主持人 陶冶：下面即將進行的是第二場對話--辦公物業的“綠金”時代是否來臨？
“辦公物業的‘綠金’時代是否來臨？”對話現場
以下為特邀對話嘉賓：
中國房地産業協會商業地産專業委員會秘書長 蔡雲
國家室內環境與室內環保産品品質監督檢驗中心主任 宋廣生
保利地産北京公司副總經理 王英男
洲聯集團副總裁 盧求
方興地産綠色建築總監 牛倩
主持人： 地産中國網商業地産主編 張治東
有請尊貴的嘉賓們上臺。
張治東：各位來賓，下午好！
上一場高端對話探討了“商業地産的新趨勢”，這場對話探討的話題比較微觀，是“綠色辦公物業”。
在對話之前，我對這個議題做一個梳理，算是拋磚引玉。上半場，一些專家提到環境污染越來越嚴重，尤其是PM2.5的不斷爆表和蔓延，引起了人們對辦公環境的極大關注，那麼如何讓辦公環境更加綠色、低碳、健康呢？
其實，在這方面，很多業內人士已經做了大量的工作，比如，在座的蔡秘書長，已經在組織編寫中國寫字樓的評價體系，那麼作為這方面的權威專家，有請蔡秘書長給我分享一下，這是一個什麼樣的體系？對綠色辦公物業有什麼推動作用？
蔡雲：我上臺之前看了所有的嘉賓，大部分是我們寫字樓的評價標準的單位，是我們寫字樓的起草人之一，等一會我先把大概的意義説了以後真正具體的情況。
我們是從2010年我們考慮到國家的對環境的要求的情況下，我們對我們國家寫字樓進行反思，隨著我們經濟的發展，房地産的産品越來越細化，特別是商務寫字樓佔有很重要的位置，我們根據市場的要求，對比國內國外不同的對寫字樓的評價，包括國內的代理商，服務機構，我們感覺到這個寫字樓非常混亂的標準，作為行業協會勢必在這樣的情況下統一我們的標準，對我們行業有一個指導的作用，介於這樣的情況我們在2011年的時候向國家建設部申報寫字樓綜合評價課題，在6月份我們順利通過驗收，在這樣的期間有全國最頂級的開發企業，設計機構，對中國的寫字樓項目進行評測，是否符合這個市場的需求，2012年我們驗收以後建議把這個形成行業的標準，向建設部進行申報，這樣的半年以來一直組織寫字樓的標準規範化的編寫工作，到目前為止，經過若干次的考察，調研，若干次修改意見，現在基本上進入到回升階段，在這樣的情況下，我們行業也呼喚的這樣標準，從客戶需求角度標準出現，這是我們的最終的目的！
張治東：謝謝蔡秘書長，蔡秘書長還要參加閉門會議，得先走一步。相信這個評價體系出來之後，將會進一步推動寫字樓市場的健康發展。
其實，辦公環境是否綠色環保，最終還是要落實在室內環境是否健康舒適上，下面有請室內環境方面的權威專家宋主任，給我們分享一下目前，我國室內環境，尤其是辦公環境的健康狀況如何？與其他國家相比，還有哪些差距？
宋廣生：大家好，很高興能參加我們這個交流。剛才蔡秘書長講到綠色寫字樓的標準，我們這個單位建立14年了，中國第一個提出室內空氣品質的單位，現在是國家質監中心，關於寫字樓或者商業建築的室內空氣品質的問題，講起來中國和國際都是通用的，有一個病態建築物綜合症，也有叫寫字樓的綜合症，這個問題和中國的發展是相似的，在上個世紀70年代的時候國際能源大危機的時候，建了很多高密閉的房子，為解決能耗消耗的問題，在這樣的情況下出現一些症狀在這樣的樓房裏工作的人員出現了很多身體不適的症狀，包括呼吸系統疾病，包括皮膚疾病，包括神經上面的疾病，因為這種建築造成的一些建築叫病態建築綜合症，這個已經過去了幾十年，但是中國目前也會面臨這樣的情況，特別是這幾年提倡綠色環保節能，很多樓房包括最早接觸的這個行業的時候第一個接觸的和室內環境有關的，在座很多人會記住，12年前中國最早的提出來蓋好的房子有污染的，是哪棟樓，誰蓋的房子？潘石屹建的現代城，當時號稱我這個房子在中國是最頂尖的房子，在北京也是最頂尖的房子，上萬塊錢一平米，就是豪宅，很多人買了以後住進去裏面很多的氣味，化肥的氣味，在不乾淨的衛生間的小便池的氣味，最後查原因是不是工人在現場施工出現的問題，在混凝土裏尿素，建築污染，裝修污染，和傢具污染。建築污染建房子本身就造成污染了，精裝房也有這樣的話題。
