地産商以“國情論”否認中國樓市存在泡沫,同時向新土地政策傾瀉激烈的言辭。
美國《紐約時報》不久前指出,中國的房屋的空置率已超過國際警戒線,同時質疑中國房地産的泡沫是否已經開始出現破裂。
“在上海,大約有1/6的高級住宅是沒有人住的;在北京為1/4;在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年裏,房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。預計在未來的兩年內,辦公樓的供給將猛增50%……”
8月12日,據摩根士丹利的估算,世界25%的經濟中目前存在房地産泡沫,另外40%的地區處於“泡沫預警”狀態。換句話説,目前全世界大約2/3的國家和地區或者已經産生或者正面臨出現房地産泡沫,其中地區包括澳洲、美國、南韓和中國等。
“這個問題已經談論很多了,”中國房地産及住宅研究會常務副會長包宗華對《經濟》雜誌説。
9月初,國內也出現了同樣的警告聲音。浙江省統計局企調部公佈的一份《浙江房地産時常發展研究報告》發出預警:目前浙江省房地産已經膨脹,並進入警戒區,若任其發展,樓市泡沫隨時可能破裂。
“普遍上漲意味著需求存在”
房子價格普遍上漲,在開發商的看來,這並不是意味著泡沫。
“普遍上漲意味著需求存在,”華遠集團的董事長任志強説。他舉例説,被普遍認為存在房地産泡沫的美國,一是減免個人所得稅,即使窮人也買房子;二是相對固定的利率,美國的按揭貸款利率不是隨著浮動調整。布希上臺的時候,用房地産拉動整個經濟的增長。
至於中國,任志強認為,“我不認為有泡沫,尤其拿發達國家和中國比。房價市場跟股票市場一樣。它可能會有波動,但波動不等於説有泡沫。中國不可能出現大規模的泡沫,因為中國人住房條件太差。”
“中國的房地産即將崩潰是不可能的!”今典花園董事長張全寶説,中國的城市化進程的加快,投資規模加快是正常的,而目前房地産的趨勢發展前景良好,尤其是商品房市場,崩潰不太可能。而且根據上半年的銷售數字,銷售的面積大於竣工面積,需求屬於強勁勢頭。
房地産業內一致的説法是,目前中國的房地産仍處於快速發展的階段,過去5年裏房屋累計價格漲幅超過30%,是正常的範圍內,今年有加快的趨勢,上半年上漲了12%,今後仍有加快的跡象。
房價高漲,令消費者恐慌,遲買不如早買,寧可負債也要買房,那麼人們的潛在需求能夠成為實際需求嗎?
據任志強的分析説,現在的每人平均收入增長高於房價的增長。國家統計數據顯示:北京地區每人平均收入增長為農民收入增長10.5%,城市居民可支配增長是12.1%,都高於北京市的房價增長。北京地區每人平均收入連續8年的增長超過10%,而房價增長低於10%。
但問題是,房子價格與每人平均年收入相比,高於許多發達國家水準,中國的房地産價格已經高到了一套普通的住宅大約等於城市居民8年左右的收入,國際的標準是3年-6年,而美國是3年-5年,還有就是每人平均收入沒有考慮到收入的兩極分化急劇擴大。
空置率的計算差異
保羅·克魯格曼,美國經濟學界新一代領軍人,他表示,預測亞洲地區金融危機其實很簡單,只要注意到在亞洲各國廣泛並大量存在的房屋閒置,你就會知道問題已經出現了。
國外媒體判斷亞洲以及中國的房地産市場泡沫狀況的一個重要標準,就是住房空置率是否超過15%。
與境外的報道不一致的是,國內的所認可的住房空置率遠遠沒有那麼高。
據北京市統計局日前剛剛發佈了2003年北京市房地産市場綜合報告中提到:截止到2003年底,按房屋類型分,商業地産空置面積佔全市商品房空置面積的比重為7.2%。而另數據表明:截止到今年1—7月,上海空置率下降37.7%,全國空置9678萬平方米,下降了0.8%。全國的房屋空置率處於下降的趨勢。
“中國的空置率是下降的,北京的空置率不但下降,而且房租也在上升的。” 任志強説。
今典花園的董事長張全寶表示:“竣工有空置是正常的,只要符合空置標準。”他認為房屋主要以實用為主,投資佔的比例不多,出租也不超過15%,目前我國的供需尚處於一個平衡狀態。
