作者：

金緯博士，全球資本市場投資以及亞太區研究部主管

蔡詠嘉，亞太區租戶研究主管兼亞太區數據訊息與管理主管

謝晨，中國區研究部主管

2020年第三季度，商業房地産租賃和投資需求較上季強勁增長。世邦魏理仕數據顯示本季度全國寫字樓凈吸納量環比激增221％，而對零售物業的需求也由負轉正，這增強了國內外投資者對投資中國優質商業地産的信心。

大宗交易市場

世邦魏理仕數據顯示，三季度國內大宗物業投資交易總額錄得424億元人民幣，環比上漲9%，但前三季度整體交易額同比仍下跌29%。境內險資、大型TMT和金融公司是最活躍的買家，儘管旅行限制仍然存在，但境外房地産基金的問詢和帶看變得更加積極。

隨著經濟復蘇，特別是商業地産租賃市場基本面的改善，投資情緒已經出現回暖的早期跡象。世邦魏理仕建議投資者加快項目遴選和投資決策的過程，並轉向更主動的投資策略，以實現投資收益最大化。世邦魏理仕建議投資者關注以下機會：

•  租賃市場持續回暖的背景下，資産表現具備顯著提升空間的寫字樓和零售物業。

•  倉儲物流板塊將繼續受益於消費線上化的結構性趨勢。今年與中國市場相關的房地産基金募資活動中，超過三分之二針對倉儲物流板塊。與成熟的物流開發/運營商成立合資平臺是投資者進入該市場的有效途徑，數據中心和長租公寓板塊也蘊藏著結構性投資機遇。

•  在監管層最近提出“三道紅線[footnoteRef:1]”以控制房地産行業負債的情況下，世邦魏理仕建議投資者關注從高杠桿開發商處收購物業或向它們提供債務融資的機會。

•  深圳正在成長為投資市場新興的門戶城市，重點關注寫字樓和産業地産投資機會。上周發佈的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》將進一步提升深圳的經濟活力和城市定位。

寫字樓

世邦魏理仕數據顯示三季度全國18座主要城市寫字樓凈吸納量達到116萬平方米，環比和同比分別激增221％和19％，達到2018年第四季度以來的新高。上海和深圳的凈吸納量均突破20萬平方米，位居各主要城市前列。

隨著國內經濟逐漸回歸正軌，企業正在加快落實年初擱置的新租和擴租計劃，令三季度寫字樓租賃活動迅速增長。國內金融機構和TMT企業仍是需求主力。

今年4月證券和資産管理行業的外資持股上限已經完全放開，5月以來上述行業外資公司的準入申請和審批明顯加快。世邦魏理仕已經注意到此類外資金融機構在上海等金融中心城市的擴租案例。

鋻於當前充裕的可租賃面積、具備吸引力的租金水準以及業主在租賃條款上的靈活度，世邦魏理仕建議租戶抓住此窗口期加快推進其租賃策略。另一方面，世邦魏理仕也建議業主提供更多增值服務和設施，例如帶裝修乃至定制的辦公空間、零售和健身設施等，以提高項目租賃表現。

倉儲物流

受益於經濟活動的迅速恢復和前期積壓的租賃需求得到釋放，三季度倉儲物流租賃需求的增長好于預期。世邦魏理仕數據顯示全國16座主要城市凈吸納量超過100萬平方米，環比增長5％，同比增長53％。

快遞快運和電商仍然是需求的主要來源，但傳統零售與批發行業在三季度更加活躍，這與線下零售恢復增長息息相關。此外，新興的高標倉租賃需求也來自於主營社區生鮮團購細分領域的電商平臺。

全國物流設施的平均租金環比小幅下降0.5％，降租壓力主要來自於高空置率的部分中西部市場。這些城市的業主提供更多激勵措施以提高出租率，包括但不限于租金優惠、提早進駐和短期租約等。另一方面，由於一線城市及其周邊衛星城市的需求穩定增長且可租面積有限，業主仍然享有議價優勢並維持租金增長。

短期來看，業主將優先考慮出租率而非租金。世邦魏理仕因此建議對租金價格敏感的租戶（例如製造業和第三方物流）可抓住時機，升級搬遷至高標倉中。在一些中西部城市，世邦魏理仕已經關注到相關升級搬遷案例正在增加。

零售物業

三季度零售市場持續恢復，購物中心的客流回暖率已近90％，並且服飾和珠寶消費出現補償性反彈。

世邦魏理仕數據顯示全國18座主要城市零售市場的凈吸納量達到105萬平方米，走出過去兩個季度的連續負增長。需求的復蘇主要是由國內化粧品，餐飲和生活方式類零售商推動，但外國品牌對中國的關注度和投資力度在顯著提高。這是因為中國是新冠疫情衝擊下為數不多仍為品牌提供盈利的市場之一。

受到差旅限制的影響，目前部分外國品牌通過網店試水中國市場。世邦魏理仕預計未來12到24個月內，這些品牌將逐步啟動線下拓展，由此帶來大量新租需求，尤其利好位於門戶城市優質區位。