有關中國房地産過熱的論斷其實早在2002年就開始了，那時“寒冬”將至的預言也曾著實讓業界出了一身冷汗。其結果是房地産的“寒冬”不僅沒有如期而至，迎來的卻是連續三年的盛夏。那麼這一次關於中國房地産泡沫即將在幾個月之內破裂的寓言又是否會靈驗呢？兩次“泡沫論”都是以房價上升太快和空置率過高為依據。筆者就權威機構發佈的數據從以下幾方面來作一個分析。

中國房地産正處於快速增長時期

房地産在任何一個國家中都是國民經濟的重要支柱，它與GDP及每人平均國民收入的增長關聯同步，但是它又從來都不是一個“好孩子，拉動經濟、刺激消費靠它，製造泡沫、攪亂經濟也是它。我國國民經濟發展的總目標已經確定，到2020年每人平均GDP將達到3000美元，到2050年要達到世界中等發達國家水準，每人平均GDP將達到5000美元。換句話來説，今後15年內GDP的增長率大約應保持在8％左右，在這樣的形勢下，房地産的持續快速穩定增長是無可爭議的。爭論在於目前房地産是否增長過快？筆者認為，這要看發展階段，在每人平均GDP超過1000美元的今天，恰恰是房地産快速發展期。根據對亞洲、歐洲、美洲等發達國家的數據分析，在經濟起飛期都存在一個房地産的快速增長期，時間大約為20－30年，其間房地産增加值佔GDP的10％－15％，而在過去的10年中，我國房地産增加值的平均值只佔GDP的5％以下，即便是增長最快的2003－2004年也遠遠沒有達到10％（況且這短暫的投資增長過快正在被調控，今後將回落），離泡沫還差得遠！房地産的增長率應該略高於GDP的增長率才正常。

房價上漲是否意味著泡沫？

根據權威機構的統計，今年1－5月房地産開發投資中貸款增幅比去年同比回落33．7個百分點，土地購置面積增幅同比回落47個百分點，説明宏觀調控效果顯著。但是今年二季度房價同

比上漲10．4％，地價上漲11．5％，比一季度分別上漲2．3％與4．1％，這似乎又並沒有達到宏觀調控的目的，是否應當繼續加大力度？這是當前業界關注的焦點。

分析房價、地價上漲的原因，目前是各置一隅，大相徑庭。一種説法是因土地實行“招、拍、挂使地價上漲，造成成本增加，引起房價上漲，同時使同一地段的存量土地價格上升，形成周邊房價整體上升；另一説法是因開發商的利潤太高，使得房價太高，地價才上揚。

筆者認為，凡是以市場的真實需求為基礎，讓市場這只無形的手來調節，就不會形成泡沫。我國住宅市場的需求是剛性的、真實的、持續的，這是一個基本的估計。因此，我國房價穩步上漲是市場調節的正常結果，從長期來看，今後房價還會繼續穩步上升。但是，凡是局部地區房價大起大落的一定有人為因素，這包括積聚大量社會資金集體炒房，有意囤積居奇哄抬房價、地價等，這裡也包括政策性的人為因素在內，如果對客觀市場的分析判斷不對，也將導致決策的失誤。

當前房價是否全面虛高？

否！理由如下：

———房價升高有階段性。我國實行房地産商品化才7年，正處於經濟快速發展階段，必定有快速發展期。

———房地産的地域性。值得一提的是中國的房地産市場發展極不平衡，局部地區有過熱情況並不能代表整個中國的房地産市場，我們談均衡發展就不能一個地方有病就不分青紅皂白地全國吃藥，不能採取“一刀切的做法，應當政策有別，因地制宜。有人預言，若某一個大城市的房價下降，就將引起中國房地産泡沫破裂，這實在是妄加推斷，孰不知中國廣大中西部地區的房地産還沒有真正啟動！

———目前正處於房地産的政策性調整期，金融政策可謂緊！土地政策可謂嚴！雙管齊下，猛藥治病會付出代價的，當前出現局部的價格動蕩實屬在所難免。

合理的房價上漲是國運、民運昌盛的象徵，中國會遠離房地産泡沫。 （全國工商聯住宅産業商會聶梅生教授）

中華工商時報 2004年11月4日