北京樺達創意房地産經紀公司總經理曾新慧認為,“他們的GDP和每人平均收入都遠遠地高於我國,中國的消費者不是沒有需求,而是60%的消費者買不去起房子”。他認為,如果市場存在飽和現象也是階段性的飽和,目前這些飽和城市大體集中在廣州、上海、廈門、深圳和浙江地區。
“強調空置率是一個‘低級的錯誤’”,中信證券的房地産分析師王德勇認為。
西南證券的房地産分析師段海瑞也指出,所謂的空置率的概念國際與國內的計算方法不同。
現在我國流行的空置率計算方法是,僅僅指累計的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和;而國外的空置率則是全部空置房屋面積除以總房屋數。段海瑞按照國內計算方法計算的結果是,截止到2003年底,全國空置89.1億平方米,空置不超過5%。
那麼到底哪個標準更科學?段海瑞認為由於我國房地産具體情況與國外發達國家不同,不能一概而論。
建設部副部長劉志峰説,目前建立房産空置率指標體系還有難度,是把竣工一年以內的住房作為待銷住房,竣工一年以上三年以內的商品房作為滯銷商品房,竣工三年以上的住房作為空置積壓房。
一般來説,空置房指目前已竣工驗收,取得住宅建設管理部門頒發的住宅交付使用許可證書,尚未售出的商品住宅房。很多業內人士認為這種説法比較準確。
新土地政策批判
自去年以來,房地産已經被列為宏觀調控的重點之列,其中重要的一個手段就是實行新的土地供給政策,擠出泡沫,但目前的結果是,新土地供給政策造成的供應量過少,致使房價猛漲。
華遠集團董事長任志強認為,浙江的那份官方報告正是説明瞭恰恰是政府行為導致房價上漲。
“上漲主要是國家政策造成的,如果沒有國家的招拍挂(招標、拍賣、掛牌)的政策不會有這種情況,”任志強認為,招拍挂的土地上漲是促使房價上漲的首因。“上半年協議出讓土地的平均價格是下降為10萬元/1平米,而招拍挂的土地是協議出讓的土地的6倍到8倍”。
第二個因素是由於政府從土地中獲得的大量的資金和大量的拆遷,像江浙地區;第三個因素則是浙江省的城市化速度遠遠高於全國速度,去年乃至前年大概平均都是2點幾。而全國城市化速度平均在0.85到1.25之間。
然而北京市國土房管局則表示,今年上半年,本市土地供應量比去年同期繼續增長,近期北京市房價上漲的主因並不是土地供應問題,而是主要是北京市近郊周邊地區房價上揚所引起的。
房管局的相關負責人表示,今年上半年本市已供應土地2024公頃,比去年同期繼續增長了40%;另一方面,目前已經出讓給開發商的,但還未開發建設的居住用地約有1000公頃左右,這部分存量土地在相當程度上也可以解決土地供應的問題。
有專家指出,北京商品住宅價格雖上漲較快,但這種波動還是屬於價格區域內的波動,整體市場還是活躍正常的。
“土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、資訊不透明來提高土地價格的一種做法。如果不解除的話,以後可能會出現越來越多的問題,”任志強説,“我們國家解決的是土地一級市場開發的問題,如果土地一級市場是政府壟斷的話一定是個錯誤。”
仲介公司抱怨説,“今年上半年與過去的幾年相比如此不同,波動明顯,大部分公司沒有交易,幾乎處於停滯狀態。”
SOHO總裁潘石屹也強調説:就中國北京的房地産而言,目前最大的問題不是泡沫、不是冬天了、不是過熱,而是沒有市場化,沒有真正的市場化。
他認為,“土地要市場化,新房子的交易要市場化,二手房的交易也要市場化。只有市場化了,北京的房地産才能健康的發展。”
新土地政策還導致了另一個問題。拿北京政府實行的招拍挂來説,很多招拍挂是兩年或者一年以後才能提供土地,也就是説三年到四年才能提供房屋。但是從招拍挂同一天就開始簽訂土地方案合同,計算土地使用年限,等於在貪污老百姓的錢,老百姓白交了“土地出讓金”。
對於地産商來説他們並沒有承擔太大的發風險,是將這種風險和土地的高價千方百計地轉嫁到消費者的頭上。
據王德勇分析認為,這種上漲必然會加重社會經濟的運作成本,使得各個行業成本提高,競爭力下降,會影響到出口,甚至會帶來通貨膨脹的産生,同時解決居住問題也加大了。(龐建新)
《經濟》雜誌 2004年10月11日