2003是“理性之年”

    1月6日，建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上説，2003年要加快建立房地産預警體系和資訊披露制度，引導房地産開發企業理性投資、住房消費者理性消費，迎來中國房地産市場的“理性年”。

    2002年快要過去的時候，從北京傳出消息説，2003年全國市場經濟秩序整頓的重點是房地産市場秩序。在過去的2002年，房地産市場秩序只是整頓規範市場經濟秩序的三個重點之一。這一次有關部門好像只是強調房地産市場秩序是整頓的重點，並未提及其他行業。看來，針對房地産市場明年還可能出臺一些治理整頓措施。

    汪光燾也表示，今年要繼續深入整頓和規範房地産市場秩序，主要查處房地産開發建設和交易活動各個環節的違法違規行為。同時要採取有力措施，積極培育和鼓勵住房消費。要進一步放開和搞活住房二級市場，全面清理影響已購公房和經濟適用住房上市交易的不合理限制，積極引導商品房開發向普通商品住宅尤其是面向中低收入家庭的經濟適用住房建設。

    過去的一年，我國房地産投資繼續高速增長，2002年1－11月，全國房地産開發完成投資6228億元，同比增長了28.2％。中國人民銀行2002年二季度貨幣執行情況報告指出，2001年房地産開發投資對中國GDP增長的直接和間接貢獻率共計1.9到2.5個百分點。專家估計2002年房地産對國民經濟也可能保持這種貢獻率。但房地産在固定資産投資中所佔的權重是如此之高，以至於專家擔心這種“一股獨大”的結構，會對經濟發展構成潛在的風險。如2002年北京市房地産開發投資佔到全社會投資的比例超過57％，其投資規模偏大、佔固定資産投資比例過大的狀況，就引起了北京市有關部門的警惕，他們提出2003年要對房地産投資結構進行宏觀調控，實行總量控制。

    一個顯見的事實是，商品房空置數量幾年來與日俱增。據國家統計局的數字，2002年10月，全國商品房空置量又增長了8.8％，早在8月底，空置總量已超過1.25億平方米。為此，建設部提出今年將加大空置商品房的處置力度，嚴格控制新建高級公寓、別墅、高檔娛樂設施等項目。加強對房地産項目的審批管理，嚴格控制自有資金不足、行為不規範的房地産開發企業新開項目。

    主管部門希望，通過整頓和規範房地産市場秩序，使房地産繼續保持健康穩定的增長，而不至於激發更深層的矛盾。

    市場過熱令人憂

    來自建設部的消息説，至2002年底，中國城鎮居民的每人平均住宅建築面積已超過21.5平方米，80％的城鎮家庭擁有了自有住房。到2005年，我國城市每人平均住宅建築面積將達到22平方米，到2010年，達到每人平均25平方米。從理論上説，未來若干年乃至20年內，我國房地産仍將有較大的發展空間。但這並不表明房地産會以直線上升的形式增長。

    2002年12月5日，中國人民銀行透過其官方網站宣佈，將對2001年6月以來商業銀行房地産信貸業務辦理情況進行檢查。這實際上表明瞭銀行對房地産貸款的一種擔憂。而這種擔憂在此前的2002年二季度和三季度貨幣執行情況報告中已經透露，即對“防止在房地産業高速發展的過程中滋長經濟泡沫”、“警惕房地産泡沫”的再三強調。

    目前我國房地産是否存在泡沫，這是一個嚴重的問題。央行提出的大檢查即與此有關。

    “什麼房地産泡沫？全是你們媒體炒出來的。”一位政府官員如是説。這與北京某著名開發商的説法驚人的一致。

    開發商也不願意看到房地産出現泡沫，也不願意聽到有泡沫的説法。如果大家都説有泡沫，中央豈不是非要對房地産用重典？即使有泡沫，寧願讓它自生自滅，也不要上面來踩滅，否則波及面就大了。可是，有沒有泡沫豈是開發商説了算的？

