地産商以“國情論”否認中國樓市存在泡沫，同時向新土地政策傾瀉激烈的言辭。

美國《紐約時報》不久前指出，中國的房屋的空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地産的泡沫是否已經開始出現破裂。

“在上海，大約有1/6的高級住宅是沒有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年裏，房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。預計在未來的兩年內，辦公樓的供給將猛增50％……”

8月12日，據摩根士丹利的估算，世界25%的經濟中目前存在房地産泡沫，另外40%的地區處於“泡沫預警”狀態。換句話説，目前全世界大約2/3的國家和地區或者已經産生或者正面臨出現房地産泡沫，其中地區包括澳洲、美國、南韓和中國等。

“這個問題已經談論很多了，”中國房地産及住宅研究會常務副會長包宗華對《經濟》雜誌説。

9月初，國內也出現了同樣的警告聲音。浙江省統計局企調部公佈的一份《浙江房地産時常發展研究報告》發出預警：目前浙江省房地産已經膨脹，並進入警戒區，若任其發展，樓市泡沫隨時可能破裂。

“普遍上漲意味著需求存在”

房子價格普遍上漲，在開發商的看來，這並不是意味著泡沫。

“普遍上漲意味著需求存在，”華遠集團的董事長任志強説。他舉例説，被普遍認為存在房地産泡沫的美國，一是減免個人所得稅，即使窮人也買房子；二是相對固定的利率，美國的按揭貸款利率不是隨著浮動調整。布希上臺的時候，用房地産拉動整個經濟的增長。

至於中國，任志強認為，“我不認為有泡沫，尤其拿發達國家和中國比。房價市場跟股票市場一樣。它可能會有波動，但波動不等於説有泡沫。中國不可能出現大規模的泡沫，因為中國人住房條件太差。”

“中國的房地産即將崩潰是不可能的！”今典花園董事長張全寶説，中國的城市化進程的加快，投資規模加快是正常的，而目前房地産的趨勢發展前景良好，尤其是商品房市場，崩潰不太可能。而且根據上半年的銷售數字，銷售的面積大於竣工面積，需求屬於強勁勢頭。

房地産業內一致的説法是，目前中國的房地産仍處於快速發展的階段，過去5年裏房屋累計價格漲幅超過30%，是正常的範圍內，今年有加快的趨勢，上半年上漲了12%，今後仍有加快的跡象。

房價高漲，令消費者恐慌，遲買不如早買，寧可負債也要買房，那麼人們的潛在需求能夠成為實際需求嗎？

據任志強的分析説，現在的每人平均收入增長高於房價的增長。國家統計數據顯示：北京地區每人平均收入增長為農民收入增長10.5%，城市居民可支配增長是12.1%，都高於北京市的房價增長。北京地區每人平均收入連續8年的增長超過10％，而房價增長低於10％。

但問題是，房子價格與每人平均年收入相比，高於許多發達國家水準，中國的房地産價格已經高到了一套普通的住宅大約等於城市居民8年左右的收入，國際的標準是3年-6年，而美國是3年-5年，還有就是每人平均收入沒有考慮到收入的兩極分化急劇擴大。

空置率的計算差異

保羅·克魯格曼，美國經濟學界新一代領軍人，他表示，預測亞洲地區金融危機其實很簡單，只要注意到在亞洲各國廣泛並大量存在的房屋閒置，你就會知道問題已經出現了。

國外媒體判斷亞洲以及中國的房地産市場泡沫狀況的一個重要標準，就是住房空置率是否超過15%。

與境外的報道不一致的是，國內的所認可的住房空置率遠遠沒有那麼高。

據北京市統計局日前剛剛發佈了2003年北京市房地産市場綜合報告中提到：截止到2003年底，按房屋類型分，商業地産空置面積佔全市商品房空置面積的比重為7.2％。而另數據表明：截止到今年1—7月，上海空置率下降37.7%，全國空置9678萬平方米，下降了0.8%。全國的房屋空置率處於下降的趨勢。

“中國的空置率是下降的，北京的空置率不但下降，而且房租也在上升的。” 任志強説。

今典花園的董事長張全寶表示：“竣工有空置是正常的，只要符合空置標準。”他認為房屋主要以實用為主，投資佔的比例不多，出租也不超過15%，目前我國的供需尚處於一個平衡狀態。

