為規範物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，發展改革委、建設部近日頒布《物業服務收費管理辦法》，這一辦法將自２００４年１月１日起施行。

對於物業管理企業的選擇辦法和物業收費原則，辦法提出，國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水準相適應的原則。

辦法明確，物業服務收費可實行政府指導價和市場調節價，業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。辦法還進一步明確和規範了物業管理中各方主體的責任與義務。

辦法提出，政府價格主管部門會同房地産行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據價格法等相關法規予以處罰。

新近下發的《物業服務收費管理辦法》，進一步明確了物業管理企業、業主等各方主體的責任。

辦法明確，物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生産權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

辦法提出，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金。

辦法提出，業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

辦法提出，包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運作、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用等。

辦法明確，物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

辦法提出，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

辦法提出，物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的政府價格主管部門應當會同房地産行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公佈。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

辦法要求，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。

  新華網        2003年12月6日