原標題：從“包租公”變身“二房東”

潘石屹公開否認“跑路”：我還是北京市的人大代表

“現在把我、李 嘉誠、王健林三個人並列在一起，説我們拋了資産要跑了，往哪兒跑？我還是北京市的人大代表。”8月22日，潘石屹公開否認“跑路”。

在以高價賣掉虹口SOHO後，潘石屹變得異常活躍。

8月9日，潘石屹前往杭州拓展SOHO3Q業務；8月11日，潘石屹到南京開拓共用辦公業務。當外界以為潘石屹要將SOHO中國未來的戰場轉移到二三線城市時，8月18日和20日，潘石屹又先後來到廣州、深圳，為他的共用辦公産品SOHO3Q站臺選址。不同於之前北京、上海的SOHO3Q在自有地産上開發，在杭州、南京、廣州、深圳的SOHO3Q不拿地、不收購、不蓋房。

在此期間，潘石屹取消了辦公室，並向SOHO中國全公司發了一封郵件：“從今天開始，我沒有辦公室了，我雙肩背著黑顏色的包，走到什麼地方，什麼地方就是我的辦公室。”

他似乎在努力向外界證明自己“賣賣賣”不是跑路，而是要一門心思地向輕資産轉型。

拋售物業資金主要用來還債

8月22日，SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”或“公司”，股票代碼：0410.HK）發佈公司2017年未經審計的年度中期業績報告（下稱“報告”）。報告顯示，SOHO中國實現營業額約人民幣10.7億元，同比上升47%；租金收入約人民幣8.18億元，同比上升17%。

值得關注的是，SOHO中國租賃業務的毛利率超過80%。據《中國經濟週刊》記者了解，如此高的租賃毛利主要依靠的是SOHO中國的傳統業務，對於潘石屹主推的共用辦公産品SOHO3Q的毛利率，SOHO中國方面表示不便透露。

SOHO中國的報告顯示，2017年上半年，SOHO中國凈利潤約人民幣39.82億元，6月24日以股權轉讓方式出售虹口SOHO貢獻了凈利潤的絕大部分。據SOHO中國官方數據，虹口SOHO資産價格為人民幣35.73億元，高出成本53%。

潘石屹在2012年身份轉向“包租公”後，據《中國經濟週刊》記者不完全統計，近幾年其拋售資産所得資金約236億元，這筆錢流向了何處？

在年度中期業績發佈會現場，潘石屹透露，絕大部分錢被用來還債。“我們還了貸款，負債率降下來了。尤其是境外的貸款，大幅度地降下來了。我們不想承擔更多的匯率風險，我們的收入是人民幣的收入，我們的負債就是人民幣的負債。”

根據SOHO中國的財務數據顯示，截至6月30日，公司債務融資成本為4.4%，凈借貸佔歸屬公司股東權益的比率約為43%。潘石屹表示，4.4%的債務融資成本，可能是全中國房地産公司裏面最低的了，“銀行願意給我們貸款。”

SOHO中國近期將再次融資

SOHO中國首席財務官唐正茂介紹，除了還債，處置資産的部分資金還成為現金流。截至6月30日，SOHO中國的現金及現金等價物為34.41億元，銀行存款為2.53億元。

對於SOHO中國為何如此需要現金流的問題，一位接近SOHO中國的人士告訴《中國經濟週刊》記者，下一步潘石屹還要帶著SOHO3Q在全國範圍內拓展。“接下來兩個月內，SOHO中國還要進行一輪融資。”不過該人士特別強調説，融資不是因為SOHO中國缺錢，而是要把SOHO3Q的價值體現出來，為下一步做鋪墊。

SOHO3Q始於2015年2月，當時SOHO中國拿出自持的170萬平方米物業中的10%，改造成共用辦公空間。目前，SOHO中國共開設19個SOHO3Q中心，約17000個工位。潘石屹認為：“過去的20多年時間，我們是為了這個城市建房子，從現在開始，我們就要把我們建好的房子，要最大限度地每一平方米都要利用起來。這個我覺得是我們的理想，是社會的理想。”

談理想的同時，潘石屹始終還是生意人。“我們出去拓展不是為了純粹的拓展，我們這個生意是要賺錢的。”

潘石屹稱，之所以將全國佈局的第一批放在杭州、南京、深圳、廣州，是從四個維度考量後決定的——GDP總額、服務業和第三産業佔GDP的比例、每人平均GDP值、增長速度。

不同於北京、上海開設的SOHO3Q均在SOHO中國自持物業裏，SOHO3Q向全國拓展的過程中將採用租賃的合作模式。

對於以“二房東”發展共用辦公的模式，潘石屹的理想是：拓展到10～20個城市，覆蓋40～50個項目。“這次我的預期是3到5年。”潘石屹表示。

潘石屹要再造一個上市公司？

對於為何如此看好共用辦公模式的問題，潘石屹解釋説，房地産重資産模式在目前的環境下難以為繼，“資産一定要有合理的配比，要跟經濟環境、經濟增長速度、銀行利率挂得起來”。

世邦魏理仕發佈的《2017年亞太區租戶普查報告》顯示，過去一年中，亞太區內約50個共用辦公空間在上海、香港、新加坡等門戶城市啟動運營，租賃總面積在過去的18個月內達23萬平方米。由於租賃共用辦公空間可以降低租金及裝修成本，並獲得靈活的租期和面積，企業不必受制于固定、嚴格的租賃條款，能夠根據業務規模的擴張或縮減靈活調整空間需求，高達64%的受訪跨國企業計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案。

與此同時，共用辦公的融資氛圍一片大好。WeWork 7月11日引進G輪7.6億美元融資，7月28日又獲得5億美元注資，並成立中國WeWork。雖然其尚未上市，但估值已高達200億美元，遠超Twitter等納斯達克熱門網際網路股。毛大慶的優客工場也在8月7日宣佈獲得12億元的C輪融資，距離優客工場上次宣佈融資僅僅過去一個月。

《中國經濟週刊》記者注意到，WeWork和優客工場均採用“二房東”的形式發展共用辦公。WeWork亞太區總裁Chris並不擔心中國本土的共用辦公的競爭，他認為地産是聯合辦公不可或缺的一部分，但更重要的是面向會員的服務。共用的辦公環境是看得見的物理空間，基於網際網路思想搭建的線上社區平臺才是關鍵所在。

在潘石屹看來，雖然和房地産項目利潤相比，共用辦公項目SOHO3Q是低利潤率的“小生意”，但把小生意做成大規模，是永恒不變的盈利訣竅。“只有幾萬個座位的時候，比誰大沒有任何意義，三五年後慢慢看，有50萬個座位、1000萬個座位的時候才叫生意。”

上述接近SOHO中國的人士向《中國經濟週刊》記者透露，不排除SOHO3Q高估值後單獨上市。