如果説上海的房地産市場從去年下半年開始明顯升溫,那麼到今年上半年可以説房市就像如今三伏的天氣,一句話,“真熱”,至於隨著商品房的熱銷,今年下半年房價是否攀升,有一種觀點認為:對上海而言,由於目前新開樓盤品質較好,市場價格相對處於上升通道,降價的樓盤大都屬前幾年存量房,而在如今房産銷售形勢喜人的情況下,不少開發商紛紛尋找地塊準備進行新一輪的開發,預計下半年會有更多新樓盤推出,從這個意義上説,上海總體房價會有所上升。
據上海房地産交易中心和市統計局公佈數據表明:今年上半年上海房地産市場全面熱銷。一級土地市場新增經營性項目土地出讓面積同比增長49.7%,二級增量市場商品房銷售面積同比增長 36.8%,三級存量市場房屋交易過戶面積同比增長49.9%,差價換房成交面積同比增長110%。上半年新增經營性項目土地出讓面積230萬平方米,其中內銷商品房項目土地出讓面積達217.3萬平方米,房地産開發投資額達198.6萬元,比去年同期增加13.4%,商品房新開工面積達788萬平方米,比去年同期增加40.9%。房地産二級市場商品房銷售更是刷新歷史最好記錄,今年上半年已登記內外銷商品房銷售面積達746.7萬平方米,成交金額199.36億元,同比增加36.8%,已登記商品房預售面積612萬平方米,同比增加24.9%。相比之下,內銷商品房各項指標數更趨優化。據統計,今年上半年個人購買商品房佔銷售總量的93.6%,比去年同期提高1.4個百分點,表明該市住房商品化程度已達到相當高的平臺,住宅銷售佔商品房總量的97.1%,表明住宅在房地産市場佔絕對優勢,批准預售面積的出售率為99.3%,比去年同期提高24.5%,表明商品房市場供銷基本平衡。受前幾年盲目開發,大量樓盤空置的經驗教訓,如今的商品房開發商都是精心測算,細緻設計,力求樓盤一上市就能在較短的時間內銷售一空,基本上很少再有空置樓盤,由於土地造價基本未變,原材料費用上升,小區環境、綠化投入增加,城市配套費雖由370元/平方米下降到320元/平方米,而銷售費用與前幾年相比又略有增加,所以總體上商品房價位不可能下降,開發商只能在合理化房型設計、智慧化社區管理、公園化小區環境上下足功夫,來提升商品房檔次,使得新推出樓盤合理定位,適應市場需求,目前上海最受歡迎樓盤價格在3000元/平方米到4500元/平方米左右,地段位於內環線以外,外環線以內的中間位置,此地交通相對較便利,價位適中,被認為適合居住。
令人關注的上海辦公樓至1995年以來指數一路下跌,最近卻出現了持平,原因是:隨著上海經濟形勢的進一步好轉以及入世日趨逼近,海外大中型公司紛紛進駐上海;大量外省市企業為了做大紛紛來滬落腳;一批網路公司入滬搶灘市場,原來租用乙、丙級辦公樓的企業開始向甲級辦公樓轉移。這些因素使一些中心城區的高檔辦公樓普遍趨紅,由於租住率的逐步上升,辦公樓租金也開始上調,預計下半年租金也會高於上半年。
今年7月初上海兩家銀行同時推出住房貸款“零首付”業務,此舉讓一些工作不久、經濟收入較高且穩定,但存款較少的年輕人和家中有舊房但不願出售,想貸款購新房又拿不出首付款的市民能夠一圓購房夢,相信此舉對下半年上海房地産市場絕對利好,市民的購買力會得到提升。
中華工商時報 2000.08.16