北京租賃市場迎來利好消息，私房出租大幅降稅了。日前，北京市財政局、市地稅局轉發了財政部、國家稅務總局《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》，並就一些具體問題做了補充規定。
通知的主要內容是，對以市場價格出租的個人用房其營業稅將暫減按3%稅率徵收，而房産稅暫減按4%徵收。下降幅度最大的是個人所得稅，由原規定的20%減至10%。其中私房出租共降了20個百分點。
房産稅由12%降至4%
規定指出，從2001年1月1日起，個人按市場價格出租的居民住房，房産稅由原來規定的月稅金12%降至4%。據此，市地稅局原下發的《關於進一步加強出租房屋稅收徵管工作的補充通知》及附件《委託代徵稅款協議書》中有關房産稅也作調整，一律由12%降至4%。
由於財政部、國家稅務總局《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》自2001年在全國範圍執行，在北京實施細則下發前的這段期間，大部分區縣仍延按原先的政策執行。即按月稅金的12%向出租者徵收房産稅。北京市轉發的通知規定，2001年1月1日後，個人按市場價格出租的居民住房，房産稅已按12%徵收的稅款，可抵扣下一徵期稅款或予以退稅。
通知規定，對以政府定價的出租房免征房産稅。也就是説，企業和財政不予補助的事業單位按政府規定價格租給職工的居住用房，可享受免征房産稅的照顧，但需在帳簿中單獨反映。政府規定的公房租金是每月每平方米3.05元。
營業稅由5%降至3%哪些情況除外
通知規定，房地管理部門各單位直管公房按政府所定租金出租給居民的，出租單位可免交營業稅；直管公房用於其他出租使用的，其出租收入應照章徵收營業稅。但對其按照物價管理部門批准與居民住房租金標準接近的價格向社區便民服務網點提供公有業務用房取得的使用費，暫比照行政事業收費稅收處理原則辦理。
各單位以高於政府規定價格出租住房，都應按月租金的3%繳納營業稅。
除落實私房政策中帶戶發還産權並以政府規定租金標準向居民出租的私有住房外，對其他各類私有住房出租收入，應按3%的稅率徵收營業稅。據了解，北京有相當一部分私房是在“文革”中被充公的，以後在政策落實中物歸原主，但雖有産權證，卻由於歷史原因私房仍被以公房租金讓居民居住著。按規定産權人無需繳納營業稅。
通知對房地管理部門的各項行政事業性收費納稅問題做了規定，類似由各區縣房地局收取的出租登記手續費的收入，經市地稅局或市財政局同意可免繳營業稅，否則一律照章徵稅。
個人所得稅由20%降至10%
通知規定，對個人出租房屋取得的收入暫按10%的稅率徵收個人所得稅。這也是這次降稅中降幅最大的一項。
值得提醒的是，個人所得稅的演算法並不是直接按月稅金乘以10%，而是按月稅金扣除800再減去前六項稅以後乘以10%算。這還是指月稅金在4000元以下的演算法。
月稅金在4000元以上的，出租者所交個人所得稅是另外一種演算法。應按月稅金收入扣除20%後再扣除前六項稅計算。
私房出租稅降了一半
以東城區60平方米私房出租，租金每月三千元為例。按有關政策出租者要繳納七種稅，該城區將之簡化為五種綜合稅、印花稅和個人所得稅三種。其中五項綜合稅原先是按18%計算。營業稅和房産稅降稅後，這五項綜合稅應是8%，即每月240元。印花稅是月稅金的0.1%，即每月3元。個人所得稅是(3000-800-240-3) 0%=195.7元。出租者每月共需繳納240+3+195.7=438.7元。實際佔月租金的14.6%。若按原先的稅率算，這位出租者應繳納稅額應為874.4元，佔月稅金的29.1%，這一數字是現在應納稅額的兩倍。
對二手房市場有何影響
首先是出租房屋踏實了。以前購得公房並取得産權證的人想把住房按市場價格出租，但因為已購公房出租沒有法律依據，不得不提心吊膽偷偷摸摸地進行，有時弄不好被發現，還要被有關部門罰款。一些人在接受採訪時都表示，如今已購公房允許出租，法律保護出租人的權益，規定規範這個市場，確實讓人心裏踏實多了。
其次是合理稅收杜絕私下出租。業內人士分析認為，稅收過高，使得租賃業投資回報過低，為了追求租賃回報，大量出租者熱衷於私下交易，以便逃脫稅收。這樣由於政策的瓶頸，使得顯形的合法的市場變成了隱形、非法的市場。隱形市場最直接的後果是國家稅收的流失，同時也加劇了租賃市場的混亂。而降稅政策將給合法出租建立了一個現實的平臺。
最後是激發北京租賃市場需求。據了解，目前我國城鎮每年新增人口955萬人，其中相當數量居民不具備即時購房能力；每年有269萬對新婚夫婦，還有大學擴招等人群，相當數量的人口都需要先租賃住房。對租房的需求量很大，但是由於租金的不合理，使得個人租賃走向隱形市場。業內專家普遍認為，只要房屋租賃市場能有合理的投資回報，在需求大量存在的條件下，必然能吸引居民儲蓄或社會閒散資金投資于房屋租賃經營。
《北京青年報》2001年07月05日