現在寫字樓裏污染我們也遇到好多，經常有人打電話讓我們去做測試，北京，包括西單新建的寫字樓都會出現這樣的問題，我們做調查每年新裝修房子不同程度有甲醛污染，我們國家建築材料，傢具污染的問題現在是最普遍的，老百姓最早接觸空氣凈化器，不是為了解決PM2.5。現在説到PM2.5，逃離北京，解決污染的問題，PM2.5也是大家關注的問題，北京報了四天是重污染，過去大家感覺到夏天是最好的季節，室內環境污染，夏天污染是比較嚴重的，但是它是可防，可控的，夏天最好了條件可以開窗通風，冬天室外溫度低化學污染物不容易釋放，夏天高溫暴曬條件下，現在會有這個問題，高溫暴曬下，墻體尿素不斷的揮發，在這樣的情況下污染最嚴重的。前段時間禽流感大家很糾結，解決室內污染開窗通風。在大城市生活儘管不吸煙，你也有很好的生活習慣，到五六十歲以後你的肺部是黑的，一説這個吸煙的朋友很高興我們繼續吸吧，反正黑的。很小的孩子從小在北京呼吸這個空氣對健康是有傷害的。好的寫字樓員工在裏工作會提高效率，美國人也統計過，世界衛生組織所有的寫字樓裏有30%的，裝修的污染的問題，封閉的寫字樓的PM2.5的問題，PM2.5不但是室外遊，室內也有，室內空氣當中PM2.5的來源，室內寫字樓裏辦公用，包括各種印表機，影印機，現代化的辦公用品，影印機工作的時候發生的臭氧PM2.5也是很高的。還有空調，北京從2008年奧運會開始清洗。應該引起重視，各位專家剛才也談到，我們願意作為技術支援單位來做。
張治東：謝謝宋主任，經過宋主任的解讀中國的辦公環境，還有綠色方面還有很大的提升空間，這個需要我們的開發企業打造出一流的産品，方興在這個方面走在前面比如説凱晨世貿中心獲得了美國LEED的認證，這個認證在標準在國際上都是非常高的，請牛總給我們分析一下，為什麼得到這麼高的認證度，會給我們帶來什麼樣的切實的好處或者收益，謝謝！
牛倩：謝謝主持人，非常感謝各位來賓對商業地産的關注和對綠色建築的支援，這麼晚了留守在這裡聽取綠色建築的討論，非常感謝大家！我們都是做綠色事業的人，綠色的事業能凝聚更多的人加入到這個行業裏！
我們方興地産有不少的經驗可以分享，提到凱晨，從2011年LEED金獎認證，LEED是美國綠色認證，在全亞洲凱晨以最高分獲得這個認證，在凱晨綠色三星的認證，這是我國綠色體系中，最高等級的超大型寫字樓的認證的項目，説到凱晨為什麼獲得這麼好的成績呢？大家都知道LEED分為，包括能源、大氣，裏面有個比較全的體系，因為時間的關係不在這裡一一講了有兩個大的方向，第一個凱晨的設計和建造有很高的水準，是SOM進行設計的，當前世界最先進的理念，和最高的綠色技術，進行技術設計，比如凱晨雙層呼吸幕墻超大建築，採光的幕屏，包括地下空間的應用，屋頂綠化，中堂綠化的使用，具有較高的綠色的水準，剛才王總也講了精彩的講解，這段就不再講了。
