臨近年底,讓我們不妨把思路再拉回到年初,回顧這一年京城的房地産市場,可謂是不平靜的一年。政策接二連三地出臺,樓市利好不斷:北京申奧成功,中國加入WTO,這一切都像催化劑一樣使得原本就不平靜的房地産業更加熱鬧空前;加上專家們的指指點點,大腕們的高談闊論,使得本來就有幾分神秘的房地産業更加“高深莫測”起來,讓人讀不懂。
房價會上漲還是下降?
有關房價的問題,業內業外,爭論得非常熱鬧,尤其是北京申奧成功,成了房價問題的導火索。
7月13日,北京申奧成功,舉國沸騰。房地産業被認為是最直接收益的産業,房地産業的老闆們的情緒也高昂到了頂峰,媒體上充斥著房地産業“大腕”們的聲音,萬通董事局主席馮倫預測,北京的房價可以漲到每平方米2萬元,果然不出所料,此後北京的房價一路飚升,第三季度,北京房價同比上漲了25%;第四季度,雖然北京的房地産有一點小幅的回落,但是,中國入世仿佛又給房地産業打了一針強心劑,可這針強心劑卻使房地産業內外出現了不同的聲音,有人認為,奧運肯定刺激房價上漲,加之入世後,各種需求的拉動將更加促進房價一路上漲;有人認為,房地産業在入世的大環境下,隨著供給量的加大,房價勢必要下降,深圳萬科董事長王石是房價下降的堅定支援者,他甚至預測,房價在不久的將來將會下降15%—20%;但是更多的説法是,雖然有申奧成功的因素,但綜合整個宏觀經濟因素,供給和需求將會同比加大,所以房價不會有太大的起落。
加入WTO對房地産業有啥影響
有一部分業內人士認為,中國加入WTO,不會對房地産業有什麼太大的影響,北京太合房地産開發公司總經理林少洲認為,房地産業屬於不動産,而且,房地産屬於本土化非常強的産業,“水土不服”會讓國外的房地産商“望而卻步”。但是,有一些專家學者認為,中國加入WTO肯定要給房地産業帶來很大的變化,北京亞豪房地産諮詢公司總經理王佩民認為,入世後,外國的公司將紛紛涌入中國,外國人對中國房地産的需求會刺激房地産業的發展,不過更多的業內人士普遍認為,資金進入房地産將是入世給房地産業帶來的最大變化。北京北辰置地副總經理曾勁認為,入世後,外資將長驅直入,各種基金在看好中國房地産鉅額利潤的情況下,會以各種不同的方式進入中國房地産。
但是,中房集團總裁孟曉蘇先生卻認為,在中國內地許多行業正在研究如何面對國際競爭的時候,中國內地房地産業面對的是境外投資似乎要全面退出,這一現象很讓人費解,他認為,目前中國內地並不缺乏房地産開發投資資金,特別是房地産開發資金中的定金和預售房款的比例越來越大,使得房地産開發企業用小資金就可以做大項目。但中國內地房地産業中的仲介、諮詢、設計、顧問、房地産經紀、物業管理等行業發展相對滯後,為了産業的健康發展,房地産業是需要引進外資的。
二手房市場能火起來嗎?
據統計,目前商品房空置已超過8000萬平方米,如果加上私租公房、一戶多套等,該不少於1億平方米,相當於全國城市住宅面積的5%以上。由於住房供給方面的問題,城市住房難以擺脫怪圈:總有住房閒置,總有人沒房住。
北京、廣州、南京等一批大中城市的住房二級市場已先期放開,但就目前的情況看,除上海等少數幾個城市的交易有活躍表現外,大多數城市的二級市場交易成功率極低,遠未達到人們的預期。
導致二手房市場不景氣的因素,還有很多,這就要求政府儘快制定相關的政策,近日,北京終於出臺了一項政策,那就是,解除住滿5年的限制,已購公房可以自由上市,因此業內人士分析,困擾北京已購公房上市出售的障礙得到解決後,已購公房的大量上市將可以滿足購買低價房的購房人需求,同時由於買方分流,新增商品房將因為銷售問題而有望降價。
何時才能買到放心房
據中國消費者協會統計,在所有的商品消費投訴中,房地産所佔的比重最高,而且絕大多數是不能得到滿意的處理結果的。
就在10月初,北京的一個房展會上,出現了一幕“鬧劇”,住戶聯合起來大鬧房展會,為何?因為這些住戶與某一開發商發生了品質糾紛,長期交涉未果,無奈住戶採取了這樣的行動。
品質糾紛、産權糾紛、物業管理糾紛、面積縮水等等問題比比皆是,有些問題甚至令人觸目驚心,但是,不管是與開發商交涉也好,還是與開發商打官司也好,很少有消費者能得到滿意的結果的。
房地産市場將重新洗牌
6月28日,中國人民銀行發佈了《關於規範住房金融業務的通知》。《通知》要求嚴把企業房地産開發貸款關,商業銀行發放個人住房抵押貸款,貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80%,貸款期限最長仍為30年。個人商業用房抵押貸款,不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年。
央行此舉一齣,立即在房地産業引起很大反響,當然,最惶惶不可終日的是那些沒有實力的小企業,因為靠預收售樓款過慣日子的他們,從此在銀行拿不到貸款了也就意味著斷了生路。
大連萬達集團總裁王健林預言,用不了幾年,中國的中小開發商將很快煙消雲散。新希望集團總裁劉永好在北京的一次新聞發佈會上説,房地産業連傻瓜都能掙錢的時代已經過去了,接下來將是資本和品牌的較量,當千軍萬馬都涌向房地産的時候,開發商就要小心了,他同時指出,北京眾多的房地産開發商在大浪淘沙中,能剩下十分之一就不錯了。
北京新華遠總經理任志強這樣分析,在未來的三到五年內,中國房地産業必然形成壟斷,在土地供給方式、現代企業制度、資本市場、消費市場等發生重大轉變的背景下,中國地産商面臨重大的調整。市場競爭的目的就是拼命把競爭對手吃掉,最後形成壟斷,那些不是通過競爭産生的壟斷將很快被徹底打破。
《生活時報》2001年12月28日