12月5日，央行決定對2001年6月以來商業銀行房地産信貸業務辦理情況進行檢查，並表示要嚴格審查住房開發貸款發放條件。據悉，檢查從12月初開始，將歷時兩個月左右。這一“動作”再次引起業內和業外的廣泛關注。房地産業的“泡沫”和過熱説，一時都成為市民百姓談論的熱門話題。在人云亦云的狀態下，打壓房地産業的態勢仿佛已臨近。

    12月23日，華新國際集團總裁、“中國房地産十大風雲人物”之首盧鏗，就房地産業是不是又一次的過熱，以及究竟有沒有泡沫等問題接受了中華工商時報記者的採訪。

    呼喚良性的調控

    記者：近日據有關部門測算，2002年房地産業的投資對中國GDP增長的直接貢獻率為2個百分點左右，有個現實問題是不能回避的，那就是我國房地産業的發展過度依賴於金融資本，或是説主要靠銀行的錢。今年我國對房地産的投資是從所未有的，這就造成目前普遍認為過熱的局面，盧先生你從事房地産業十幾年，你怎樣看待時下的過熱論。

    盧鏗：我們因看到時下過熱信號，被認為過熱的主要跡象包括這樣幾個方面，積壓房增加、平均售價下降、開工面積增長過快等等。其實，這些現象並未真正反映問題的本質。惟有當性價比良好的商品住宅也普遍滯銷時，才可言過熱。

    記者：那你怎樣來看待房地産業的“泡沫呢？

    盧鏗：人們往往把過高增長的開發量和空置房比例看作為“泡沫”。事實上真正的泡沫是過多批租的土地和過多本不應批准的項目。對此，各級有關機構應當負有不可推卸的責任。

    記者：你如何看待今天中國各地的樓市？

    盧鏗：縱觀今天中國各地的樓市，普遍存在著“幾家歡樂幾家愁”的現象，有的樓盤開業旺銷，供不應求；有的則高開低走，一路蹣跚。這説明什麼？説明市場的需求仍然旺盛，但是相當多的住宅産品未能與市場對路。

    記者：目前一些研究經濟形勢的專家和學者對房地産業過熱和“泡沫”的呼聲很高，同時也引起高層的警惕，這對整個中國房地産業來説，會不會形成打壓之勢。中國人喜歡“矯枉過正”，對於房地産商來説，你怎樣看待這一勢頭。

    盧鏗：專家的言論固然重要，但是，絕不可認為專家的言論都是正確的，因為許多專家畢竟缺少房地産市場的第一線體會，專家以外還有專家。就全國的住宅市場而言，我認為是局部過熱，總體上並末出現真正的過熱，市場對有效住宅商品的需求仍將持續下去。過熱的是太多的開發商、太多的項目和太多的不良決策。所以這一次對付過熱，重要的是呼喚良性的調控，而一定不能是對這個行業的打擊。

    房地産業更需要理性

    記者：近年來房地産業的持續升溫，房價的持續攀升和房地産商的大肆圈地，尤其是對房地産投資的加大，過熱現象在房地産界和經濟學家之間存在的分歧很大，你做為在房地産市場一線的房地産商，你怎樣認為這一過熱現象。

    盧鏗：目前房地産界普遍認為，我國房地産業的發展是健康的，並沒有出現什麼泡沫。中國房協副會長顧雲昌認為，轉制使中國房地産業進入了高位運營的軌道，轉軌使房地産市場邁入供大於求的買方市場，轉型使住宅産品跨入更新換代期，從前提出的居者有其屋正演變為居者優其屋。目前的過熱是我國局部性的房地産過熱現象。房地産業應該是我國擴大內需政策下的重要産業，面對局部性的過熱，對整個房地産業來説，需要的是更加的理性。

    記者：那你怎樣來看待局部過熱現象？

    盧鏗：房地産産品結構失衡的現象已經産生。如北京今年上半年房地産開發投資為248．9億元，比去年同期增長53．1％，本年新開工商品房面積達961萬平方米，比去年同期增長72．1％，但住宅銷售面積達236萬平方米，只比去年同期增長7．1％。這表明，在北京等一些大中城市，高檔住宅和寫字樓的增速已遠遠高於普通住宅，房地産産品結構失衡的趨勢已經確立。

