原標題：土地供給側改革持續發力土地市場降溫明顯

對於手頭資金寬裕的房企而言，現在或許是拿地換倉、調整城市佈局的好機會。

開年來，中部二三線城市推地力度加大、房企積極收並購以實現三四線城市佈局，這些信號都表明，隨著東部沿海城市土地市場調控嚴厲，中部城市的土地市場機會漸顯。

中估數庫對土地市場的追蹤顯示：今年年初以來，土地市場的熱度漸漸降溫，主要表現為樓面均價和溢價率比2016年7-9月間有大幅回落，一線城市回落最為明顯。

土地市場降溫明顯

中估聯數據研發總監顏莉指出，土地市場降溫，主要是土地供給側改革的效應逐漸顯現：

首先，租賃型住房用地供給大幅增加。以上海為例，十三五期間，租賃型住房的供給佔比高達60.8%（不含保障房）。“購租並舉”政策的貫徹，不僅為未來租賃市場的發展釋放了政策利好，也向土地市場傳遞了信號：土地價格高漲的格局不可持續。

其次，自2017年4月26日實施房地産新政以來，各個地方政府都根據庫存和人口情況，調整了用地計劃。而一線城市等庫存緊張的城市，更是加大了土地供給的力度，這是切實的從量上保證了土地供給的靈活性和可持續性。

第三，土地市場改革力度在加大，表現在由單純的價格競爭向綜合競爭轉變。原有的土地“招拍挂”制度，基本原理是價高者得，在土地資源日益稀缺的情況下，必然形成高總價、高溢價和高單價的“三高地塊”。

去年年末以來，土拍市場的競爭從價格競爭轉變為綜合競爭，表現在：第一，土地“招拍挂”時，實施一定的限價制度；第二，一旦價格到達限價則自動進入“競自持”或者“競配建”的流程；第三，一些城市還實施資格限制制度，在“招拍挂”之初，就通過一定資格門檻，排除了一部分開發商的競爭資格，比如，近一年已經拿地的開發商不準參與競價。

中西部拿地窗口期

中估數庫監測到，2017年全國住宅用地供應的地塊規劃建築面積為19.0億平方米，同比增長15.1%，拉動成交量上漲；成交量為15.4億平方米，同比增長17.3%。成交樓面均價上漲幅度略有收窄，平均溢價率同比下跌。2016-2017兩年都呈下半年土地供應同比增長較快的趨勢。

2018年初，中部一些城市顯示出積極推地的姿態。繼2月份推出18幅地塊後，鄭州3月份將推42幅土地，集中于下半月，總面積約2262.09畝。公開資料顯示，這些地塊多為城中村改造與合村並城項目用地，共36幅。

中估聯數據研發總監顏莉指出，一二線城市房地産市場的嚴控及三四線城市前期被釋放出的大量購房需求，令2018年三四線城市的房價可能會面臨較大分化。預計2018年土拍市場的主戰場可能會轉向二線新秀城市及優質三四線城市。

從中估聯數據的LBI（全國土地市場價格泡沫）指數來看，泡沫較大的城市主要集中在東部沿海；中西部大部分區域土地市場競爭不是特別激烈，高價地塊數量較少，風險偏弱，存在很多開發介入機會，小部分區域如重慶、成都土拍市場競爭已開始白熱化，土地泡沫指數大幅上升。

西安、石家莊、鄭州3城的拿地可能利潤率排在前三，分別達39%、36%、34%。可能利潤率高於10%的城市共12個，主要是中西部二線城市。

據分析，今年積極推地的城市都不是去年土地成交溢價較高者。新的人口流入型城市是今年房企關注的區域。去年平均溢價率最高的前三甲合肥、嘉興和南昌，分別為124%、96%和69%，緊隨其後是杭州、瀋陽和成都。這些城市在年初並沒有太多土地出讓。

房企的換倉機會

中估數庫中土地監測庫對各地土地情況的監測顯示，土地市場降溫，不僅是多重政策實施的結果，也是房地産市場逐步恢復理性的表現。

今年年初以來，不僅是土地市場降溫，部分城市房地産市場還出現了“價量齊跌”的行情。政策面上，去年年底中央提出防止房地産市場大起大落和防範金融泡沫的基調以來，今年12月8日召開的中央經濟工作會議上，抓緊“建立長效機制”的提法，替代了“研究長效機制”。

如果説2017年的土地市場調控是零敲碎打式的為市場降溫，那麼未來房地産市場的調控，將是以發揮市場功能為核心進行資源配置方式改革，建立系統性、可持續的長效機制的過程。長效機制的建立，有賴於諸多關鍵節點的政策設計，而這些政策設計過程中，“大數據”的支援非常重要。

顏莉認為，2017年土地市場出臺的各類調控政策如“熔斷地價、雙限、競配建、競自持”等已讓土地市場漸趨平靜，黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。預計2018年，土地市場將加大租賃用地、保障房、自持用地等的供應量，以緩解居住而非買賣的供需矛盾。目前一線城市已全部出現租賃用地，預計二線城市將加快推出租賃用地步伐。此時中部地區一些二三線城市，或許是房企最後的“補倉、換倉”機會。

她指出，2017年的土拍溢價率雖低，但價格已到一定高位，對開發商開發、價值整合、圈層行銷、運營能力等綜合能力提出更高要求。開發商以聯合體形式拍地的現象將增多。同時，中小型開發商還將面對2016年高價拿地後加劇的生存危機。預計行業集中度將進一步加大。