為規範集體經營性建設用地入市，構建城鄉統一的建設用地市場，保障農民合法權益，日前，余姚市政府印發了《余姚市集體經營性建設用地入市實施辦法（試行）》（余政發〔2020〕13號），下稱《實施辦法》。這一重大制度創新，賦予了集體經營性建設用地與國有建設用地同等進入土地市場的權利，為集體經營性建設用地流轉在制度上打開了通道，為構建城鄉統一的建設用地市場邁出了實質性步伐。

《實施辦法》對集體經營性建設用地、集體經營性建設用地入市等相關定義進行了闡釋，並對入市條件和途徑、入市方式及程式、開發管理及法律責任作了明確。該辦法自2020年7月1日起試行，試行期1年。

《實施辦法》指出，集體經營性建設用地是指在土地利用總體規劃、村莊規劃、生態保護規劃中確定為工業、商服等經營性用途並經依法登記的集體建設用地，不包括居住用途的集體建設用地。同時明確，入市地塊須位於土地利用總體規劃確定的城鎮擴展邊界外。

《實施辦法》指出，集體經營性建設用地入市是指在所有權不變的前提下，按照依法、自願、公平、公開的原則，入市主體將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者根據合同約定支付土地出讓金（租金）的行為。

《實施辦法》明確，使用集體經營性建設用地的項目原則上為整體經營的工業、商服、旅遊、民宿等項目。可整體轉讓，但不可分割轉讓。禁止房地産開發或變相開發，實施用途管制和處置。

《實施辦法》指出，擬入市的集體經營性建設用地應符合土地利用總體規劃、村莊規劃、生態保護規劃以及寧波市“三線一單”要求；土地權屬明晰，不存在權屬爭議，已依法辦理土地所有權登記；地塊內原則上要達到無建（構）築物的條件，建築物有合法權證或規劃允許保留的除外；地塊具備通路、通水、通電、土地平整、污水處理符合環保要求等動工開發基本條件；未被司法機關查封或行政機關限制土地權利等條件。

《實施辦法》明確，集體經營性建設用地使用權出讓（出租）應採用招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。集體經營性建設用地使用權出讓年限不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限。集體經營性建設用地使用權出租年限最長不得超過20年。

《實施辦法》強調，依法取得集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和土地出讓（租賃）合同確定的開發期限、土地用途及相關土地使用條件開發利用土地。

目前，余姚市正在對符合入市條件的集體經營性建設用地情況進行進一步地調查摸底，後續將根據《實施辦法》對符合入市要求的相關地塊做好前期溝通對接工作，爭取集體經營性建設用地入市政策儘快落地見效。

以下為政策原文：

余姚市集體經營性建設用地入市實施辦法（試行）    

第一章總則

第一條為規範集體經營性建設用地入市，構建城鄉統一的建設用地市場，保障農民合法權益，根據《土地管理法》、《中共中央辦公廳國務院辦公廳關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（中辦發〔2014〕71號）等文件精神和有關要求，制定本實施本法。

第二條本辦法所指的集體經營性建設用地是指在土地利用總體規劃、村莊規劃、生態保護規劃中確定為工業、商服等經營性用途並經依法登記的集體建設用地，不包括居住用途的集體建設用地。

第三條在本市行政區域內實施集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。入市地塊須位於土地利用總體規劃確定的城鎮擴展邊界外。

第四條集體經營性建設用地入市主體是代表集體經營性建設用地所有權的農村集體經濟組織。集體經營性建設用地屬村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會作為入市主體；屬鄉鎮（街道）農民集體所有的,由鄉鎮人民政府（街道辦事處）作為入市主體。入市主體不具備法人資格的，可通過授權或委託其他具備法人資格的組織代理實施入市。

第二章 入市條件和途徑

第五條使用集體經營性建設用地的項目原則上為整體經營的工業、商服、旅遊、民宿等項目。可整體轉讓，但不可分割轉讓。

第六條擬入市的集體經營性建設用地應當符合以下條件：

（一）符合土地利用總體規劃、村莊規劃、生態保護規劃以及寧波市“三線一單”要求。

（二）土地權屬明晰，不存在權屬爭議，已依法辦理土地所有權登記。

（三）地塊內原則上要達到無建（構）築物的條件，建築物有合法權證或規劃允許保留的除外。

（四）地塊具備通路、通水、通電、土地平整、污水處理符合環保要求等動工開發基本條件。

（五）未被司法機關查封或行政機關限制土地權利。

（六）法律法規規定的其他條件。

第七條歷史形成的農村集體建設用地可以根據規劃進行統一整治、基礎設施配套，重新劃分宗地和確定産權歸屬。

集體經營性建設用地應當以使用存量建設用地為主。零星分散的集體建設用地（含現有農村宅基地）,可依據規劃統一開展農村土地綜合整治進行整合。嚴格控制新增集體經營性建設用地規模，確因地塊補缺等需要經鄉鎮（街道）審核確認後，可申請使用新增建設用地指標。

第三章入市方式及程式

第八條集體經營性建設用地入市是指在所有權不變的前提下，按照依法、自願、公平、公開的原則，入市主體將一定年限的集體經營性建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者根據合同約定支付土地出讓金（租金）的行為。

第九條集體經營性建設用地使用權出讓（出租）應採用招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。

第十條集體經營性建設用地使用權出讓年限不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限。集體經營性建設用地使用權出租年限最長不得超過20年。