    我們還看到，在商品房開發速度和數量大幅提升的同時，房屋的空置率也在上升。有房地産專家估計，目前我國商品房空置率已經超過國際商品房空置率10％的警戒線。

    從1999年開始使用住房公積金以後，房地産的投資總額、竣工面積、銷售面積每年都保持20％以上的增長，但居民的可支配收入增長遠遠低於房地産投資規模及房價的上漲速度。這預示著人們的購房需求正在逐年下降，購房者超前消費的風險正在逐步積累。

    在房地産市場高唱牛市的凱歌聲中，房地産商又開始大肆圈地。如北京一家大房地産商準備儲備土地6000畝；在天津，珠江合生最近簽下了一塊18000畝的開發用地；在廣州，華南板塊單項土地已經從2000畝擴大到3000畝和5000畝不等。這些具有代表性的大城市紛紛出現圈地現象，發展商大肆圈地已經産生了泡沫。

    同時我們也看到，房地産業對金融業的依賴性太大。金融機構貸款過度集中于房地産業，金融風險正在積累。如南方某商業銀行今年要清理的壞賬接近800億元，其中80％與房地産有關。僅廣州市兩家大型房地産公司所欠款已達10億以上。

    因此，經濟學家認為，如果不採取措施給房地産業降溫，那麼房地産市場的局部過熱今後將可能對整個經濟産生重大影響。應該承認，房地産業對我國經濟增長有著巨大的貢獻。房地産的熱度，對整個經濟的影響應該引起我們的足夠重視。好在國家有關部門已經對我國房地産業的局部過熱現象已高度警惕，併發出警告。

    房價與房地産業的利潤

    記者：我們已清楚的看到，我國房地産業的局部過熱已經引起了有關決策人的高度重視，有關部門正在採取措施，抑制房價的不合理上漲，那麼明年的房價有望下降嗎？

    盧鏗：抑制房價不合理上漲的剎手锏，是大規模建設和推出經濟適用房。事實上，國家從1998年起就開始實施大規模建設經濟適用房計劃，到目前，我國經濟適用房完成投資3871億元，銷售面積3．2億平方米，但是仍有許多城市對開發和建設經濟適用房政策實施不力。目前，大規模建設和推出經濟適用房，已經成為一種共識。國家計委和建設部不久前宣佈，今年將投資1700億元，計劃建設2．25億平方米的經濟適用住房。北京、上海等城市正在加緊實施。北京今後將每年建設200萬到300萬平方米的經濟適用房，以解決部分家庭住房難的問題。這也將在全國展開，房價在明年一定會降下來。

    記者：在很多人看來，房地産業是一個高利潤的行業，但從房地産上市公司的經營業績來看卻出現明顯的回落。從上海、北京、廣州、浙江、江蘇等地22家房地産上市公司的半年報表來看，業績欠佳，22家公司加權平均每股收益0．064元。但房地産業的利潤不能不説是造成過熱的另一種因素，你怎麼看待這一相反態勢？

    盧鏗：業內專家認為，導致房地産上市公司業績不佳的主要原因是，一是，與房地産銷售收入確認原則有關；其二是與房地産季節性開發的經營特性相關。從總體看，雖然目前上市的房地産公司規模仍然不大，還無法代表整個行業的發展水準，但隨著整個行業進入調整階段，預計房地産上市公司的未來盈利前景也將受到一定的影響。

    關於房地産業的利潤，是個敏感的話題。房地産開發一般程式，先是購買土地，然後用土地向銀行進行抵押貸款，建築商帶資進入工地建設，當住宅商品房達到預售標準後，開始向房屋購買者進行預售並辦理按揭貸款，房地産開發商依靠銀行給購買者按揭貸款，開始套現。其中，影響房地産利潤的主要因素是土地受讓成本，但土地受讓成本究竟是多少仍然是一個黑洞。據業內人士透露，房地産開發商真正投入的資金並不多，如果運作得好的話，其盈利率就非常高。目前，這種盈利可以達到50％至100％，甚至更高，這也是為什麼有那麼多企業進入房地産這一行業的根本原因。但這樣的日子不會太長了。央行的決定，就是對不規範房地産商的打擊，而大的房地産商是歡迎的。　（張志勇）

    《中華工商時報》2002年12月27日