項，建設單位作為工程品質第一責任人應積極配合處理，如達不成一致意見建議走司法程式。

而對於關於商品房交付使用後，出現建設過程中的品質問題影響使用的問題，四川辭鑒律師事務所吳少均律師表示，商品房交付使用後，買受人發現商品房或共有設施仍然存在品質缺陷的，可通過提起房屋品質違約訴訟解決。

吳少均表示，房屋保修期的功能和作用，可以在保修期內免除購房戶證明房屋品質問題係開發商方面的原因所致的舉證責任，但並不能免除開發商在合理期限內保證房屋品質的合同義務。即便過了保修期，如經司法鑒定確認品質問題確係施工方未按照國家規範施工造成的，開發商仍應承擔修復責任。（曾剛）