從去年4月聯發以現房銷售、自持20%的條件拿下桃源地塊，成為杭州首個涉宅自持地塊的吃螃蟹者，這一年半來，涉及自持比例部分的房産做成什麼樣的産品，房管部門會怎麼監管，一直是市場關注的熱點。

據杭州市住保房管部門統計，截至11月20日，已經有25個涉及自持比例商品房項目完成首次申請預售許可前的資訊核驗工作，拿到了“自持商品房屋備案證明”，共計房源5397套房屋。

25個項目

已備案自持房源5397套

去年4月起，杭州土地競價規則改變，推出“限地價，競自持”。同年8月，杭州出臺《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》，確定了實施範圍，明確市住保房管部門應參與企業自持商品房項目的監管。

2018年7月，杭州市補充發佈《關於進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》，進一步明確政府相關部門對自持商品房項目的監管職責以及流程。從自持比例商品房項目設計、自持房屋備案、建造進度以及之後的租賃方案都將進行監督。

截至目前，杭州已經有75宗地塊出現了競拍自持比例情況，合計自持面積達160萬m2。杭州已累計完成25個涉及自持比例商品房項目在首次申請預售許可前的資訊核驗工作，出具“自持商品房屋備案證明”25份，確認可用於租賃的自持商品住房建築面積45.36萬m2，房源5397套。

錢報記者了解到，領出“自持商品房屋備案證明”，是涉及自持比例的樓盤領出預售證的前置條件。目前已經開盤搖號的涉及自持比例商品房項目，有金地宋都都會錢塘（自持23%）、宋都麓宸府（自持23%）、濱江禦江南（自持10%）、濱江碧桂園翡翠江南（自持31%）、金地玖峯匯（自持26%）、德信九溪雲莊（自持43%）、保利濱江上品（自持23%）、首開東城金茂府（自持2%）、中城匯MIDTOWN、碧桂園前宸府、宋都如意春江、德信天空之城、金地濱江萬科悅虹灣等樓盤。

自持房源按套均80m2算

可增加近兩萬套出租房

樓盤拿到自持房屋備案證明，還只完成了房管部門對自持比例商品房項目監管的前兩個環節。實際上，房管部門在這其中的監管，可謂深入項目開發的全流程。杭州市住房租賃管理服務中心副主任金凱杭説，歸納起來，監管主要分佈在四個環節：方案聯審、自持房屋備案、建設進度把控和租賃備案。

第一個環節，方案聯審。市住保房管部門負責對全市自持商品房屋的監督和管理，參加五個主城區自持商品房屋項目的設計文件聯審；而非主城區的自持商品房項目，由各區住保房管部門對其設計文件進行審核，再上報到是市住保房管部門進行備案。聯審通過之後，規劃部門將給項目發“建設工程規劃許可證”（以下稱“工規證”）。金凱杭解釋説，“工規證”及其附圖應記載項目中自持商品房屋的用途、面積、位置等資訊。

第二個環節，自持房屋備案。涉及自持比例的樓盤在領預售證準備開盤前，首先得拿到市住保房管部門出具的“自持商品房屋備案證明”。這個階段，房管部門會根據“工規證”、項目預測繪面積等資料，來核對是否按照之前聯審時的方案要求，把自持房源全部落實到位。

比如，要核實自持部分房源的實際面積是否跟地塊出讓時一致；自持房源的位置分佈是否相對集中（比如，有些項目自持比例並不佔一棟樓的房源，可能只需要幾層，這時就要求開發商設置自持房源時要集中，比如在樓幢內自下往上或者自上往下集中分佈，而不能因為頂樓和底樓房源難賣，將自持房源跳躍式分佈在頂樓和底樓）；開發商要提供自持房源的清單。

第三個環節，建設進度把控。根據《關於進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》的監管要求，含自持房源的項目，一次性申領預售證時，自持商品房屋建設進度應達到50%（單獨成棟的，按層計算，其他按套計算）；分批申領預售證的，累計申領預售房屋面積超出可預售房屋面積50%的，自持商品房屋建設進度應達到50%（單獨成棟的，按層計算，其他按套計算）。

“我們會做一個總控。就算開發商在領預售證時每次都小批量領取，但在到達可售房源總面積的50%時，自持部分房源的建設進度也需要到達50%才能繼續領下一批預售證。這可以保證自持商品房的開發建設不會滯後於可售商品房。”金凱杭説。

第四個環節，租賃備案。當涉及自持比例的商品房項目通過工程規劃驗收後，在辦理不動産登記前，開發商需要向房管部門報備項目租賃方案，包括租金價格、出租形式等。這時，項目的租賃資訊將會發佈到租賃平臺上，廣大市民可以在這個階段對項目進行預租。在自持商品房屋辦理不動産登記後1個月內，企業應按照原提交的租賃方案將自持商品房屋在租賃平臺全部公開租賃，並通過租賃平臺進行租賃合同網簽，按規定辦理租賃房屋登記備案手續。

金凱杭認為：“這有利於增加杭州租賃住房的供應量。”若75宗涉及自持比例的地塊全部建成，假設按照80m2每套來測算，意味著將有接近20000套的租賃住宅面向市場。

自持房源如何規劃運營

由房企自主決定

之後，這些自持房源將作為租賃住房面向市場。但房管部門並不干涉開發企業建什麼面積的戶型，以及之後的運營規劃，這些主要還是企業自主設計。

對於自持房源之後的運營規劃，有些房企想成立或者運用自己已有的長租公寓品牌去運營；有些房企，想尋求市場上專業的住房租賃公司合作運營。

比如杭州第一個拿到“自持商品房屋備案證明”的是位於富陽的宋都麓宸府。去年9月宋都以自持23%拿下該地塊。宋都房産浙西區行銷副總監呂宇偉説，麓宸府整個項目中自持房源大概有300來套，集中在兩幢樓，目前的打算是做長租公寓，由宋都自己的長租公寓品牌來運營，戶型面積以30m2——40m2的單身公寓為主，也有一些邊套面積稍大，以適合不同人群的租賃需求。呂宇偉表示，麓宸府已經開盤搖號了3期，共推出了260多套房源，正好達到了項目總可售面積的一半，“現在簏宸府自持部分房源的工程進度也已經達到50%。”

錢報記者留意到，宋都最近在人才招聘網站前程無憂上發佈了招聘長租公寓運營總監和運營經理的職位。對於長租公寓的品牌運營，宋都顯然是非常上心的。

九溪雲莊是德信在去年8月14日拍下的地塊，自持比例達到43%。這個位於之江的項目容積率僅1.5，規劃建造疊排、洋房和小高層。德信方面相關負責人方雯雯説，因為整個項目容積率低，因此考慮做250套左右大戶型高端自持物業，目前具體運營規劃還沒最終確定，不排除自營或者找國際知名的第三方機構合作共同運營。

保利濱江上品最近剛拿到首張預售證。據了解，上品項目自持佔23%，約有380套自持房源，面積在40m2——136m2不等，具體運營規劃還未確定。