春節是中國人傳統的節日，轉眼間節日已過，但節日味道卻依然濃烈。在人們的衣、食、住、行中，“住”仍然為人們最關心、最重要的消費領域。在節前，曾有業內人士預言，被壓抑的購房需求將在春節假日釋放，春節樓市必定再度升溫。

從往年的春節樓市看，這個預言是正確的，也是毫無懸念的。原因已有業內人士進行了分析：同“五一”和“十一”的概念不同，春節是全家人團聚的時候，老百姓多數會在此期間進行集中和高端消費。春節期間購房者的心態有幾點比較突出：春節多為一家團聚，在購房這樣的生活大事上，全家可以集體考察樓盤，交換意見，集中商討，決策更容易在此期間産生；春節的假期較長，可以在對感興趣的區域、樓盤多看、多比較，達到最終滿意的效果；春節期間開發商針對假日會推出相應的優惠措施和優惠活動，在此期間購房會獲得意外的實惠；春節前一般家庭都會獲得一筆比較可觀的年終收入，在經濟上比較富足的情況下常常會選擇如購房、購車等高端消費。

節日喜氣熏染著京城樓市，假日購房消費熱潮在今年隆冬的北京卻沒有蔓延。在春節期間，記者隨機採訪了一些售樓處，發現絕大多數都關門歇業了，少數開門的也是人流稀疏，今年的京城樓市並沒有如預期的火起來。樓市冷清的原因外因：今年春節新盤供應量明顯低於往年

據本報一項截至春節前的北京市春節期間新開盤樓盤數量統計來看，今年春節新盤供應量明顯低於往年。

在日前舉行的一次房地産論壇上，協成行董事長王曉航對此做出了評析。他表示，春節期間並非銷售旺季。他介紹説，根據協成行以往的統計，從春節期間的銷售交易額來看，與三四月份和“金九銀十”這兩個京城房地産市場傳統黃金銷售期相比，還是有相當差距。但是春節期間購房交易的“成交率”還是相當高的，春節購房族以長期關注樓市的成熟型購房者和北京人為主，他們的購房目的性很強，往往是長期關注某一樓盤，只是由於春節購房時間充裕、效率更高或有多種的優惠措施，才選擇在此時完成購房交易。

在前幾年，北京樓盤的銷售旺季雖然在三四月份和九十月份，但是春節期間也不失為一個優惠和高效率購房的好時機。但是今年的春節樓市是個例外，無論是存量房、尾房還是將在春季亮相的新盤，其數量可謂少之又少，所以如果選擇今年春節去購房的話，實際的選擇和考慮並不很多。

金網路副總經理楊強宏表示，這主要是由以下二點原因造成的：

首先，今年春節以前的房子賣得相當快。由於受宏觀土地、加息政策的影響和整體需求量的持續利好增長，去年北京樓市的購買力相當強勁。絕大多數樓盤一經推出，都會在較短的時間裏消化八成以上。以往在“金九銀十”檔期及年底檔期新推出的樓盤，在轉年的春節正好是一個黃金銷售時間。而比如像國美第一城I期這樣在元旦檔期推出的盤，幾乎半個月的時間就銷售告罄。

其次，受“8.31”大限的影響，使得今年新盤集中亮相的節奏往後推遲。所以可以在春節期間就開始進入市場的項目，比往年大大減少。288個大限中過關的項目，大部分取得銷售許可證和必要的開發週期導致絕大多數新盤只能在去年8月份以後進入市場。

因此，春節時段正是剛剛過去一年的老盤消化得差不多和新盤集中供應期未到的“青黃不接”時期。

此時，市場供應大多數是一些大盤的後期存量房和小盤的尾房，開發商為了儘快回籠資金、投入新的開發期，往往會用打折、實物或旅遊回饋等多種方式，推動這些少量存量房的銷售。因此，如果春節期間購房，更適合那些長期關注某一個樓盤的購房人，在對特定的“心儀已久”的樓盤的區位、戶型長期關注的前提下，此時會有相當的優惠機會。而如果此前並沒有持續關注樓市資訊的購房人，一般不會在此時出手購房，因為存量房少、新盤供應廖廖無幾，加之沒有資訊積累的衝動性購房風險較大。但這部分人群會先看一看、逛一逛，多掌握一些樓市資訊，搶佔未來買房的“先機”。

內因：“買房追漲”的弦變松了？

回顧2004年，從年初開始的房價上漲之説如一塊石子投進了平靜的水面，激起了層層的波紋，2004年的房市可以用“瘋狂”兩個字來形容，從2004年初的房價上漲的預言開始流傳到年終及後半年的房價狂漲，對於想買房的老百姓來説，就像用一隻看不見的手不斷地扯緊他們脆弱的神經，這根張緊的弦終於在2004年底和2005年初的時候變松了。

