自在京中央和國家機關已購公有住房(又稱央産房)10月8日上市以來,並未像之前房地産業界人士預測的那樣,北京的二手房市就此被激活。開市第一天,現場採訪的記者數量甚至超過了買賣交易客戶的數量,而結 果卻只有一例央産房獲准上市。日前,我愛我家總經理劉田在接受記者採訪時認為,央産上市不是治療北京房地産二級市場房源緊缺、市場激而不活的唯一良藥,房地産二級市場的發展需要多方因素的共同支援。
據劉田介紹,作為進入央産房交易大廳的四家仲介之一,我愛我家房地産仲介公司為央産上市作出了大量的準備,並對此寄于厚望。但這幾天以來,前來諮詢的人不少,但仍是買方居多,賣方較少,買賣比例大約在10:1。僅到“我愛我家”諮詢的有1000余人,登記買房的有500余人,但登記出售的房源只有40多套。
開放了央産,軍産、校産怎麼辦
央産上市政策頒布後,約60萬套央産房屋面臨解禁。然而在北京市,軍産、校産房屋總數也有20萬套之多,這20萬套房屋卻不能進入二級市場。一些部隊房産雖處於市區繁華地段,與央産房優勢相當,但卻涉及保密等問題,無法交易;而校産因大都分佈在校園內及校園周邊,最終難以解禁。那麼軍産、校産房主改善住房條件,實現房屋賣舊買新的需求就難以實現,房地産二級市場也因此喪失掉了這些房源。
轉按揭難以操作限制二手商品房進入市場
據統計,北京目前商品房存量約90萬套,處在按揭還款階段的就有50萬套。這類按揭中的商品房如果進入二級市場,那麼轉按揭就成為了買賣交易中必要的一環。然而,轉按揭業務自推行以來,卻總陷於難以操作的困境之中。轉按揭分同行轉按揭和跨行轉按揭兩種。就同行轉按揭來説,因為貸款人更換,銀行就要對客戶重新審查,無形中增加了很多麻煩,因此銀行對此業務缺乏積極性。那麼跨行轉按揭就使原先辦理貸款業務的銀行流失客戶,新按揭銀行和原按揭銀行的利益無法協調,因此銀行對此業務更無興趣。雖然仲介公司也有墊資介入操作的可能,但仲介公司的資金實力畢竟難以與銀行相比,轉按揭業務量的增大終會使仲介公司難以負擔。
“以舊換新”尚不成熟,無法實現一、二級市場連動
北京市商品房價格一直震動頻繁,而近一年以來商品房一級市場的變幻多端,以及近來住宅項目的層出不窮,讓京城百姓總有“亂花漸欲迷人眼”之感,難免面對撲朔迷離的商品房市場舉步不前。而開發商也常常盲目開發,小戶型、健康住宅、奧運項目等題材層出不窮,卻難以找到新的購買群體。如果開發商能夠與像推出“以舊換新”業務的“我愛我家”等仲介公司合作,為百姓提供“以舊換新”的全程服務,那麼一、二級市場連動就不僅僅再是紙上談兵了。
在“以舊換新”的過程中,週轉房問題的解決,買新房、賣舊房之間資金鏈如何銜接,貸款過戶服務的完善等,都是值得關注的問題,這些問題的真正解決,是實現“以舊換新”、“置業升級”、“一、二級市場連動”不可缺少的因素。
仲介市場有待進一步規範、發展
北京市的仲介行業因起步較晚,規模和實力還難以與二級市場發展較成熟的上海相比。即便是北京規模最大的仲介公司“我愛我家”,60家連鎖店遍佈京城,卻也不及上海“上房置換”連鎖店數量的1/3。再有就是京城仲介公司水準參差不齊,至今京城百姓還不能夠完全改變對仲介行業的不良印象。增強仲介實力,樹立仲介品牌成為仲介市場極為迫切的需要。
經濟參考報2003年10月17日