自在京中央和國家機關已購公有住房（又稱央産房）１０月８日上市以來，並未像之前房地産業界人士預測的那樣，北京的二手房市就此被激活。開市第一天，現場採訪的記者數量甚至超過了買賣交易客戶的數量，而結 果卻只有一例央産房獲准上市。日前，我愛我家總經理劉田在接受記者採訪時認為，央産上市不是治療北京房地産二級市場房源緊缺、市場激而不活的唯一良藥，房地産二級市場的發展需要多方因素的共同支援。

據劉田介紹，作為進入央産房交易大廳的四家仲介之一，我愛我家房地産仲介公司為央産上市作出了大量的準備，並對此寄于厚望。但這幾天以來，前來諮詢的人不少，但仍是買方居多，賣方較少，買賣比例大約在１０：１。僅到“我愛我家”諮詢的有１０００余人，登記買房的有５００余人，但登記出售的房源只有４０多套。

開放了央産，軍産、校産怎麼辦

央産上市政策頒布後，約６０萬套央産房屋面臨解禁。然而在北京市，軍産、校産房屋總數也有２０萬套之多，這２０萬套房屋卻不能進入二級市場。一些部隊房産雖處於市區繁華地段，與央産房優勢相當，但卻涉及保密等問題，無法交易；而校産因大都分佈在校園內及校園周邊，最終難以解禁。那麼軍産、校産房主改善住房條件，實現房屋賣舊買新的需求就難以實現，房地産二級市場也因此喪失掉了這些房源。

轉按揭難以操作限制二手商品房進入市場

據統計，北京目前商品房存量約９０萬套，處在按揭還款階段的就有５０萬套。這類按揭中的商品房如果進入二級市場，那麼轉按揭就成為了買賣交易中必要的一環。然而，轉按揭業務自推行以來，卻總陷於難以操作的困境之中。轉按揭分同行轉按揭和跨行轉按揭兩種。就同行轉按揭來説，因為貸款人更換，銀行就要對客戶重新審查，無形中增加了很多麻煩，因此銀行對此業務缺乏積極性。那麼跨行轉按揭就使原先辦理貸款業務的銀行流失客戶，新按揭銀行和原按揭銀行的利益無法協調，因此銀行對此業務更無興趣。雖然仲介公司也有墊資介入操作的可能，但仲介公司的資金實力畢竟難以與銀行相比，轉按揭業務量的增大終會使仲介公司難以負擔。

“以舊換新”尚不成熟，無法實現一、二級市場連動

北京市商品房價格一直震動頻繁，而近一年以來商品房一級市場的變幻多端，以及近來住宅項目的層出不窮，讓京城百姓總有“亂花漸欲迷人眼”之感，難免面對撲朔迷離的商品房市場舉步不前。而開發商也常常盲目開發，小戶型、健康住宅、奧運項目等題材層出不窮，卻難以找到新的購買群體。如果開發商能夠與像推出“以舊換新”業務的“我愛我家”等仲介公司合作，為百姓提供“以舊換新”的全程服務，那麼一、二級市場連動就不僅僅再是紙上談兵了。

在“以舊換新”的過程中，週轉房問題的解決，買新房、賣舊房之間資金鏈如何銜接，貸款過戶服務的完善等，都是值得關注的問題，這些問題的真正解決，是實現“以舊換新”、“置業升級”、“一、二級市場連動”不可缺少的因素。

仲介市場有待進一步規範、發展

北京市的仲介行業因起步較晚，規模和實力還難以與二級市場發展較成熟的上海相比。即便是北京規模最大的仲介公司“我愛我家”，６０家連鎖店遍佈京城，卻也不及上海“上房置換”連鎖店數量的１／３。再有就是京城仲介公司水準參差不齊，至今京城百姓還不能夠完全改變對仲介行業的不良印象。增強仲介實力，樹立仲介品牌成為仲介市場極為迫切的需要。

經濟參考報2003年10月17日