央行房貸新政策一石激起千層浪。用SOHO中國有限公司董事長潘石屹的話形容，“這是近10年來見過的對房地産最嚴厲的一個通知”。

    房産商界大呼“冬天來了”，有開發商甚至措辭強烈，認為房貸新政策不能規避銀行風險，而對健康的開發商而言也會帶來一定的打壓。溫和派也認為如果按時按規定地服這服猛藥，“不出半年，有許多房地産商就支援不住了，就會虛脫。因為沒有錢還銀行的錢，沒有錢蓋房子，沒有錢去交稅，以前的錢都砸在地裏了。”

    據公開報道，幾個月前，央行發佈的一份報告指出，自去年底，中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地産貸款進行檢查，結果表明，被檢查的房貸中，有一定比例的違規。而不少城市的房地産已經出現過熱，包括北京、上海、廣州甚至一些二級城市。

    有關資料顯示，目前國內房地産業60％的資金來自銀行貸款。那麼政策收緊後，有如外界擔心的那樣，銀行已經發生的大量貸款一旦收不回來，類似1993年的海南房地産風暴會不會再度上演？時訊記者就這方面問題採訪了中央財經大學證券期貨研究所所長、金融係教授賀強。

    賀強教授一直關注房地産行業，他表示首先需要注意的是，此次銀行新政策出臺和1993年的情況大不一樣。當時海南房地産泡沫非常大，存在巨大風險，所以中央當機立斷，對房産地業採取緊縮政策。由於政策轉變過快，導致大量爛尾樓、呆壞賬出現。但出現這些爛尾樓的根本原因不在於政策收緊本身，而是由於在政策出臺前，海南房地産已經投資過熱，甚至投機盛行，房地産風險非常大。而此次央行房貸新政策背景與1993年相比，國內房地産業雖然有局部過熱的現象，但與海南泡沫不是一回事，不是嚴重的投機。

    在賀強看來，當時海南的政策是為了大剎車，而此次央行房貸新政策是為了房地産的健康發展，規範那些不規範的市場行為，並規避風險。另一方面也是為了調整房地産結構。新政策中，高檔的商品房、別墅和第二次購房的首付款及貸款利率上調，但對老百姓能買得起的房子利率不變，還保持較低的水準。賀強表示，此次出臺的政策是有傾斜性的政策，這將會促進中低收入家庭具有購買能力的經濟適用房的發展。

    “這體現了區別對待的原則，足見央行的一片苦心。”賀強強調説，新政策出臺的用意顯然不是要封死對房地産的貸款，也不是純粹為了規避銀行風險的政策。而是對開發商的資質提出更高的要求。通過貨幣手段調節，使房地産開發結構更符合老百姓的需求。從這個意義上説，央行比房地産商看得更高更遠。對一些運作不太規範的開發商而言，因為本身的利益受衝擊較大，畢竟動了他們的奶酪，自然會反應過激。

    賀強表示，近5年來，對房地産界一直以來都是利好政策，收緊的政策很少，國家甚至是通過發展房地産業啟動國民經濟發展。該項新政策實際上僅僅是一定程度上的調整，但房地産商已經感覺不適應了，這也就是一些房地産商反應強烈的原因。

    賀強指出，當年海南房地産風暴出現的宏觀經濟背景和目前也是不一樣的。1994年的時候，我國的GDP增長率是14.2％，通貨膨脹率21.7％。不僅僅是房地産，整個經濟膨脹，國家貨幣政策、財政政策都全面收緊。而現在的經濟大背景則不同。這幾年市場一直疲軟，現在剛剛開始復蘇，也沒有出現通貨膨脹的跡象。賀強分析説，“國家的宏觀經濟政策是不會收緊的，反而會適當放鬆刺激發展，在這樣的背景，各行各業發展是硬道理。房貸新政策出臺，不可能得出嚴重阻礙房地産發展的結論，這也不是央行的初衷。”

    “據統計，目前投在全國房地産開發的資金有2801億元，房地産對銀行依賴過高，自身抗風險能力不強，一旦房地産出現波動，問題必然會轉嫁到銀行身上。央行正是看到了這樣的苗頭，必然要利用貨幣手段進行調整。但這並不等於是房地産的冬天來了。”賀強説，“1993年那樣的背景才會出現房地産真正的冬天。”

    目前房地産主要找商業銀行貸款。在賀強看來，新政策出臺還有一個積極意義，有利於解決房地産投資融資渠道單一化問題，降低銀行風險。

    “當然新政策出臺後，還有很多的細則有待具體貫徹落實，比如第二套住宅如何界定和判斷，跨地區購買如何確定等都需要細則出臺。”賀強表示，央行出臺房貸新政策後有責任及時研究和評估該政策究竟對房地産業的影響有多大，並隨時跟蹤，以避免矯枉過正。

