揣著美國護照的李先生在北京CBD買的公寓剛剛交房。可這幾天學者間關於中國房地産泡沫的討論，讓他少了幾分高興。

移民美國前，李先生住在香港，他本人算是香港房地産泡沫破滅的受害者。現在，他擔心的是：房地産的泡沫會不會在北京破滅？

前幾天，建設部在媒體上説，“泡沫之説並不成立，中國房地産金融危機尚無跡象”。

“我不敢茍同這樣的説法。”今天，中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容通過本報質疑了建設部的上述説法。

房地産業要挾整個國內經濟？

今年7月，易憲容發表文章説，“房地産業正挾持著整個中國經濟。如果讓國內房地産的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。”

這篇《謹防房地産要挾整個國內經濟》的文章，被業界認為是掀起這輪房地産泡沫討論的點火之作。

最近，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠也為上述討論推波助瀾，發出“中國地産泡沫即將破裂”的預言。

針對學者們的泡沫之説，建設部政策研究中心的一個課題組向曾媒體透露，他們已經向國務院遞交了研究報告，認為泡沫説不能成立。

易憲容認為，房地産業是此次國內經濟過熱的根源，但在這輪宏觀調控中，房地産受到的影響微乎其微。被經常引用的數字是：1～6月，房地産開發投資累計金額為4924億元，與上年同期相比增長28．7％。

易憲容説，調控房地産業的難處，在於國內房地産業要挾著整個中國經濟———

如果國內房地産崩盤，國家經濟就可能發生危機。但國內房地産不調整，也可能孕育更大的金融風險。特別是當中國的房地産業把整個風險都繫於國內銀行時，其所帶來的風險會更大。最後，承擔泡沫破滅的風險的，只會是國內各家銀行及整個社會經濟。

建設部政策研究中心通過媒體回應説，觀察宏觀調控措施是否發揮作用，不能只看某一時間段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。他們有數據能支援，國家採取的抑制固定資産投資和房地産投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。

而且，房地産金融風險存在並不意味著房地産業已經“挾持”了我國金融和經濟，也不能因為房地産金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質的優化作用。

泡沫在哪

建設部政策研究中心的報告，使國內房地産是否存在泡沫的討論掀起了高潮。

該報告認為，中國的房地産不存在泡沫。理由如下：

一、目前的房地産需求是真實需求。因為2020年以前城鎮居民快速增加，房地産有很大的需求；

二、商品房空置率在下降；

三、如果國內房價下降，首先是廣大有房居民住房資産縮水。因此，即使國內有些城市房地産過熱也是局部的，而不存在房地産泡沫，目前國內房地産的風險尚在可控制範圍內。

易憲容不同意上述報告的説法。

他解釋説，雖然業界對房地産泡沫的界定眾説紛紜，但有幾點衡量標準應該是被基本認可的：一是房價收入比；二是房地産投資與房價增長速度；三是房地産泡沫只會是局部的，而不會有全國性的。

對於房價收入比，國際慣例認為，3至6倍是合理範圍，但北京、上海早超過了12倍。今年以來，上海房價上升了二成以上，北京今年的固定資産投資有50％是房地産。

易憲容認為，房地産泡沫只能集中在一個或幾個城市，沒有在全國都出現房地産泡沫的可能。如果説，在中國大城市出現房地産泡沫，還用拿小城鎮的房地産價格來比較嗎？“就用這幾點現有的數據，國內的房地産泡沫已是吹得很大了。”易憲容説。

就建設部政策研究中心關於“目前的房地産需求是真實需求”的説法，易憲容反駁説，房地産與一般商品不同，它既是耐用消費品，也是投資品。因此，衡量房地産需求不能簡單地把消費需求或投資需求分開來衡量，建設部的報告僅是把潛在需求看成是真實需求，結論令人質疑。

在易憲容看來，目前國內住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉化為有效需求。這種存量需求的釋放又基本上依賴於銀行信貸及代際的收益轉移來完成。

儘管住房消費信貸創造性地擴展了年輕人住房“存量需求”的釋放，如果銀行利息的調整，經濟形勢變化使得個人預期收入下降，這種“存量需求”釋放所暴露出的矛盾會十分尖銳。

消費者預期導致房價變化？

對於國內房價猛漲的主要原因，建設部政策研究中心的報告強調，既不是商品房供不應求，也不是居民對住房需求增大，而在於社會普遍的經濟預期對房價的影響。而且，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關係。

有專家以香港房地産價格為例説，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水準，變化都不大。也就是説，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關係大得多。

國家對房地産業採取的宏觀調控政策，也印證了人們的預期。國家是為了控制房地産投資規模，防止宏觀經濟過熱。普通消費者能感受並得到的心理預期就是：“開發商地沒了，錢也沒了，今後房子的供應要少了，房價也要漲了”。

易憲容不贊成“社會普遍的經濟預期對房價的影響”的説法。他認為，由於房地産産品本身具有一些特殊性，再加上某些現行制度安排得不完善，使得房地産市場完全處於壟斷或寡頭壟斷的結構狀態。商品房的價格基本上是由房地産開發商來主導，購買者對房價影響根本不存在。

他認為，這種把實體商品的虛擬化，就好比讓人們看到美國納斯達克股市吹起的泡沫。在納斯達克股市泡沫吹破之前，市場上市公司的價格主要看該公司預期的投資價值，結果是納斯達克股市的泡沫很快就吹大與破滅。

易憲容認為，國內房地産泡沫是不爭之事實。但是面對著這樣大的泡沫，為什麼總有人出來為之辯護？為什麼反對的聲音會那樣大呢？當然是利益問題。政府需對此保持警惕，如果任憑既得利益集團謀取暴利，最後被傷害的，只能是廣大民眾利益及整個社會經濟。

連結

北京寫字樓空置率高出安全線近兩倍

北京的寫字樓是少還是多？

《北京娛樂信報》10月21日報道，中國建築設計研究院葉耀先指出，發達國家城市每個就業人口平均佔有的寫字樓面積為0．2平方米。北京市有1400多萬人，根據人口預測，中國18歲到59歲的人口比例大約是60％。中國不是發達國家，我們暫且按發達國家算，北京市2003年的寫字樓需求約為170萬平方米。

再看供給的情況，這幾年每年的供應量都在300萬平方米左右。美國幾十年對寫字樓的控制率調查研究數據顯示，6％是比較合適、安全的空置率，而北京現在已經達到了16％，快是安全空置率的3倍了！ （劉世昕）

中國青年報 2004年10月26日