-出租房稅收降了一半

    北京市私房戶最近迎來利好消息，先是已購公房可以上市出租。日前，財政部、國家稅務總局和建設部又共同決定自明年元旦起，將已購公房個人出租房屋的總體稅收由原來的17%至30%左右調低到目前的7%至14%左右，稅收降了一半還多。

    根據新的規定，對以政府定價的出租免征房産稅和營業稅；對以市場價格出租的個人用房其營業稅將暫減按3%稅率徵收，而房産稅暫減按4%徵收。兩者相加比以前降了幾個百分點，此次下降幅度最大的是個人所得稅，由原規定的20%減至10%。另外其他12項稅收也相應做了調整。

    -踏實租房踏實賺錢

    家住勁松地區的劉老先生，前兩年購得一居公房並取得産權證後，便將該套住房以1200元／月的價格出租。已購公房出租當時沒有法律依據，劉先生提心吊膽出租了一年多，後來事發被查，劉先生被有關部門罰款15000元。事後他在接受記者採訪時表示，如今已購公房允許出租，讓許多像他這樣的人心裏踏實了許多，他不再抱著僥倖心理、逢人詢問便撒謊説住自己房的人是親戚。但他同時又表示現在個人出租房的稅費較高，北京的房産稅、營業稅、個人所得稅三項稅率便佔租金收入的39%，再加上手續繁瑣，他一直沒有將已購公房出租。他表示最近得知稅收大幅下調，他又動起了出租的念頭，他給記者算了一筆賬，兩居室一年月租金收入1200元。按原規定每月需繳納近500元。而在出稅房稅收下調之後，他只需繳納170元左右的稅收。放心租房踏實賺錢何樂而不為。

    -高稅收促使私下出租

    稅收過高，使得租賃業投資回報過低，為了追求租賃回報，大量出租者熱衷於私下交易，以便逃脫稅收。這樣由於政策的瓶頸，使得顯形的合法的市場變成了隱性、非法的市場。

    隱性市場直接的後果，是國家稅收資金的大量流失。北京市外地來京人員約300萬人，按每人平均每月100元算，一年房租收入總數就是36億元，北京市個人出租房稅率大約40%，即每年北京至少能徵收到14.4億元的稅收。但實際徵收到的1／10也不到。據了解，目前我國城鎮每年新增人口955萬人，其中相當數量居民不具備即時購房能力；每年有269萬對新婚夫婦，還有大學擴招等人群，相當數量的人口都需要先租賃住房。對租房的需求量很大，但是由於租金的不合理，使得個人租賃走向隱形市場。就全國範圍來説，國家稅收資金的流失是相當驚人的。

    稅收的不合理直接影響市場的規範。且不説隱形市場難以管理，由於稅收高相當部分個人出租房房主放棄了出租，使租賃市場供不應求，無資質仲介機構趁機紛紛建立，趁機胡亂收費。目前北京仲介機構4000多家，有執照的企業約2000家，其中有資質證明的只有600多家，這些無資質公司成立一般不超過兩年，基本上處於散兵遊勇的階段。由於是出租方市場，因此仲介費和看房費都由承租方來出，這樣又加劇了承租方對租金的實際承擔及認識。整個租賃市場處於惡性迴圈狀態。

    -北京租賃市場最被看好

    業內專家普遍認為，只要房屋租賃市場能有合理的投資回報，在需求大量存在的條件下，必然能吸引居民儲蓄或社會閒散資金投資于房屋租賃經營。而北京租賃市場最有潛力。據有關資料表明，北京市現有成套住宅8600萬平方米，加上一部分非成套住宅，北京市可用於出租的房屋面積約為1.218億平方米，或者説北京市房屋總量的44%都可以用來出租，這些還不包括違章建築和無證建房。據了解，在成套住宅中僅公房就佔150萬套左右，這是中等城市貴陽等出租面積的10倍，在為數不多的特大型城市中也是首屈一指的。據了解，其中半數以上已被承租戶購買成為其私房。按北京市最新規定完全可以上市出租。應該説其租賃供給市場還是很大的，不僅如此，北京市對出租房的需求量也是很大的。除了上文提到的北京流動人口多、需要住房外，隨著市場的活躍，買房用來租賃投資的人也越來越多。同時北京每年要增加10萬常住人口，五六萬對青年要組成新的家庭。另外，房屋拆遷過程中對租房也有需求。北京市1998年有2.6萬戶、七八萬人進行了拆遷，這兩年的拆遷力度更大。據了解，今後北京將在5年之內完成對危舊房的改造，這些人在拆遷過程中都需要租房。

    只要稅收過高的政策瓶頸一解決，北京市勢必出現供求兩旺，市場火爆，而不再出現目前這樣的供少於求的情況。

    不僅如此，由於投資出租有較大回報，勢必促使一部分居民利用閒散資金購買商品房或二手房，從而促進一、二級市場的紅火。

    業內人士普遍認為，公房轉租其實是一塊很大的供給市場。北京市目前尚有數十萬套公房尚不能合法出租。一旦合法其對北京租賃市場的影響更直接、更重要。尤其對租金下降起到重要作用。

    -市場管理和租金指導最重要

    業內人士認為，在房屋供給和稅收問題基本解決之後，還要著手租金指導的工作。在這方面其他省市有過一些經驗。因推出“房屋銀行”而聞名全國的貴州，其城市租金指導是通過開發新型軟體來進行的，即將出租方不同土地級別、環境、新舊程度等要素輸入特定軟體，從而確定租金指導價。事實證明此方式是成功的。

    房屋租賃離不開房屋仲介公司，在北京對仲介租賃市場的規範工作已迫在眉睫。據了解，北京市房屋仲介市場魚龍混雜，其經營規模、從業人員素質參差不齊，資訊不暢、不實，欺詐現象多，這也是近年來投訴率最高的行業。承租人對仲介公司普遍存在戒備心理，一般在選擇時以朋友、同事等熟人介紹為最優選擇。這主要是仲介機構本身造成的。業內人士認為，北京市仲介機構的資質證明與執照分離也是造成市場不規範的原因之一。在這方面上海的經驗是，資質證明和執照同步進行，仲介機構要同時通過工商局和房地産管理部門的審批方可營業，同時無照營業者嚴懲。

    北京青年報 2000年12月21日