變松的主要原因就是房地産主管部門開始對種種傳言進行“拔亂反正”，從2004年後半年開始，建設部等房地産主管部門終於發出了他們權威的聲音，把房價上漲同業內的不良炒作聯繫起來，在政府有關部門的重壓下，種種房價上漲的傳言開始歸於平息，此後建委等部門公佈的北京市今後幾年的住宅産業發展規劃向人們展示了美好的房地産發展前景，年終的各種統計數據也表明北京市今後幾年房産供應量還是比較充裕的，最近市發改委有關負責人公開表示“2004年，北京市商品住宅價格漲得稍微快了一點，2005年房價漲幅將有所下降，而且今年政府要通過資訊公開的方式平抑市場價格”，不僅給了今年北京地産業未來發展的一個信號?也給了想要買房的老百姓一個含金量很高的信心。

業內人士分析，目前影響北京房價的因素主要有三：建築成本、供求關係以及人們的心理預期。

從成本來看，去年原材料價格的大幅上漲、搬遷費用的提高等，都在一定程度上拉動了房價的上漲。但為了爭奪市場，房地産商一定會適當壓縮高額利潤。同時，北京的商品住宅將持續保持充足的供應。

自國家頒布“8.31”土地政策後，北京通過篩選的項目有288個，累計建築面積達4300多萬平方米，這已經能夠滿足近兩三年內的需求。而且，目前沒有通過篩選的項目建築面積累計有6000多萬平方米，它們可以通過掛牌等方式進行轉讓，其中大部分都可用在商品住宅的建設上。2004年房價明顯上漲與人們的心理預期也有很大關係，房地産商與消費者間處於明顯的資訊不對稱狀態，房地産商的言論、政府的政策是造成人們心理預期提高的重要原因。

而來自政府的聲音是，今後要把政策穩定下來，同時增加政策的透明度，把可以供應和準備供應的土地資訊公開，通過更廣泛的渠道讓更多的人了解供應資訊，只有這樣才能避免那些不必要的擔心和恐慌，從而讓房價更穩定。同時也提倡老百姓買房要根據自己的實際需求和承受能力，不要為了投資而急於買房。

來自專家的聲音也給了消費者信心：國務院發展研究中心金融研究所副所長易憲容最近指出，2005年北京樓市房價肯定不會漲。他認為，根據官方統計，去年北京房價的上漲幅度僅為3.7%，所以樓價飛漲完全是由開發商操縱製造的假像。儘管去年實行了新的土地政策，但供應量仍很充足，今年的新項目數量不會減少。同時，目前購房高潮已出現下降趨勢，去年的高基數使得今年的上漲幾率變得很小。政府加大調控力度，以及利率的變化，都會促使房價下降。

一些業內專家也指出，今年房價將理性回落，其幅度在3%-5%。去年樓價上漲很大程度上是消費者非理性搶購造成的，需求釋放提前放量，今年將會疲軟。同時，房貸門檻提高，利率繼續上調的趨勢，都會放慢消費者的購買步伐，而且出租市場租金下滑的現狀也會抑制投資行為。從世界範圍看，我國房價水準已高出太多，所以今年政府控制房地産的細節政策會更多，使房價回落到合理水準。

專家們建議，消費者有迫切需求時再考慮購房，選房要視自身經濟實力，經濟條件不好可以先選擇租房。投資房産絕對不是“保險箱”，要理性分析才能避免被開發商所迷惑。

有意思的是，與政府和專家的意見相反，開發商依然對今年樓價的漲幅非常樂觀。據有關資料，國美第一城行銷總監潘慶生日前對媒體表示：“今年房價一定會漲，整體幅度在8%-10%。”他認為，去年的“8.31土地大限”，使中小企業短期內激活項目難度加大，推出新項目將會出現斷檔期。另外，購房需求量仍然很大，銷售勢頭旺盛，特別是中檔住宅項目的需求量膨脹加快。最後，隨著奧運臨近，基本設施和交通環境日益完善，必然會促使房價上升。而且，北京地區的房價上漲空間巨大，不會出現上海、廣州那樣的泡沫現象，整體增長會非常平穩。從漲幅勢頭看，依然是東部區域最為迅猛，其次是北部和南部。

