眼下的北京樓市不那麼火爆了，業內人士都睜大了眼睛往遠處看，不少消費者也捂著錢袋在觀望。不過，人們的心態大致差不多，都盼著樓市繼續走旺，能不斷推出好樓盤，老百姓能買到稱心房。明年的樓市將會是什麼樣？偉業顧問提出了2002年京城樓市十大趨勢，預測得準不準，先作參考，明年再驗證。
樓市發展總體樂觀
明年北京乃至全國的經濟增長情況會直接影響房地産市場走勢。由於政府堅持採取適度擴張性的財政政策以保證就業和消費增長，加之入世和“奧運效應”等對投資和期望産生積極影響，預計明年北京經濟將繼續保持高效快速增長。經濟的穩定發展促進了消費者信心的走強，同時為拉動房地産投資提供源源不斷的動力支援，這都為明年房地産總體市場走強提供了保障。
同時，由於明年市場供給將繼續增長，特別是有效供給將會上升，一方面良好的市場前景吸引眾多開發商、投資者角逐市場，將使供給量繼續高增長。另一方面，尤為重要的是，今年下半年市場的疲軟及其明年整體價格的下降趨勢，都會促使開發商意識到深入研究市場的重要，明年他們將更多提供符合客戶需求的産品，從而提高市場的有效供給量。
住宅價格整體趨降
明年北京房地産市場的總體價格將呈現穩中趨降的態勢。首先，北京市近幾年的房地産價格一直居高不下，與居民的收入水準有較大差距，因此房價有下降的空間。其次，由於郊區化的快速發展，明年會有大量中低價位項目進入市場，這必然拉低房地産市場的總體價格。當然，明年房地産市場整體價格表現下降，並非是所有的銷售項目價格下降導致，主要是項目之間或明或暗的價格競爭所導致的結果表現。
但是對於一些特定區域內的差異化産品（如外銷公寓）而言，還是存在較大的價格上漲空間的，但要滿足以下條件：首先需要客戶群體對區域的普遍認可；其次需要做出與區域內同類産品的差異化，另外還需要消費群體對此類産品的有效需求仍然很大。
市場供量會超今年
目前，由偉業顧問監測到的北京房地産市場即將開發的潛在供應量就已達到1063萬平方米以上，這些潛在供應大多會集中在明年推出，明年仍會是房地産市場競爭激烈的一年。
明年是“十五”計劃的第二年，加上入世和申奧成功等利好因素影響，會吸引大量外地投資商及開發商進入北京投資開發。在剛剛結束的第二屆朝陽國際商務節上就總共吸納意向和合同投資773．49億元，而這些項目大多由香港地産大鱷領軍，其中包括李嘉誠投資100億元欲開發東壩350公頃土地。
另外，從政府對房地産市場的支援上看，明年危房改造的力度將進一步加大，政府還將加大對CBD地區和中關村西區的建設力度。這都使得明年北京房地産市場在開發量及有效供應量上將有較大突破，勢必會超過今年的供應量。
自住購房者將增加
在低價位項目中，購買物業用於自住的客戶比例將呈現上升趨勢。明年隨著銀行按揭貸款政策的進一步放開，以及一些新型行業的興起，會使得一些具有較高經濟收入的年輕人有望通過貸款，進行首次置業，成為購房的新興力量。隨著政府加大對城區的危改力度，拆遷量將大幅增長，拆遷戶將隨之大量增加。60％以上的拆遷戶在得到拆遷補償款後都將用於購房。新生低齡客戶和拆遷戶兩部分客戶進入市場後，將使低價位住宅市場自住型的客戶比例上升。
客戶需求呈兩極化
客戶在購房時將更為理性，在選擇物業時，有向兩極化發展的趨勢，高端市場的客戶需求主要集中在單價9000元／平方米以上，總價200萬元以上的産品，而低端市場的客戶需求主要集中在單價5000元／平方米以下，總價30—50萬元之間的産品。
從客戶的主體特徵變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進行更新換代，同時一些新生的年輕首次購房者和拆遷戶也開始進入需求市場。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發展的趨勢。從購買力特徵來看，客戶購買能力出現兩極分化是推動需求市場將向“市場金字塔”的兩端發展的原動力。
市場供需仍不匹配
北京房地産市場存在的供需不匹配的現象在明年仍然不會有較大的改觀。
調查顯示，高端市場和低端市場的供需現狀，5000元／平方米以下的低價位市場的客戶需求比例遠遠大於9000元／平方米以上的高價位的客戶需求，但是市場的供給卻主要集中在5000—9000元／平方米的中間市場，市場供給與需求嚴重錯位。
中檔價位項目明年所面臨的挑戰最大，可以看到目前中檔項目已經供大於求，明年的銷售壓力極大，一些性價比嚴重失衡的項目將首先面臨出局的危險。
熱點區域更加分散
明年房地産開發熱點區域不再像前幾年一樣突出明顯，更多的市場表現是同一區域內的項目以整體特色集中亮相，加上一系列基礎設施建設的推動，使得明年的熱點區域呈現出不同産品有不同熱點區域的特色。高價位居住物業的熱點區域看好CBD地區和京密路與溫榆河相交地區；中等價位住宅看好經濟技術開發區以及京通路以北的東四環沿線；中低價位住宅則看好通州地區和京開路沿線地區。
商鋪類物業增長快
隨著我國入世成功，國內的市場逐漸放開，會極大地刺激商業物業的發展，根據其他成熟市場的經驗，商業物業的售價通常要高於寫字樓和公寓售價的30％，可見北京的商業物業市場仍有較大的發展空間。
與百貨公司和大型超市相比，商鋪市場將會有更好的市場發展空間。一些大型綜合商業，如東方廣場，國貿商城等，保持了高租金、高出租率，租賃業績顯著。北京繼成功建設了王府井商業步行街後，正在規劃中和已建成的商業步行街，如廣安門商業步行街，金寶街商業街、德外商業街等，將使商鋪類物業有更快的發展。
外資增長數量有限
房地産業是地域性、本土化、政策性很強的産業，因此入世後外資不會立即並大量滲透進房地産市場，外商也不會採取直接投資開發建設項目的方式，而是與國內的企業進行合作，尋找合適的合作夥伴。簡單説就是外方提供資金，我方提供資源，兩者只有充分結合起來才能取得最好的結果。這樣，那些有實力、有條件的開發商將成為他們選擇的對象。而缺乏實力、專業化程度低的開發商將會逐步被淘汰。
涌進更多洋設計師
産品競爭時代的到來以及中國成功入世，明年北京房地産市場將涌現出更多的境外設計師，由他們所設計的産品也將越來越多地進入市場。
境外設計師的進入會帶來一些新的設計理念，會對國內的設計市場造成一定的衝擊。但是，由於境外設計師對市場缺乏必要的認知，沒有相應的生活體驗，他們設計的産品會與市場需求産生一定的矛盾。能夠充分利用境外設計師的經驗與專業水準，同時又能夠把握好境外設計本土化過程的發展商將會有明顯的競爭優勢。
《北京日報》 2001年12月18日