    2002年房地産泡沫的爭論，從年初到年尾，仍然莫衷一是。看來2003年還會“吵吵”下去。不過，吵一吵還是有好處的，至少可以讓某些政府部門和開發商多一份警惕。

    2002年底傳來消息説，杭州、寧波的房地産泡沫愈吹愈大了。在最近的一次杭州冬季房展會上，房價還在漲，甚至是有價無市，有的開發商又重演了10年前賣圖紙的一幕，據説還是有很多人搶購。杭甬的“倒房一族”開始活躍起來，據説有人兩年間最高每平方米賺了2000元。外埠來杭州買房（投資性購房）的越來越多，有的樓號被溫州、麗水等地人“全包”了。這種非同尋常的熱鬧卻讓有的本地開發商害怕，聲稱要趕緊清完盤逃出杭州去。

    上海房價已是連續兩年以接近10％的速度上漲。一位剛從上海出差回來的同行告訴筆者，上海的商品房租售價格還在一個勁地漲。與此相關的還有酒店，“你要是當天去訂房，根本就住不上。”這位同行不無憂慮地説，“不知道上海的行情能持續多久，如果真要是崩盤的話，誰會接下那最後一棒？”

    無獨有偶。2002年底，由國家計委經濟研究所與北京新華線上聯合推出的《中國行業景氣分析報告》明確指出，對於剛過去的2002年的房地産業，可以用三個特點來概括，總體景氣衝高回落，地區冷熱不均，真實的房地産泡沫已經出現。

    行業調整即將到來

    國家計委經濟研究所經濟運作與發展室主任王小廣認為，近5年來房地産景氣的原因不是週期性因素，主要是靠體制變化和政策的刺激。由於城市化及城鎮居民生活水準改善等內在需求的推動，我國房地産行業長期看好，將成為推動下一輪宏觀經濟繁榮發展的三大支柱性力量之一。但真正源於需求持續高速增長的房地産繁榮時期還未到來。房地産泡沫的結果是房價虛高，由於實際購買力沒有隨房價而增長，因此很快就將形成明顯的消費斷層。2003年房價將小幅回落，2004年降幅將更大。估計今後兩三年內，房價將呈溫和回落態勢，這是擠泡沫所必須的過程。同時，今年房地産投資增長將明顯放慢。2002年前三季度房地産投資增長29.4％，今年房地産投資增長可能回落到15％左右，而住宅投資增長放慢將更為明顯，可能回落12％以上。與投資相對的是，房地産消費增長將明顯減緩。明年房地産消費增長總體將繼續呈逐步回落態勢，估計商品房消費的增幅將降到16－18％。其中今年開始加速的地區如山東、上海及部分中西部省區降幅可能更大。2003年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大。

    2003年會是怎麼樣？王小廣認為，2002年可能是一個轉捩點，持續繁榮了近5年的房地産業將進入中期調整過程。2002年初及此前一再鼓吹房地産正處於上升期、還有8－10年的繁榮期的孟曉蘇先生（全國帶“國”字頭的最大開發商老總），最近居然也改口説，房地産有可能提前步入調整期。

    但筆者認為，擔心歸擔心，2003年房地産市場總體不會有大的問題。即使冒出了一些炒房炒地的投資（投機）者，想讓中國房地産重蹈1992、1993年的舊轍，是不可能的了。極少數城市的房地産市場剛出現所謂“熱”（可能還不是“過熱”）的苗頭，媒體和專家們在一邊大喊“注意”了，開發商一害怕，也許有問題也被嚇回去了也未可知。

    對開發商來説，最要緊的是銀行政策。北京一位著名房地産商告訴筆者，如果銀行嚴格執行央行2001年“6.26”規定，如開發項目必須是在“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”之後才給予貸款，房地産是不會出現太大的問題的。當然，另一位專家也據此表示，如果央行的房地産金融規定切實得到了執行，那麼，不出三年，70％的開發企業被淘汰是完全可能的。但誰能説這種淘汰就一定不是好事呢？（孟堅）

    《中國證券報》 2003年1月13日