“恒定派”仍在觀望

在京城房市中，有一批人可稱得上是“恒定派”，他們主要由一些對價格比較敏感的需求群體構成，他們的特點也很鮮明：買房基本只買經濟適用房或二手經濟適用房。

從表面上看，今年春節樓市不熱似乎跟他們無關，但實際上他們消化了為數不小的購房大軍。按理説，目前2005年新開盤經濟適用房目前已經基本售罄，二手經濟適用房價格隨著購買大軍的日益擴大會不斷上漲，會使這批人被迫購買南城一些價格相差不多的商品房，但春節南城樓市的冷清顯示了他們仍在觀望。

他們的觀望依據什麼？記者採訪了“鏈家”機構市場部總監宮萍，她認為“恒定派”的觀望有一定道理：因為分析顯示，2005年經濟適用房將適度放量上市，並且價格將持續平穩。

她表示，根據北京統計局的統計資料顯示，2000年總共銷售經濟適用房14924套，這就意味著到2005年這些經濟適用房表面上均有資格以市場價格進行交易。但是，是否真的如此呢？其實不然，據相關統計資料分析，2000年銷售的經濟適用房一部分是預售，一部分是可以當年入住，根據2004年5月20日出臺的經濟適用房上市規定，必須“住滿”5年(按産權證或契稅完稅憑證的時間開始計算)的才允許按市場價格出售，也就意味著真正能夠上市的應該明顯小于1萬套。因此2005年二手經濟適用房的供給量應該會適度放量，但其價格仍然將趨穩，每平米3600元以下依然是交易的主流。

價格趨穩主要是因為：首先需求群體對價格比較敏感。據調查，從目前購買二手經濟適用房的人群來看，主要是一些中低收入家庭，他們對房産價格因素比較敏感。雖然住滿5年的二手經濟適用房要按市場成交價的10%補交綜合地價款，有一部分出售者會將這部分費用變相轉移到房價中；但是，二手經濟適用房的購買者並不會迎合出售者的意圖，一方面是因為自身的價格承受能力並不是很強，另一方面就是隨著北京新建經濟適用房的增多，雖然這些項目並不能緩解目前緊缺的供需矛盾，但是在利益權衡過程中，必然會使一部分購買二手經濟適用房的人向新房轉移。如果出售者真是將綜合地價款讓購買方承擔，可能會出現“有價無市”的局面。

另外，新計稅出臺也有利平抑經濟適用房價格。自2005年2月1日起，北京二手房將實現新的稅收規定。宮萍認為，稅收新規的出臺，將使得“指導價格”更具現實市場指導意義。由於新的二手房交易計稅價格將參照“指導價格”：若合同成交價格高於“指導價格”仍將按合同成交價格徵稅，如果合同成交價格低於“指導價格”則按“指導價格”作為核定的基數徵收稅款。這樣，必將使買賣雙方更知曉、關注“指導價格”，使得“指導價格”所代表的真實市場價格資訊能夠在市場上更廣為傳播，買賣雙方之間的價格資訊不對稱也會得到疏通，也將改變一些經濟適用房利用買方不熟悉市場行情胡亂提價而導致部分經濟適用房交易價格偏離其真實市場價值的現狀，進而增強了買方在討價還價中的力量。這樣，勢必有助於經濟適用房的價格更加平穩。

投資收益偏低也使得投資者持房觀望。在眾多可以上市交易的二手經濟適用房之中，有相當一部分是用於投資目的的，但是從實際的經濟適用房投資收益來看，並不是特別的理想。舉個例子，某人2000年在回龍觀購買了一套面積為90平方米的經濟適用房，原購房價為2600元／平方米，總共花費購房款約23.4萬元，一次性付款，並花費了3.51萬元裝修。2005年2月，他的經濟適用房便符合“住滿”5年，可按市場價進行出售交易。目前回龍觀地區的二手房市場價約為3650元／平方米，他出售這套房屋，需繳納0.5‰的印花稅，及按成交價的10%補交綜合地價款。若通過仲介公司出售，還需繳納成交價1.5%的代理費及1500元的中保權證代辦費，則他出售此套房屋扣除相關成本後，投資收益率可達7.42%。

正是因為出售者需要補交10%的地價款，使得投資者的投資收益明顯偏低，如果按照年收益來計算，他的收益率才1.5%左右，從而讓更多的投資者並不想急於出手。如果他通過貸款完成置業，貸款8成，20年，採用等額本息還款，則其投資收益率為16.24%，即使如此，其年收益率也沒有達到預期的效果。

因此，新出臺的政策及利益的權衡，使得“恒定派”仍在觀望。

從2005年春節的樓市冷清我們可以看出三點：對老百姓來説，地産業的走勢更明朗化了；老百姓買房更理性了；房價更平穩了，因此，它可能更像是件好事。（應剛/文）

《北京現代商報》2005年02月17日