一個月來，青島海邊已經建好的數十幢別墅陸續被夷為平地。這既不是因為自然災害，也沒有行政干預，而是房地産開發商自己要推倒重建。

    現在，別墅拆除活動仍在繼續。有專家預計，在青島，像這樣的拆除“前無古人”，卻“後有來者”。

    正如它好聽的名字“金都碧海山莊”那樣，被拆除的別墅群位於青島市東部嶗山區的黃金海岸線上，分南北兩區。

    經過一個多月的拆除，北區的數十幢別墅大多已成了一堆瓦礫。廢墟上，幾幢尚未拆除的別墅在塵土中被轟鳴的機器包圍著。

    與之一路之隔的南區別墅群一片沉寂，雜草叢生。記者費盡週折才找到一位建築公司的保管員。他告訴記者，這些別墅已建成多年，總共100多幢，一直賣不動。有幾幢賣出去的，也沒人來住。南區大約有50多幢別墅，現在就住著他和保安。

    別墅群死於設計缺欠

    “設計得不好，挨得又近。”保管員向記者解釋別墅滯銷的原因。在他的帶領下，記者參觀了其中一幢，站在樓上想看看風景，卻發現舉目看到的全是周圍的別墅，鄰居的活動盡收眼底。

    青島市建委的工作人員説，這次大規模別墅拆除，純粹是市場行為。因為，這些別墅存在著規劃和設計上的缺陷：樓間距太小，綠化率太低，建築材料從今天看來也落伍了。

    而青島市規劃局有關人士則否認了這種説法：規劃上不存在問題，這是開發商自己的事。

    金都碧海山莊由遠東房地産開發公司開發。該公司宋先生告訴記者，別墅群建於1995年，當時別墅還少，不少房産“二道販子”預先交了訂金。不料，建好後，對方卻變了卦，只要了相當於訂金價值的房産。今天看，設計上確實存在一些問題。

    開發商拆了別墅仍賺錢？

    據説，導致後來事態發展的原因很多，但主要是還不上貸款，銀行查封了一部分別墅。

    上述別墅，被魯信房地産開發公司買走。其後，該公司又從遠東公司手中收購了北區剩餘的其他房産。現在，要推倒北區別墅重建的正是魯信公司。對南區別墅，魯信公司也有收購的意向。

    記者從青島市規劃局嶗山分局了解到，新開發商準備重建的，不再是別墅，而是多層公寓。

    據了解，金都碧海山莊別墅曾售價3000至4000余元／平方米，滯銷後是否降價，尚不得知。而與之毗鄰的瑞士花園多層公寓，均價5000多元／平方米。雖建成不久，售樓處卻顯示，100多套公寓已所剩無幾。

    如此規模的別墅群被拆在青島尚屬首次。普通市民均對此表示惋惜，不少人認為“房地産公司這回賠大了”。可當事人遠東公司卻對此三緘其口。

    但當地建築學專家認為，開發和拆除別墅群的兩家房地産公司，後一家肯定要賺，前一家也不會賠。因為，數年間此處地皮增值迅猛，青島承辦2008年奧運會帆船比賽的利好消息更使之成了“黃金寶地”。據他們估計，此處地價已翻了幾番甚至十幾番。

    市場終會規範開發行為

    專家認為，沒有市場調查，盲目上項目是大多數城市普遍存在的問題，房地産發展初期尤甚。

    以金都碧海山莊為例，據專家目測，樓間距、綠化率應是符合規劃標準的。但大家都覺得看上去很擁擠，是因為它與消費者的預期存在較大的距離。房地産開發商認為，別墅就是獨立的房子，消費者卻不認可。

    建設部最近透露，我國目前個人購買商品住宅的比例接近94％。以個人為主體的住房消費格局，決定了房地産商要想掙錢就必須做市場調查。

    有專家認為，別墅被拆，歸根結底是市場不買賬。金都碧海山莊不過開了個頭，在它不遠處的“東方之珠”別墅群和位於東部開發區的“愛丁堡花園”別墅群，很可能重蹈它的覆轍。

    據説，這兩個別墅群均已建成數年，但一直賣不去。愛丁堡花園是由環宇公司開發的，環宇公司很多房産的樓間距連國家標準都達不到，更有人戲言愛丁堡花園可以做一個“高級監獄”。

    環宇公司曾是青島當年引進的最大投資項目，但其運作的模式就是依靠貸款，突擊買地，蓋了樓賣不出去；仍然貸款，再蓋。據傳，其開發商已卷款出逃，大片難以出售的房子留給了銀行。

    青島建工學院的徐教授稱：“這是新時期的‘圈地運動’，是過去一些領導以城市建設為政績導致的。”

    他認為，規範房地産應首先規範政府行為。以前有種説法：“房地産掙的不是房産而是地産。”你買的地每畝50萬元，我有可能只花20萬元，就是蓋了房子賣不掉，賣地照樣賺。在“土地行為”不規範的情況下，房地産市場就不可能規範。

    而現在，政府對土地公開拍賣，決定了房地産商必須正當經營，不能鑽空子。此外，全國很多地方都對房地産公司的註冊資金做了規定，青島的新規定是必須在1000萬元以上。這也使得以前“膽大就可以玩房地産”這種現象的生存空間越來越小。（朱麗亞）

     中國青年報 2002年03月05日