“最近一段時間，長沙的房價確實有些上漲。”中國證券報記者日前在長沙房地産市場實地走訪過程中，多位房地産銷售人士如是説。

中國證券報記者了解到，長沙核心區土拍價格走高、外來人口購房需求增多、開發商以精裝修為由變相漲價，是近期長沙房價上漲的重要原因。不過，長沙大量集資房的存在對低房價形成了較大支撐。

毛坯房緊俏

日前，中國證券報記者走訪了位於長沙天心區的幾個在售樓盤，各個樓盤當天諮詢的每人平均比較多，但都未出現需要等候的情形。記者從多個樓盤售樓部銷售人士了解到，2020年長沙房屋銷售處於向好狀態，毛坯房愈發緊俏。

“長沙房價限制得比較嚴，以土地拍賣價格來限制房價，所以開發商盈利空間有限。在這樣的情況下，大家還是偏向推出精裝房，這樣可以在毛坯房價格的基礎上每平方米最多可提高2500元的售價。”房地産從業人員顏言（化名）告訴中國證券報記者，“買房的時候一定注意房屋裝修品質，有可能出現每平方米2000元的精裝標準其實成本只有幾百元的情況。”

某千億級別知名房企銷售人員李竹（化名）證實了顏言的説法：“現在主推精裝房，毛坯房比較少。我們在2020年10月和11月的時候一度停止了毛坯房的銷售，一律對外説沒有毛坯房了，只賣精裝房。因為那時候我們舉辦優惠活動，有折扣。如果毛坯房價格還打折的話，就基本上沒有錢賺了。”

李竹告訴中國證券報記者，周邊房價在上漲。“中央公園那邊第一批開盤的房價才8000元-9000元/平方米，不到一年，現在開盤的都是12000元/平方米起了。”李竹認為，長沙房價上漲的原因有三：一是長沙南城地區可拍的土地越來越少；二是土地拍賣的價格越來越高；三是外來買房人員增多。

中國證券報記者走訪還發現，開發商上調樓盤價格後，不少買房者面臨遲遲不能簽約的局面。文靜（化名）表示，2020年下半年，她在城北以12600元/平方米的價格購入了一套168平方米的精裝期房，並在2021年前完成了付款。“雖然錢付了，但是不給合同，説是房産局不給列印合同，因為這個區域2020年房價的漲幅已經超了。所以，我們雖然是2020年買的房，但算在2021年裏面。”

國家統計局數據顯示，2020年11月，長沙新建住宅價格環比下降0.2%，同比上漲5.8%，同比漲幅高於北京、上海、深圳、廣州等一線城市。在二線城市中，漲幅也僅次於成都、西安等個別熱點城市。將時間軸拉長看，長沙樓市2015年以來漲幅也相當明顯。國家統計局數據顯示，長沙2020年11月新房價格相比2015年上漲了53.5%。

限購政策嚴

“想要在城北買房只有一個辦法，就是和一個在長沙沒有房産的人結婚。”到了適婚年齡的王樺（化名）對中國證券報記者表示。王樺于2014年購入了首套房，目前未婚的他已經沒有購房指標了。

“我首套房是上大學期間父母在城南買的，當時並不知道在哪發展，只是看著位置合適，旁邊就是長沙一所比較好的小學。但是畢業後，我的工作地其實是在城北，每天上班跨越南北，花在通勤上的時間就要三四個小時，所以我想在城北重新買一套房，但是苦於沒有指標。”王樺説，“只有結婚才能買兩套房，不然的話只能賣掉現有房子，再去城北買一套新房，但這意味著中間至少有2-3年時間我需要租房子住。”

2018年6月25日長沙頒布的限購政策，規定市外遷入、父母投靠必須滿兩年，才能按“長沙戶籍家庭”購房政策辦理。對於本科、大中專、租房、務工、投資興業等也需落戶滿1年+1年社保、落戶滿兩年或者兩年社保三個條件滿足其一。

“對於持有房産較多的本地人來説，買房指標受到較大限制。目前，買房的更多為長沙市外遷入人口。限購政策到現在已經滿兩年了，很多市外遷入的已經具備了購房資格。”多位銷售人員對中國證券報記者表示。

“現在確實存在長沙本地有錢買房的人沒指標，有指標的人沒錢買房的狀況。”顏言説，“所以現在長沙也開了很多豪華盤公寓，面積比較大，就是為了一些想買房也有錢買房但是沒指標的人準備的。比如之前運達中央廣場就推出53800元/平方米的公寓。”

中國證券報記者走訪發現，房地産商為了賣房，使出了渾身解數，甚至為沒指標買房的顧客“造指標”。為了獲取長沙購房資格，有些售樓部置業顧問甚至主動介紹“假結婚”等違規操作模式。

集資房作用大

中國證券報記者了解到，曾以“低”房價著稱的長沙，在房地産發展進程中，有很多環節無法被其他城市複製。長沙市早年出讓的低價土地多被用於建設福利房，至今沒有被完全消化。福利房被限制後，作為其變種之一的集資房如雨後春筍般出現，這些房源既壓低了均價，也擠佔了相當部分有購買力的住房需求。由於集資房房價普遍較低，對低房價形成了較大支撐。

陳雨（化名）最近完成了長沙南城一套毛坯房的裝修。陳雨告訴中國證券報記者，南城的這套220平方米的房子購于10年前，當時是單位的集資房。“單位集資房價格比市場價要低很多，當時又不限購，我們單位基本上有資格的都認購了。我買的房子已經是面積最小的戶型了，但也有220平方米，大的還有複式的。”

除了房價優惠外，在固定費用方面，單位員工也比非本單位購房者要優惠很多。“以空調費為例，我們都有中央空調，一年收兩季的空調費。我們本單位的業主一季1000元，不是本單位的業主一季2000元，差異還是很大的。”陳雨指出。

從事房地産銷售多年的銷售人員金靜告訴記者，集資房實際上是福利房的變種。多年以前，長沙曾出臺《長沙市集資建房辦法》，為鼓勵集資建房，政府給予了優先提供建設用地、減免相關稅收等優惠政策。“這些集資房一方面壓低了房價，同時面積也比較大，很多已經購買集資房的人沒有改善性住房的需求了。”金靜説。

以長沙目前最有名的集資房八方小區為例，該小區總用地面積1466畝，兩期項目共167棟，戶數在11000戶左右。“八方小區表面上説是商品房，但當時也是需要指標認購的，不是説任何人都能買。每個單位都有一定指標，拿到指標才能買。八方小區的房子戶型也普遍偏大，對面又是長郡雙語實驗中學這些名校。持有這類房子的業主，不會再有購置改善型房源的需求。”