這樣的情況，不少人並不覺得突然，因為此前已有頗多預兆。在剛剛過去的兩三個月中，房地産市場可謂“一波三折”。先是“泡沫論”聲浪洶湧，不少房産商感到岌岌可危。接著突發“非典”疫情，又傳為GDP增長著想，房地産政策風向會變，可能會有推波助瀾的利好消息出臺。但就在此時，又有數個房地産富翁相繼“出事”，擠壓泡沫再次“舊事重提”。

    眼下的態勢有些微妙。因為央行抑制過熱的態度雖明確，但在很多問題上，這則通知只作了原則規定，諸多細則需要有關商業銀行和各省市自行配套。不少業界人士的擔心由此而生。因為銀行自保本來無可厚非，但這樣的通知到了下面很可能會變成“一刀切”，容易出現銀行惜貸局面。

    不可否認的是，房地産發展有其自身週期性。一般認為，這一輪房地産週期起于1998年左右，到現在已接近波峰。當前，房地産已成利潤豐厚的産業。在去年富豪榜上，大約一半的富豪出自房地産業。同時，過熱跡象逐漸顯露，土地出讓中的違法交易引人注目，擠壓泡沫的政策陸續出臺。在這種背景下，這根“房地産曲線”是繼續衝高還是掉頭下行，現在已到了關鍵時刻。從這個意義上看，説房地産已走到十字路口，面臨何去何從的重要關頭，應當並不為過。

    筆者認為，眼下的關鍵是，在擠壓泡沫的同時，更要盡力維持市場穩定，保持一定的發展速度。儘量避免使今年的這個初夏成為房地産的“下行拐點”。而要達到這一目的，辯證評價當前市場和理性措施干預市場，是兩大重要環節。

    有人打過一個比方，説房地産業像一個城堡，但奇怪的是走出去的人寥寥無幾，擠進城來的倒是熙熙攘攘。近幾年來，業外、境外企業大舉進軍房地産市場，投資性甚至投機性需求的興起，房地産企業圈地現象的抬頭，房地産價格的不斷上升，推動著房地産市場由熱走向過熱。而且，這一問題在部分區域表現得尤為突出。

    其中當然有泡沫。但同時也要看到，支援房地産的真實需求依然強勁。以上海為例，今年前5個月商品房銷售面積達497.37萬平方米，多出竣工面積126.44萬平方米，供銷差達126.44萬平方米。這説明當前的上海房産市場，依然有堅實的個人購買力基礎作後盾。

    在正確評價市場的同時，如何擠壓泡沫更需要藝術。

    現在有一種觀點，認為土地供應過量是這次房地産過熱的重要原因。對此，筆者並不贊同。因為從理論上説，增加供給必然會帶來價格下降。而從泡沫經濟的特點來看，只要有可能增加某一種商品的總供給量，就很難在這個領域出現較長時期的泡沫現象。所以，大量土地供應不但不可能形成泡沫經濟，而且是對泡沫經濟的一種抑制。

    現在看來，根據房地産熱和泡沫經濟形成的原因和條件，對房地産市場的調控主要依賴於信貸管理、土地供應和轉讓管理、稅收等政策。但政府對房地産調控政策選擇是有一定難度的。一是“度”的問題。在新一輪經濟景氣出現的前提下，對房地産的真實需求量是巨大而長期的。所以，政府的調控目標選擇既要支援房地産業的發展，又要防止過熱和泡沫經濟。二是範圍的問題。房地産市場具有強烈的區域特徵，各個地區的情況存在著很大的差異，如何針對不同的區域採取不同的調控政策是關鍵。

    不過從長遠看，擠壓泡沫的根本出路在於優化産業結構，促進經濟協調發展。現在，房地産業的投資回報率遠遠高於其他行業，是當前房地産泡沫經濟發生的重要原因。所以，要防止出現泡沫經濟，根本出路是調整産業結構，培育新的經濟增長點，將社會投資吸引到其他行業。這個方法雖難收“立竿見影”之效，卻是治本之策。（高淵）

     國際金融報 2003年6月17日