第十一條集體經營性建設用地使用權公開交易按以下程式進行：

（一）申請。對符合本辦法第六條規定入市條件的地塊，入市主體應當向地塊所在地鄉鎮人民政府（街道辦事處）遞交入市申請。集體經營性建設用地屬村農民集體或鄉鎮（街道）集體所有的，入市主體在提交入市申請前須經村民會議三分之二以上村民代表或成員表決同意。入市申請須經地塊所屬鄉鎮書記辦公會議或黨政聯席會議集體研究同意。入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況，並附村民代表或成員的表決書或相關會議紀要等相關材料。

（二）審查。地塊所在鄉鎮人民政府（街道辦事處）對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審後，出具是否同意入市的初審意見。通過初審後，地塊所在鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當會同市發展和改革局、市經濟和資訊化局、市農業農村局、市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局、寧波市生態環境局余姚分局、市文化和廣電旅遊體育局、市商務局等部門及相關仲介機構實地踏勘、擬定入市宗地的土地使用條件。市自然資源和規劃局根據相關規劃和土地使用條件出具地塊規劃設計條件。

（三）擬定入市方案及地價評估。對審查同意入市的地塊，由入市主體擬定入市方案並委託有資質的單位進行地價評估確定入市底價。入市方案應當包括以下內容：入市宗地位置、面積、權屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、交易方式、入市價格、收益分配等。入市底價應當根據地塊評估價格、産業政策等因素綜合確定。底價原則上不得低於地塊入市成本，不得低於國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。

（四）入市方案和入市底價的表決。入市地塊的入市方案和入市底價應當經地塊所屬集體經濟組織集體決策決定。

（五）入市方案審批。入市方案和入市底價經表決通過後，由入市主體報經地塊所在鄉鎮（街道）、市自然資源和規劃局審核後，報請市政府批准。申請資料應當包括以下內容：入市申請書、入市決議、土地所有權證明材料所在鄉鎮（街道）和相關部門審核意見、入市方案呈報材料等。

（六）公告及交易。入市方案經批准後，在中國土地市場網、本市主要媒體上發佈入市交易公告，同時進入農村産權超市或市公共資源交易平臺公開交易。

（七）簽訂成交確認書及公示。土地成交後，受讓人（承租人）應當在交易現場簽訂土地成交確認書。交易結果應當在集體經濟組織事務公開欄和中國土地市場網、市公共資源交易平臺等進行公佈，接受社會和群眾監督。

（八）簽訂交易合同和領取規劃許可。土地交易結束之日起20個工作日內，交易雙方應當按照成交確認書的約定簽訂土地出讓（租賃）合同。由市自然資源和規劃局作為合同第三方鑒證。受讓方在取得不動産權登記證書後可向市自然資源和規劃局申領鄉村建設規劃許可證。施工許可證的辦理具體參照基本建設項目的相關程式辦理。

第十二條集體經營性建設用地使用權以出讓、出租等方式入市交易的，受讓人（承租人）應當按照土地出讓（租賃）合同約定繳納土地出讓金（租金）。出讓集體經營性建設用地入市取得的收益，農村集體經濟組織應當按照規定納入農村集體資産及收益進行統一管理，接受審計監督和監管。除少量由市級統籌外，集體經營性建設用地入市收益主要用於農村、農業、農民，壯大村集體經濟。地塊出讓時必要的通電、通路、通水、場地平整、污水處理等前期配套設施建設資金由入市主體承擔，可納入地塊出讓成本。具體辦法分別由市財政局、市農業農村局負責制定實施。

第十三條受讓人（承租人）按照出讓合同約定付清土地出讓金及其他法定稅費後，可申請辦理不動産權登記。

第十四條集體經營性建設用地使用權的轉讓、轉租、抵押參照國有建設用地使用權的相關規定辦理。

第四章開發管理

第十五條依法取得集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和土地出讓（租賃）合同確定的開發期限、土地用途及相關土地使用條件開發利用土地。

第十六條集體經營性建設用地土地所有權人負責監督使用權人按照土地出讓（租賃）合同約定的開發期限開發土地。對未按土地出讓（租賃）合同約定的開發期限開發的，由土地所有權人依照合同追究相應的違約責任。涉嫌構成土地閒置的，由市自然資源和規劃局會同土地所有權人依照《閒置土地處置辦法》依法處置。

第十七條集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的，應當按出讓（租賃）合同的約定進行辦理，法律法規另有規定的除外。

第十八條因公共利益需要等原因需提前收回集體經營土地使用權的，應當按出讓（租賃）合同的約定進行辦理，並對相關權益人依法給予合理補償，法律法規另有規定的除外。

第五章法律責任

第十九條國家工作人員、農村集體經濟組織經營管理者在集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資産流失的，由所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。集體經營性建設用地使用權人存在未按約定交納土地出讓金（租金）、未按約定開發建設期限開發建設、未按約定使用條件使用集體經營性建設用地等行為的參照國有建設用地相關規定處置；構成犯罪的依法移送司法機關追究刑事責任。

第六章附則

第二十條本辦法自公佈之日起施行，本辦法同法律法規及上級政策不一致的從其規定。具體應用問題由市自然資源和規劃局負責解釋。

余姚市人民政府

2020年4月2日