京滬穗三大城市是中國經濟的熱點區域,作為拉動投資增長的房地産業更是炙手可熱,在三大城市不難看到這些共同的畫面:精美的房地産廣告鋪天蓋地,此起彼伏的房展會上人頭攢動,黃金周中看房班車穿梭、看房人潮涌動,房地産大腕爭相登場亮相、侃侃而談……三大城市中房地産業的火熱是共性,但三大城市又各有其特性。
從三大城市房地産業的發展歷程中可看出,房地産業發展初期,開發商拼膽量、先入為主,從暴利中大撈一把;發展中期,開發商拼廣告、炒概念,從消費者的無知中賺上一筆,而發展到現在,市場走向成熟、消費者趨於理性,開發商就要拼品質、比服務,以貨真價實的産品去贏得消費者而獲取利潤。如果説,從前是開發商操縱著房地産市場,那麼現在,廣大消費者的需求主宰房地産市場。特別是個人購房成為了房地産市場的主流、房地産市場競爭加劇時,開發商更應研究市場,準確定位。三大城市的許多房地産商都把目光對準了廣大工薪階層,他們認為中等價位的住房能讓廣大消費者敢於購買,也是房地産市場發展的潛力所在。
據統計,今年一季度房地産投資仍是推動投資增長的主要動力。除廣州房地産投資略增2.1%以外,北京和上海的房地産投資均呈快速增長態勢,分別增長46.5%和23%。在投資增長的同時,銷售略有下降的趨勢,如何把握購銷均勢,如何消化存量住房,如何研究市場作好服務仍是廣大開發商需要面對的難題。
北京仍然是全國房地産投資的熱點地區,其房地産投資佔全市投資的比重達到50.5%。今年前兩個月,銷售面積雖然仍然高於同期竣工面積,達到39.50萬平方米,但出現了同比下降趨勢,與去年同期相比減少了4.5%,尤其商品住宅銷售同比下降了6.8%。市場消化壓力增加。
廣州商品住宅竣工面積、銷售面積出現下降趨勢,2001年商品房銷售已比上年減少6.3%,空置房累計已經達到680多萬平方米。在此情況下,商品住宅施工及新開工面積卻仍在攀升,這種供需狀況的差異,預示著增量房市場競爭進一步加劇。
上海房價升幅持續放緩,價格走勢平穩,體現出一種理性的回歸。為適應市場新形勢,部分成熟的開發商將通過控制房屋上市量,穩定房價。同時,上海已普遍實施商品房“明碼標價”,使購房者的心態更加理性平和,不再盲目跟風追漲。再加上,由於市場上已經有超過5000萬建築平米的可開發用地,上海房地産市場規模在經過迅猛發展後已經出現逐步穩定趨勢。
值得一提的是二手房交易市場,上海和廣州二手房交易旺盛,而北京卻仍按兵不動,二手房市場顯得薄弱。廣州二手房交易量佔商品房總成交量的三成,上海二手房交易佔已購公房的10%以上,而北京二手房僅佔已購公房的0.3%。此外,上海登記備案的出租房8萬餘套,北京出租房屋市場基本沒有啟動,還處於私下交易階段。目前,上海、廣州的房地産市場已形成商品房成交、二手房上市、租賃住房屋三分天下的格局,而北京僅有商品房交易一項支撐,影響到其房地産市場的總體發展。
《光明日報》 2002年7月01日