    北京豪宅會不會跌

    按房貸新政策規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，這意味著，購房者將來買的都是現房了，從這點來説，對居民個人的住房消費是有利的。

    那麼如果按新政策執行，北京的房價會不會因此大跌呢？採訪中，時訊記者了解到，對於這個購房者普遍關心的問題，目前答案還不明朗。來自民間的一種聲音認為，由於銀行房貸收緊，開發商急需資金回籠，可以選擇的做法就是迅速拋售存量房，這會成為房價下調的推動力。

    就這方面問題，北京市房地産資訊網負責人雷華接受時訊記者採訪時表示，這或許是一廂情願的想法。

    他指出，事實上，有不少開發商手中的存量房已經抵押給了銀行，要出售這部分房子等於是讓開發商先還銀行的借款至少要在銀行控制下進行銷售，這樣的操作很複雜，低價拋售幾乎是不可能的。

    談到北京商品房價格走勢，雷華認為，新政策一旦執行，開發商對售房資金的利用時間將大大延後，很多開發項目將要對資金安排進行重大調整，成倍增加開發商自有資金投入量，這需要一個不短的時間，會有不少項目的開發建設因此中途停滯或暫緩，那麼很可能使明後兩年甚至更長時期內的住宅供應量減少。在雷華看來，如果人們的購房需求不變，北京明年的商品房不僅不會下跌反而很有可能走高。畢竟決定市場價格的主要因素是供需關係。

    吃巴豆瀉火並非壞事

    就央行房貸新政問題，時訊記者採訪了著名股份制和公司問題專家、首都經貿大學劉紀鵬教授時，他表示，一些房地産商們的反應過於敏感了。從日本等國家所發生的金融危機看，當前中國正處於一個重要的轉軌時期，在這一時期，如何避免由房地産泡沫引發的金融風險是非常值得關注的。劉紀鵬説，“我們必須看到銀行的壞賬率居高不下，而且金融壞賬確實有從國有企業向民營企業、從企業投資領域向個人投資領域轉移的趨勢，因此央行及時調整其金融信貸政策是非常必要的。”

    從目前人們談論的富豪榜上看，很多都是房地産商，這説明瞭房地産是暴利行業。隨著市場競爭加劇，房地産利潤率下降是大勢所趨，其中也包括通過金融信貸政策的調整實現合理的行業利潤率。劉紀鵬説，“長期以來，我們的房地産商已經習慣了在暴利時代生存，只喜歡政策的寵愛，受不得政策的委屈。如今政策有一點調整，就叫屈，是不夠冷靜的”。

    房貸新政對第二套住宅貸款提高了利率，有開發商於是公開認為這是“仇富”，接受時訊記者採訪時，劉紀鵬表示，這種説法過於直白，太不含蓄了。“畢竟目前的銀行壞賬居高不下沉疴在身。銀行出於自身健康考慮調整信貸政策，這無可厚非。眾所週知，有相當部分的人買第二套房子是為了投資，做投資就有炒高房價的風險，萬一賣不出去，錢還不上，風險都轉嫁到銀行身上。”劉紀鵬説，“國內房地産的發展是離不開金融的，房地産的風險和金融的風險是捆在一起的。從銀行的壞賬率考慮，對你的第二套住宅貸款進行限制，提高貸款門檻，這是必然的。”

    “如果你拿別人的錢消費，人家不借你10塊只借你5塊，你就説是‘仇富’，這似乎不合邏輯。銀行也有風險，也得自我保護呀。”在談到有的開發商認為此項房貸新政是給房地産商下“猛藥”吃“巴豆”時，劉紀鵬不以為然，他説，“央行出臺的房貸新政只是政策微調，並不是釜底抽薪。何況目前給開發商吃‘巴豆’瀉火降溫也並非壞事。”劉説，中國目前的房地産開發到底是應該滿足人們居住需求還是為了投資需要，這對房地産信貸政策的取向十分重要。

    對於近期有的開發商趁機漲價的做法，劉紀鵬認為這種局面不會維持太久，不過是表面造勢，畢竟房地産的利潤率高於行業平均利潤率，這是基本事實。

    劉紀鵬呼籲不能僅僅從一個商人的角度、行業的角度考慮，而應該從整個國家金融的角度看待這個問題。（陳迎煒 陳儀）

    《中國青年報》2003年6月27日