房産已經成為城市居民家庭財産中最重要的一部分。在住房制度改革中，國家、集體和個人三者之間的分配格局發生了的變化，一部分個人通過較低的價格購買了價值較高的原屬於國家或集體的住房，從而在國家讓利的前提下使個人在自己的財産總量上增加了最重要的一部分。

　　（一）房産基本情況

　　家庭房産主要由公房、租賃私房、私房、部分産權的私房（特指購買公有現住房産權）等四類房産組成。從狹義上講，房産價值應僅包括房屋自身的價值，但從廣義上講，由於裝修依附於房屋存在並能為其帶來一定程度的升值，因此在報告中我們將裝修價值也計入了房産總值。也就是説本文中提到的房産價值由兩部分構成：一部分為房屋自身價值，另一部分為裝修附加價值。經對房屋及附帶裝修現有價值評估測算並匯總後得到的結果顯示，城市家庭現有房産價值（含裝修）為10.94萬元/戶，其中私房及部分産權的私房現值為9.89萬元，公房現值為0.7萬元，家庭裝修現凈值為0.35萬元。

　　房産在家庭總資産中所佔比重已接近一半，達到了47.9%。其中大、中、小城市該比例分別為49.3%、45.1%和48.1%。上述結果表明，房産已逐漸成為我國普通居民家庭價值量最大的財産。  

　　（二）影響房産的基本因素

　　1、大城市居民所擁有的平均房産價值遠遠超過中等城市和小城市

　　在不同規模城市中，大城市家庭現有房産價值最高，達13.69萬元/戶；中等城市居中，為8.95萬元/戶；小城市殿後，戶均7.46萬元。從這一結果看，中小城市之間的差距相對較小，而二者與大城市相比則差距懸殊。造成大城市房産價值高高在上的原因主要有兩個：一是大城市人口密度大，土地資源緊缺，因而其房屋自身價值較高，二是大城市居民在裝修方面的資金投入量明顯超過中小城市，由其帶來的附加值自然也較高。

　　2、房産價值與居民收入之間存在一定的正相關關係:戶主收入越高，其家庭所擁有的房産價值則越大　　

　　資産來源於收入的積累，因此房産價值與居民收入之間存在一定的相關關係。從調查結果看，戶主收入越高，其家庭所擁有的房産價值便越大。在不同收入的家庭中，擁有房産價值最低的是戶主月收入不足300元的家庭，戶均5.99萬元，僅達到平均擁有量的54.8%；當戶主月收入上升至300—500元時，戶均房産價值則提高到6.59萬元；而當戶主月收入進一步攀升，達到500—800元時，戶均房産價值則相應升高至8.21萬元。依此類推，戶主收入每上一個臺階，其家庭房産價值也隨之躍升一個層次。詳細情況見表11：

表11：按戶主收入分組的城市居民家庭房産價值分佈情況（元） 

　　3、戶主文化程度越高的家庭擁有的房産價值越大

　　隨著市場對於資源配置的重要性越來越高，人力資本在財富分配中的作用也越來越大，高學歷者比低學歷者更易進入高薪行業和謀得重要職位，因此他們的收入和所擁有的財産一般要高於後者，在房産方面也如此。從調查結果看，戶主為碩士及碩士以上學歷的家庭房産價值最高，戶均達到22.43萬元；其次為大學本科，戶均15.87萬元；第三為大學專科，戶均13.94萬元；排在四至六位的依次是中專、高中、初中和小學，平均房産價值分別為10.04萬元/戶、9.89萬元/戶、7.88萬元/戶和7.64萬元/戶。

　　4、戶主從事高薪職業或身居單位要職的家庭所擁有的房産價值相對較高

　　從職業/身份與房産價值的關係看，在各種職業（指戶主職業，下同）的家庭中，平均房産價值超過30萬的職業有一種，即私營企業經營者，戶均達到31萬元；不足30萬但超過20萬的職業有三種，分別是娛樂服務人員、證券業務人員和股份制企業負責人，房産價值依次為27.8萬元、24.43萬元和22.2萬元；未達20萬但超過15萬的職業有十種，依房産價值高低為教授（19.5萬元/戶）、社會仲介人員（19萬元/戶）、事業單位負責人（18.91萬元/戶）、三資企業人員（17.47萬元/戶）、國家機關負責人（17.14萬元/戶）、銀行業務人員（16.93萬元/戶）、國有企業負責人（16.62萬元/戶）、演員（16.51萬元/戶）、IT從業人員（16.44萬元/戶）和工藝美術人員（15.13萬元/戶）。從上面提到的擁有房産價值較高的這十幾種職業/身份看，大致可分為兩類，一類為各單位負責人或私營企業主，另一類則為證券、銀行、IT、三資企業等高收入職業或行業從業人員，由此可見，房産價值的大小歸根結底還是由家庭收入高低所決定的。

（城調總隊課題組：黃朗輝  孟慶欣  程學斌  曹子瑋  譚曉梅  劉亞靜）