北京樺達創意房地産經紀公司總經理曾新慧認為,“他們的GDP和每人平均收入都遠遠地高於我國，中國的消費者不是沒有需求，而是60%的消費者買不去起房子”。他認為，如果市場存在飽和現象也是階段性的飽和，目前這些飽和城市大體集中在廣州、上海、廈門、深圳和浙江地區。

“強調空置率是一個‘低級的錯誤’”，中信證券的房地産分析師王德勇認為。

西南證券的房地産分析師段海瑞也指出，所謂的空置率的概念國際與國內的計算方法不同。

現在我國流行的空置率計算方法是，僅僅指累計的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和；而國外的空置率則是全部空置房屋面積除以總房屋數。段海瑞按照國內計算方法計算的結果是，截止到2003年底，全國空置89.1億平方米，空置不超過5%。

那麼到底哪個標準更科學？段海瑞認為由於我國房地産具體情況與國外發達國家不同，不能一概而論。

建設部副部長劉志峰説，目前建立房産空置率指標體系還有難度，是把竣工一年以內的住房作為待銷住房，竣工一年以上三年以內的商品房作為滯銷商品房，竣工三年以上的住房作為空置積壓房。

一般來説，空置房指目前已竣工驗收，取得住宅建設管理部門頒發的住宅交付使用許可證書，尚未售出的商品住宅房。很多業內人士認為這種説法比較準確。

新土地政策批判

自去年以來，房地産已經被列為宏觀調控的重點之列，其中重要的一個手段就是實行新的土地供給政策，擠出泡沫，但目前的結果是，新土地供給政策造成的供應量過少，致使房價猛漲。

華遠集團董事長任志強認為，浙江的那份官方報告正是説明瞭恰恰是政府行為導致房價上漲。

“上漲主要是國家政策造成的，如果沒有國家的招拍挂(招標、拍賣、掛牌)的政策不會有這種情況，”任志強認為，招拍挂的土地上漲是促使房價上漲的首因。“上半年協議出讓土地的平均價格是下降為10萬元/1平米，而招拍挂的土地是協議出讓的土地的6倍到8倍”。

第二個因素是由於政府從土地中獲得的大量的資金和大量的拆遷，像江浙地區；第三個因素則是浙江省的城市化速度遠遠高於全國速度，去年乃至前年大概平均都是2點幾。而全國城市化速度平均在0.85到1.25之間。

然而北京市國土房管局則表示，今年上半年，本市土地供應量比去年同期繼續增長，近期北京市房價上漲的主因並不是土地供應問題，而是主要是北京市近郊周邊地區房價上揚所引起的。

房管局的相關負責人表示，今年上半年本市已供應土地2024公頃，比去年同期繼續增長了40%；另一方面，目前已經出讓給開發商的，但還未開發建設的居住用地約有1000公頃左右，這部分存量土地在相當程度上也可以解決土地供應的問題。

有專家指出，北京商品住宅價格雖上漲較快，但這種波動還是屬於價格區域內的波動，整體市場還是活躍正常的。

“土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、資訊不透明來提高土地價格的一種做法。如果不解除的話，以後可能會出現越來越多的問題，”任志強説，“我們國家解決的是土地一級市場開發的問題，如果土地一級市場是政府壟斷的話一定是個錯誤。”

仲介公司抱怨説，“今年上半年與過去的幾年相比如此不同，波動明顯，大部分公司沒有交易，幾乎處於停滯狀態。”

SOHO總裁潘石屹也強調説：就中國北京的房地産而言，目前最大的問題不是泡沫、不是冬天了、不是過熱，而是沒有市場化，沒有真正的市場化。

他認為，“土地要市場化，新房子的交易要市場化，二手房的交易也要市場化。只有市場化了，北京的房地産才能健康的發展。”

新土地政策還導致了另一個問題。拿北京政府實行的招拍挂來説，很多招拍挂是兩年或者一年以後才能提供土地，也就是説三年到四年才能提供房屋。但是從招拍挂同一天就開始簽訂土地方案合同，計算土地使用年限，等於在貪污老百姓的錢，老百姓白交了“土地出讓金”。

對於地産商來説他們並沒有承擔太大的發風險，是將這種風險和土地的高價千方百計地轉嫁到消費者的頭上。

據王德勇分析認為，這種上漲必然會加重社會經濟的運作成本，使得各個行業成本提高，競爭力下降，會影響到出口，甚至會帶來通貨膨脹的産生，同時解決居住問題也加大了。（龐建新）

《經濟》雜誌 2004年10月11日