近幾年,高檔公寓項目大量供應,新增了一批品質不錯的樓盤,原本以買進賣出、以租養房的投資者,紛紛拋售手中投資回報不太理想的老項目,尋求性價比更高的樓盤。於是,在二級市場中,一些二手中高檔物業開始集中涌現,但其市場反響卻不甚熱烈——
應該説普通二手房和中高檔二手物業的受眾是兩個不同的群體,因此,在正常的市場交易中,二手的中高檔房屋也會有一定數量相對應的買家,然而在京城,面對普通二手房供不應求的局面,二手中高檔物業卻出現供大於求的狀況,這類房屋成交極少,在我愛我家,僅望京地區有部分低價出售的買主,精品家園成交量也僅佔4%,總房價超過60萬元的房屋幾乎無人過問。
對此,業內專家認為,形成二手中高檔房屋有價無市的原因主要有以下幾個方面:
1,賣主的期望值過高。目前許多新項目尚未入住,買進賣出的投資者在二級市場上出現
不多,流入市場的房屋還是以90年代初建成的公寓為主,當初這些房屋的原售價一般在每平方米8000~9000元左右,價格相對過高,如今業主卻要以幾乎相同的價位出手,結果可想而知,羅馬花園的二手公寓報價每平方米7000多元,力鴻花園每平方米10000多,團結湖公寓一套200多平方米的房子,報價140萬元。而如果按市價賣出,房主又嫌虧了,如京東公寓原售價為每平方米1萬元,現在其周邊新出的物業像方古園二期,售價不過每平方米6000多,一旦售出,房主似乎要虧40%,實際上,房主還是過分強調了房産品的保值功能,殊不知,房子有折舊,地價相對便宜時,房價不升反降。
2,買家少而供應多。現如今,一級市場可供的中高檔項目層出不窮,從房屋的設計、格局、配套等各方面都有了長足的進步,而價格卻沒有抬升,各個地段都會有不同價位、品質的樓盤以供挑選,客戶選擇面較廣,如同樣是每平方米10000多的單價,國展家園的樓盤品質顯然比力鴻花園高出一籌,因此以房主這種較高的報價,買家寧願選擇相同地段、性價比更高的房子。目前成交的案例中,買家主要有三種人:公司,買家用來作為公司辦公的場地;投資者;外籍人士,他們看中地區的生活氛圍。
3,貸款難,稅費高。據統計,流入二級市場的中高檔物業中,以面積130~200平方米的房屋為主,這些房子的總房款較高,多數購房者將採取按揭貸款方式購房,但目前在京城二級市場交易時,還無法辦理轉按揭業務,現階段市場上廣為接受的交易方式是:買家或房主湊足房主未還款資金部分,交付銀行解除抵押,拿到房産證後再交易,此時買家才能進行貸款申請,而這種買賣方式程式繁瑣、時間長,影響投資者的資金運作,因此抑制了一部分房主和買家的積極性。
此外,這類房屋交易的稅率和物業費相當高,超過120平方米的面積,契稅要按3%收取,大部分中高檔房屋的物業費超過每平方米每月3元,買家們是不會忽視這部分開支的。
儘管如此,業內專家還認為,中高檔二手物業目前的低彌只是暫時的,隨著交易環節的暢通和稅率的下調,房價必然會順應市場的變化而變化,屆時此類物業的優勢也將凸現出來。
《精品購物指南》 2002年9月19日