從2011年到2012年每年在運營過程中加強節能環保，特別是在2012年投入1796萬元對空調機組技術綠色改造，616噸煤，每年可以節約400萬的電費，這個項目也得到了西城區發改委非常大的支援，1796萬元補貼了600多萬元，整個改造的投入三年可以回收，改造之後每年還可以節約300多萬的電費，同時這次改造除了節能效益，經濟效益明顯之外，凱晨大廈室內的品質，二氧化碳以及綠色環境品質的提升，對大廈的租戶對健康，工作效益的提升，剛才主持人提到方興地産在寫字樓裏綠色方面的想法，這個問題套用我們董事長在去年説法，方興地産在2011年提出綠色戰略的，金茂大廈在2000年進行合同能源管理，90年代末一直到現在每年對金茂大廈高能耗建築的節能環保的提升改進，這麼多年的經驗告訴我們，雖然綠金這個概念近幾年才流行的，做商業地産的開發商，或者持有者都會不自覺的考慮它的節能，對我們的議價，對我們的資産增值，都會非常大的影響，綠金這幾年才提出來，這個綠色在很多年以前商業建築裏它是非常重要的，非常關注的一個環節！
張治東：謝謝牛總，除了方興地産這些先行者外，還有一些後起之秀，比如保利地産，剛才聽了王總這方面的介紹，望京項目在綠色、節能及智慧化方面都非常的震撼，請王總跟我們分享一下，為什麼要做這麼大的投入，做這樣的嘗試？
王英男：兩個方面做綠色建築做的標準多高，我覺得最主要一個方面老闆有需求，我需要活得更健康，通過這個我可以多活幾年，人家有這個需求。第二個都是做生意的，我理解這個事從最原始的，樸素的，這些企業作為你的用戶無論買你的樓還是租你的樓，人家來這個地方對他的生意有幫助，比便宜可能有更遠的地方，要比貴也有更多的地方比這些貴，為什麼會選擇這樣的一個地方，一個綠色的建築，或者不是綠色的建築，樸素的站在生意的角度，他覺得這個樓適合我，比如像商務型的公司，貿易型的公司，離機場更近，研發的公司環境更好，對我的員工有幫助，老闆有需求，對他的生意有幫助，就會選擇。從我們開發的企業來説我們做嘗試，滿足這些需求。
張治東：這些成果未來在哪些城市還會進一步嘗試？
王英男：很早以前就開始做，沒這麼歸納過，好幾年前新保利大廈，廣東的保利廣場，都不斷的在進步，包括方興地産，這些東西都是在不斷的認識，不斷的進步。慢慢的開始做，逐步的加系統，像廣東的保利地産也是，以後我們還會繼續做，説實在的住宅這個市場有調控，地價很高，我們央企確實有些限制，至少比較謹慎，去年保利地産商用物業加一塊13%。
張治東：在綠色的建築方面，盧總也是積極的推動者，有請盧總給我們介紹一下，綠色辦公這方面除了美國LEED新認證之外還有哪些認證體系？
盧求：非常高興今天參加這個會議，學了很多的東西，綠色建築方面我們作為一個企業做這些研究和實踐的工作，在國際範圍裏綠色建築最早是歐洲，美國的LEED體系商業上最成功的，從世界範圍來看影響力最大是LEED體系，中國綠色建築標準也是非常重要的，特別是中國政府，國家層面的大力支援，以及各地方政府配套的支援政策，特別是和地方政府有合作的，中國綠色建築的標準是不可或缺的項目。
另外值得關注在世界範圍內LEED體系之後很多的國家不斷的探索建立綠色的標準的，關注另外一個就是早期的LEED建築標準，當時專家從專業的層面，政府的領導覺得LEED的體系特別的好，中國的綠色建築往這個方向發展就可以了，主要的美國的LEED體系建立在美國的鉑金基礎之上。2008年德國推出綠色的標準，性能化為核心的指標體系，操作上有一定的難度，提高品質，或者是更高的品質的建築是一個很好的建築體系，無論從專業人士，還是值得關注和研究。
張治東：謝謝盧總的分享。因為時間關係這個論壇要告一段落了。其實，綠色辦公還有很大的提升空間，這也是中國夢的一部分。相信，在大家的努力之下，辦公環境會更加的綠色、更加的健康、更加的舒適。再次感謝各位的參與，謝謝！
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