別墅群出師未捷身先死
一個月來,青島海邊已經建好的數十幢別墅陸續被夷為平地。這既不是因為自然災害,也沒有行政干預,而是房地産開發商自己要推倒重建。
現在,別墅拆除活動仍在繼續。有專家預計,在青島,像這樣的拆除“前無古人”,卻“後有來者”。
正如它好聽的名字“金都碧海山莊”那樣,被拆除的別墅群位於青島市東部嶗山區的黃金海岸線上,分南北兩區。
經過一個多月的拆除,北區的數十幢別墅大多已成了一堆瓦礫。廢墟上,幾幢尚未拆除的別墅在塵土中被轟鳴的機器包圍著。
與之一路之隔的南區別墅群一片沉寂,雜草叢生。記者費盡週折才找到一位建築公司的保管員。他告訴記者,這些別墅已建成多年,總共100多幢,一直賣不動。有幾幢賣出去的,也沒人來住。南區大約有50多幢別墅,現在就住著他和保安。
別墅群死於設計缺欠
“設計得不好,挨得又近。”保管員向記者解釋別墅滯銷的原因。在他的帶領下,記者參觀了其中一幢,站在樓上想看看風景,卻發現舉目看到的全是周圍的別墅,鄰居的活動盡收眼底。
青島市建委的工作人員説,這次大規模別墅拆除,純粹是市場行為。因為,這些別墅存在著規劃和設計上的缺陷:樓間距太小,綠化率太低,建築材料從今天看來也落伍了。
而青島市規劃局有關人士則否認了這種説法:規劃上不存在問題,這是開發商自己的事。
金都碧海山莊由遠東房地産開發公司開發。該公司宋先生告訴記者,別墅群建於1995年,當時別墅還少,不少房産“二道販子”預先交了訂金。不料,建好後,對方卻變了卦,只要了相當於訂金價值的房産。今天看,設計上確實存在一些問題。
開發商拆了別墅仍賺錢?
據説,導致後來事態發展的原因很多,但主要是還不上貸款,銀行查封了一部分別墅。
上述別墅,被魯信房地産開發公司買走。其後,該公司又從遠東公司手中收購了北區剩餘的其他房産。現在,要推倒北區別墅重建的正是魯信公司。對南區別墅,魯信公司也有收購的意向。
記者從青島市規劃局嶗山分局了解到,新開發商準備重建的,不再是別墅,而是多層公寓。
據了解,金都碧海山莊別墅曾售價3000至4000余元/平方米,滯銷後是否降價,尚不得知。而與之毗鄰的瑞士花園多層公寓,均價5000多元/平方米。雖建成不久,售樓處卻顯示,100多套公寓已所剩無幾。
如此規模的別墅群被拆在青島尚屬首次。普通市民均對此表示惋惜,不少人認為“房地産公司這回賠大了”。可當事人遠東公司卻對此三緘其口。
但當地建築學專家認為,開發和拆除別墅群的兩家房地産公司,後一家肯定要賺,前一家也不會賠。因為,數年間此處地皮增值迅猛,青島承辦2008年奧運會帆船比賽的利好消息更使之成了“黃金寶地”。據他們估計,此處地價已翻了幾番甚至十幾番。
市場終會規範開發行為
專家認為,沒有市場調查,盲目上項目是大多數城市普遍存在的問題,房地産發展初期尤甚。
以金都碧海山莊為例,據專家目測,樓間距、綠化率應是符合規劃標準的。但大家都覺得看上去很擁擠,是因為它與消費者的預期存在較大的距離。房地産開發商認為,別墅就是獨立的房子,消費者卻不認可。
建設部最近透露,我國目前個人購買商品住宅的比例接近94%。以個人為主體的住房消費格局,決定了房地産商要想掙錢就必須做市場調查。
有專家認為,別墅被拆,歸根結底是市場不買賬。金都碧海山莊不過開了個頭,在它不遠處的“東方之珠”別墅群和位於東部開發區的“愛丁堡花園”別墅群,很可能重蹈它的覆轍。
據説,這兩個別墅群均已建成數年,但一直賣不去。愛丁堡花園是由環宇公司開發的,環宇公司很多房産的樓間距連國家標準都達不到,更有人戲言愛丁堡花園可以做一個“高級監獄”。
環宇公司曾是青島當年引進的最大投資項目,但其運作的模式就是依靠貸款,突擊買地,蓋了樓賣不出去;仍然貸款,再蓋。據傳,其開發商已卷款出逃,大片難以出售的房子留給了銀行。
青島建工學院的徐教授稱:“這是新時期的‘圈地運動’,是過去一些領導以城市建設為政績導致的。”
他認為,規範房地産應首先規範政府行為。以前有種説法:“房地産掙的不是房産而是地産。”你買的地每畝50萬元,我有可能只花20萬元,就是蓋了房子賣不掉,賣地照樣賺。在“土地行為”不規範的情況下,房地産市場就不可能規範。
而現在,政府對土地公開拍賣,決定了房地産商必須正當經營,不能鑽空子。此外,全國很多地方都對房地産公司的註冊資金做了規定,青島的新規定是必須在1000萬元以上。這也使得以前“膽大就可以玩房地産”這種現象的生存空間越來越小。(朱麗亞)
中國青年報 2002年03月05日